商品房预售资金监管实施细则（试行）.docx

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1、商品房预售资金监管实施细则（试行）第一章总则第一条为加强全市商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益,促进房地产业健康发展,根据城市房地产管理法城市商品房预售管理办法商品房预售资金监管实施意见（试行）等有关法规法规，结合我市实际，制定本实施细则。第二条本市行政区域内商品房预售资金的收存、支取、使用及监督管理适用本细则。第三条本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。第四条商品房预售资金监管遵循政府指导、银行监管、专户专存、专款专用的原则。第

2、五条中国人民银行中心支行、中国银保监会吴忠监管分局（以下简称人行吴忠中心支行、吴忠银保监分局），负责监管检查商业银行预售资金监管账户（以下简称监管账户）开立及与监管账户资金的收存、支取及使用行为，并督促商业银行按规定将商品房预售资金划转入监管账户。住房和城乡建设局是全市商品房预售资金监管工作的行政主管部门，负责商品房预售资金监管工作的监督和指导,定期将全市开发企业名单、信用评级及监管项目账户账号、开户行等信息共享发送至吴忠银保监分局；各县（市、区）住房和城乡建设局负责本辖区商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，并依法受理、查处违法违规行为；市住建局房地产管理科具体承担市区商品房预售资金

3、的收存、支取、使用审核及监督工作。市住房公积金管理中心依据开发企业申报的监管项目预售资金监管协议等要件，审核办理住房公积金贷款事宜，负责将购房人申办的住房公积金贷款划转入商品房买卖网签备案合同中记载的监管账户。第二章预售资金收存第六条商业银行具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，可在本市向开发企业提供商品房预售资金监管服务。第七条商品房预售资金应全部存入监管账户，统一使用互联网+智慧房产服务平台实施监管，所有预售资金的往来均通过监管平台审批执行。第八条商品房预售资金监管期限，自监管项目核发商品房预售许可证开始，至商品房完成不动产首次登记为止。第九条开发企业申请商品房预售

4、许可证前，可自行选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则设立监管账户，并与监管银行、项目属地住建部门三方签订商品房预售资金监管协议（附件2）,明确各方的权利、责任和义务。第十条开发企业取得商品房预售许可证后，应在商品房销售现场醒目位置将监管账户作为唯一收款账户进行公示，并在商品房买卖网签合同中载明，告知购房人将双方约定的定金、首付款、全部房款交存至监管账户。开发企业及其销售代理机构不得以任何形式直接收存商品房预售资金。第十一条监管银行应协助开发企业开立监管账户，并提供专用PoS机划转购房款，监管账户内不得支取现金。购房人在支付购房款时，应注意核对开发企业提供的收款账户信息与公

5、示的监管账户是否一致。第十二条购房人按商品房买卖合同约定将购房款交存至监管账户，持监管银行出具的交存凭证，向开发企业换取购房款票据。监管银行审核确认购房人将购房款（定金、首付款、全款）交存至监管账户后，将信息同步发送至监管平台，开发企业方可办理商品房买卖合同网上签约。购房人申请住房按揭贷款的，各商业银行应直接将贷款划转入商品房买卖网签备案合同记载的监管账户。第十三条监管账户一经设立不得擅自变更，因特殊原因申请变更监管账户的，应当由相应住建部门、监管银行与开发企业协商一致同意解除原监管协议后，重新签订监管协议，设立监管账户。变更期间原监管账户范围内的商品房不得销售，变更完成后应将原监管账户中的预

6、售资金全部转入变更后的监管账户。第三章预售资金管理第十四条商品房预售资金按照全区开发企业信用信息等级实行分级管理，资金使用应当优先保证用于支付该监管项目的工程款、材料款、设备款和人员工资等。第十五条签订商品房预售资金监管协议时，应按照开发企业实时信用等级确定重点监管资金（以下简称“重点资金”）占预售资金的比例。重点资金即预售资金中的重点监管部分，必须优先用于工程建设，并由项目属地住建部门和监管银行实施全程监管。第十六条非重点资金部分的预售资金，开发企业可以通过监管平台自行向监管银行申请支取，监管银行将资金审核拨付信息同步发送至监管平台，并做好记录。第十七条各县（市、区）住房和城乡建设局根据自治

7、区住房和城乡建设厅发布的年度各地最低建安成本，督促开发企业在工程建设各节点将支付监管项目建安成本各项费用的付款凭证上传至监管平台。第十八条开发企业在签订商品房预售资金监管协议时,应填报支付类账户信息表（附件3）上传至监管平台，因工程进度等原因暂时未能提供的账号，可在后期填写支付类账户变更、补充信息表（附件4后）补充上传。收款账号为开发企业所有的，应当提供利益相关方同意的相关资料。第十九条信用等级评定为全区AA级前十的开发企业，重点资金监管比例为零，应在工程完成竣工验收备案节点将支付监管项目各类建安成本费用的付款凭证上传至监管平台，且满足项目所在地核定的最低分类建安成本。信用等级评定为AA级非前

8、十的企业，重点资金占预售资金的比例为10%,其重点资金按照资金拨付节点进行拨付,在项目工程建设各节点将该项目支付各类建安成本费用的支付凭证上传至监管平台，重点资金未能满足当地最低分类建安成本的，应在完成竣工验收备案节点前一次性补足。信用等级评定为全区A级的企业，重点资金占预售资金的比例为30%,项目完成竣工验收备案前将该项目支付建安成本各项费用的支付凭证上传至监管平台。重点资金未能满足项目所在地最低分类建安成本的，应在完成竣工验收备案节点一次性补足；重点资金已满足项目所在地最低分类建安成本的，超出部分可按拨付节点申请自行使用。信用等级评定为B级的企业，项目封顶后重点资金占预售资金的比例为50%

