XX市物业项目服务退出管理暂行办法.docx

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1、XX市物业项目服务退出管理暂行办法第一条为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保障物业服务活动的正常秩序，根据XX省物业服务管理条例民法典等有关法律法规，结合XX市实际，制定本办法。第二条本办法所称物业项目，是指开发建设单位或业主委员会委托物业服务企业提供服务建成投用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。第三条XX市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者物业服务合同约定提前解除合同的，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。第四条退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。第五条XX市住房和城乡建设局负

2、责全市物业项目服务退出管理的政策制定、业务指导和监督工作。各街道办事处负责监督和协调辖区内物业项目服务退出管理工作，负责组织召开物业管理联席会议，协调解决物业项目服务退出过程中发生的争议和纠纷。社区需协助街道办做好有关工作。自然资源、城管、公安、生态环境、经发、市场监管等相关职能部门，要按照各自工作职责，积极配合街道办事处，协助做好物业项目服务退出管理阶段的衔接工作。供水、供电、供气、供热等专业单位应依照各自职责协助辖区街道办事处和有关部门做好物业项目服务退出管理阶段的供水、供电、供气、供热等工作。第六条拟退出物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，协助解决物业项目遗留问题,做好新老物业服务企业的

3、衔接工作,保证物业项目服务的连续性。第七条业主大会、业主委员会应当从物业项目服务的连续稳定和长远利益出发，依法实施解聘和选聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。第八条建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决物业项目遗留问题，为物业项目服务顺利开展提供保证。第九条有下列行为的，当事人一方不得提出物业项目服务退出管理事宜：（一）物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理；（二）前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为由，要求物业服务企业退出物业项目服务管理；（三）同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚

4、未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理。（四）物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积超过2/3的业主且超过2/3的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理第十条建设单位或物业服务企业明确前期合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：（一）建设单位或前期物业服务企业合同期满不再续约或提前解约的，合同当事人一方应于拟解除合同90日前书面告知对方并承担相应违约责任。同时书面报告所在街道办事处，并填写物业项目服务退出管理情况登记表。辖区街道办事处接到报告后，应在10个工作日内进行调查处理。经调查确需退出的，应明确退出有关事项

5、，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。（二）建设单位应当按照前期物业管理招投标管理实施办法重新公开招标选聘物业服务企业。若物业项目已具备成立业主大会、业主委员会的，应按规定程序成立业主大会和组建业主委员会，由业主委员会按规定选聘新的物业服务企业。（三）新选聘的物业服务企业确定后10日内，建设单位应当将新选聘的物业服务企业相关情况书面函告业主，并抄报所在社区、街道办事处和物业管理主管部门备案。（四）建设单位未及时履行选聘责任的，物业服务企业应当及时以书面形式向所在地街道办事处报告，街道办事处应督促建设单位及时选聘物业服务企业。（五）前期物业项目服务退出管理中，建设单位因歇业破产等原因不存在的

6、，物业服务企业应及时书面形式报告所在地街道办事处。街道办事处接到报告后10个工作日内组建物业管理委员会代履行业主委员会职责，并按规定程序选聘新物业服务企业。第十一条物业服务合同期限内，物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：（一）物业服务企业应于拟解除合同90日前，将退出原因、退出时间书面告知业主委员会，同时书面形式报告所在地社区和街道办事处。（二）对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到报告后5日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公示时间不少于150,公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积2/3且占总人数2/3的，业

7、主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。退管协议应当就物业服务交接时间、内容、查验、交接前后的责任等事项进行明确。退管协议应在物业管理区域内公示7天，同时抄报所在社区和街道办事处备案。（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在所在地街道办事处和社区的指导下，选聘新的物业服务企业。（四）物业服务企业提前解除合同的，公示期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积2/3且占总人数2/3的，或双方未能达成退管协议的，按照本办法第二十一条有关规定执行。第十二条物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务提前解除合同的，适用以下程序：（一）有20%以上且按合同约定按时交物业服务费用，

8、拥有投票权的业主提议提前解除合同的，业主委员会应在收到提议之日起1个月内应召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公示15日，同时告知所在社区、街道办事处和物业管理主管部门。（二）经业主大会表决通过提前解除合同的，业主大会应当在作出决议后3日内，将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公示7日，并抄报所在社区、街道办事处和物业管理主管部门。（三）业主大会作出决议30日内，在所在地街道办事

9、处和社区的指导下，选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同。（四）业主大会表决未通过或者双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行。第十三条物业服务合同期满，业主大会未续约的，通用以下程序：（一）业主委员会应于合同期满前90日，在所在地街道办事处和社区的指导下组织召开业主大会决定续聘或选聘物业服务企业，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘的，应于业主大会决议后5日内书面告知原物业服务企业，同时抄报所在地社区和街道办事处。并按照规定程序做好新物业服务企业的选聘工作。（二）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任的，物业服务企业应当及时报告所在地社区和街道办事处，督促业主

10、大会及时选聘物业服务企业。（三）物业服务企业向辖区街道办事处书面报告后3个月，业主大会仍不选聘新物业服务企业的，原物业服务合同视作继续有效，有效期限至新签订的物业服务合同生效之日。第十四条物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业进驻小区前，原物业服务企业应当继续做好服务工作，业主应当按合同约定继续交纳物业服务费至合同解除之日。第十五条物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业根据物业项目服务实际，需留任或聘用原物业服务人员的，可与原物业服务企业进行协商。第十六条物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的账目，应聘请中介审计机构进行审计，并将审计结果向全体业主公布，审计费用在利用物

11、业共用部位、共用设施设备及场地所得收入中支出。财务审计内容包括：（一）实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务酬金的收支情况。（二）实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为利用公共部位、公共设施设备出租、广告、物业经营用房出租收入、停车费收入、公共部位、公共设施设备日常维护费、专项维修资金等收支情况。第十七条物业服务企业应当在合同终止或解约之日起10个工作日内，向业主委员会办理移交事宜或在业主委员会的监督下，向新物业服务企业办理移交，移交事宜包括以下内容：（一）办公桌椅、办公器具和保安器具、劳动工具等物品和清单。（二）业主名册、物业服务费收费等有关台帐。（三）与相关单位签订的各类协议书

12、。（四）向业主预收的物业综合服务费、停车费、能耗费等相关费用。（五）共用部位、共用设施设备日常维护费、物业经营用房出租收入等余额。（六）业主电梯、水泵、中央空调等能耗运行分账册，业主水、电费抄表数及代收账册。（七）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，竣工验收资料，业主清册（房屋分配方案）等档案资料。（八）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（九）物业有关质量保修文件和物业使用说明书。（十）物业管理用房和属于全体业主共同所有的其他财物。（十一）物业管理需要的其它资料。第十八条新选聘的物业服务企业接收物业项目服务时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物

13、业共用部位、共用设施设备进行查验和交接，并制作查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章，存在争议的，应当在查验记录载明。第十九条物业项目服务退出过程中，双方有争议的，可向所在社区和街道办事处申请调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。第二十条物业服务合同终止，业主欠交的物业服务费用原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助,但原物业服务企业不得

14、以业主欠费为由拒绝办理移交。第二十一条物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，在物业服务合同终止前15日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，所在地街道办事处应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加缓冲期。第二十二条因物业项目规模较小，导致物业服务企业退出服务的项目，由所在地社区和街道办事处，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，扩大物业项目规模。第二十三条物业服务企业不按本办法规定程序退出的，作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。第二十四条本办法由XX市住房和城乡建设局负责解释。第二十五条本办法自公布之日起施行,有效期2年。