9、,重点资金应当满足项目所在地核定的最低分类建安成本，超出部分可按拨付节点申请自行使用。对尚未全部售出的房地产开发项目，监管资金应当为已出售商品房的预售资金，且重点资金应在已售范围内按上述比例确定。第四章预售资金使用第二十条监管项目符合下列条件的，开发企业可在监管平台申请使用重点资金，并由项目属地住建部门按工程建设节点审核拨付。（一）工程主体结构验收后，申请使用资金额度不得超过重点监管资金的85%；（二）工程竣工验收备案后，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的90%；（三）完成不动产首次登记的，可以申请拨付剩余重点资金及利息。第二H一条开发企业申请支取重点资金时，应提交以下相关资料：（一）

10、工程主体结构验收节点，提交由建设、监理、施工等单位签字盖章的主体结构分部工程质量验收记录表及形象进度照片；（二）工程竣工验收备案节点，提交经备案部门审核备案的工程竣工验收备案表；（S）完成不动产首次登记，提交不动产权首次登记证或不动产权分户明细表。第二十二条项目属地住建部门受理开发企业申请支取重点资金的资料后，应当对监管项目工程建设现场进行查勘，作为审核拨付资金的依据。第二十三条项目属地住建部门应当自受理重点监管资金拨付申请2个工作日内完成审核，对符合条件的，在系统同意拨付，监管银行应当依据系统提示于1个工作日内完成拨付。第二十四条开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，开发企业应当持合同网签备

11、案部门出具的商品房买卖合同备案撤销证明向监管银行申请原途径退回购房款。第五章保函第二十五条商品房预售资金监管允许开展银行保函代替同等额度的重点监管资金。第二十六条开展保函试点业务的开发企业及其预售项目必须同时满足以下条件：（一）合同网签备案及预售监管资金缴存正常；（二）工程建设进度正常。第二十七条金融机构与自治区住房和城乡建设厅签订新建商品房预售资金监管合作协议，作为预售项目的监管主体之一后，可在本市范围内开展保函业务。出具保函的金融机构对保函的合法性、真实性、担保事项、担保金额及担保期限及保函银行赔付能力、保函的证明文件、保管保函正本、凭保函释放监管资金、保函风险事项发生时追偿保函替代释放的

12、监管资金等事宜，在保函期限内承担不可撤销的连带责任，并且不能以任何理由对抗索赔请求，确保权利相对人权益不受损失。第二十八条保函到期前10个工作日内，开发企业应提供续保证明文件或重新开立保函，未延期或重新开立保函的开发企业应将后续工程资金使用节点的监管资金存入相应的监管账户中进行监管。第二十九条原保函到期不进行保函监管的开发企业，可申请注销原保函，根据项目进展情况按照本规定重新办理预售资金监管。第三十条开展保函业务的金融机构提前终止保函的，应当将担保对应的金额存入监管账户后，免除保函担保责任，注销保函。索赔金额应不少于担保金额中后续工程资金使用节点的监管资金。第六章避险机制和风险管理第三十一条监

13、管银行有下列行为的，责令其限期整改，拒不整改或整改不到位，住建部门按照商品房预售资金监管合作协议暂停或者终止其监管银行资格，造成损失的依法承担相应法律责任：（一）未经住建部门同意，擅自支付商品房预售资金的;（二）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;（三）按揭贷款银行未按规定将预售资金划转入监管账户的；第三十二条开发企业存在下列行为之一的，住建部门可以暂停预售资金支取使用，责令其限期整改。逾期不改的，应按照法律法规和信用管理办法从严从重处理，记入企业信用档案，违反征信记录规定的，记入人行吴忠中心支行征信系统。情节严重的，依法追究其法律责任：（一）未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；（

14、二）未按规定办理合同网签备案，私自收取房价款未存入监管账户的；（S）以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的；（四）未将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示的；（五）提供虚假材料骗取重点监管资金的；（六）其他违反本细则规定或未履行商品房预售资金监管协议的行为。第三十三条开发企业的预售项目在工程竣工备案前未提供足额支付凭证的，住建部门应立即暂停该企业及其关联企业开发的其他项目资金拨付，并由该企业（含已在系统关联的子分公司、分支机构、关联企业）后续开发的其他项目在相应的监管账户中补齐，直至满足监管额度。第三十四条AA级开发企业被人民银行、银保监会等部门出具书面意见认定企业存在重大金

15、融风险的，或被自治区住房和城乡建设厅认定存在重大隐患的，我市各级住建部门应在管辖范围内暂停其享受的预售资金监管优惠政策，按照A级企业执行。经开发企业申请并经自治区住房和城乡建设厅审核同意后风险可解除。第三十五条因开发企业信用等级正常升、降级变化,导致预售资金监管比例不一致的，已签订商品房预售资金监管协议的项目按原协议执行，新签订监管协议的项目，按照受理当天开发企业信用信息等级评定公示结果核定预售资金监管比例。第三十六条各县（市、区）住房和城乡建设局要加强对房地产开发项目预售资金的监督检查，定期梳理监管情况，排查风险项目，及时化解风险隐患。第七章附则第三十七条各县（市、区）住房和城乡建设局及相关单位要高度重视商品房预售资金监管工作，明确分管领导、人员和职责。对在工作中玩忽职守玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法依规处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十八条本实施细则自2022年11月9日起施行，有效期至2023年11月8日。