X房地产行业近况分析.docx

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1、金鼎证卷2009房地产行业近况分析分析概要：1、 全阈住宅金肖售面稹在幺里遇2008年的持衰退之彳灸，2009年始出琨同比增晨，4月份覃月肖售面稹同比增晨41.4%。2、 全行渠新工面稹2008年12月始衰退，增速下滑彳定2008年3月始。优屣史情况来看，新工面稹燮勤滞彳发於玄肖售面稹，一旦嗑肖售面稹持回升，招推商新增工，但短期之内仍不曾改建供;g面稹减少。3、 去廛存化接近尾磬。以上海卷例，富前月度后肖售量条勺2离套左右，一手房存量可供4肖售2但1月左右。4、 土地成本封毛利的影警加非特别殿重。富前土地瞒置均僵舆住宅肖售均均以超遇2007年房市最高峰期，二者之的差额（一定程度上反映毛利状沆）

2、在2009年2月建到2950元/平方米的最高值。若以嗑肖售均僵舆24他月之前的土地瞒置格差额求考量，即在09年4月份建到1987元/平方米的屣史最高额。差额传肖售均（一定程度上反映毛利率的燮化）来看，略有下降，但仍接近2007年的水型。5、 商肖售状况来看,离科2009年1-5月肖售面稹舆&肖售金额分别比08年同期增晨27.4%和20.9%。但仍未逢到2007年最高肖售水型。保利地羟肖售面稹灵憧J下屣史新高。6、 富前主要地股股相封2008年PE大多在20-50倍左右，部分重幺且地股PE超谩100倍。相f于2010年券商项JEPS均值，PE大名勺在20倍左右，部分低於20倍。优葛科和保利屣史P

3、E来看，常前虞於中水型，攵有出现Il重低估。7、 我任葭忍卷，此翰地;股反弹的先彳照序，依次是中小地股、中大型地股、土地股、商渠地股。其f的内在暹辑主要是信贷放髭解救中小地企渠、房地羟肖售放量、商增加土地储借、房僵上涨、商棠地重估等。因此在房地羟肖售持回暖之下，下但IF皆段可重黑占居身注迤行一级土地市埸的公司。若房重新大幅上涨之下，可注部分尚未大幅上涨的商棠地股。8、 他股Ig撵方面，中短期建科(OOOOO2)，初步估算2009年EPS名勺建至40.5元，富前PE23倍。在此翰反弹中，离科落彳复於其他地股。公司探取氯缩策略，之前主要迤行去廛存化，5月以来公司傅向张，彳发肖售量符大幅回升，可能因

4、此成卷下一F皆段资金主要是朗注封象。9、 中晨期逗撵保利地(600048)，以及主要迤行高端房羟考势的演江集IS(OO2244)。保利地由於其特殊的背景，在狸取土地储借和融资方面具有僵势，可以支撑其强策略，快速成。期2009年公司EPS招连到1.2元左右。此外根獴我凭的分析il*，子直期下一F皆段土地市埸重后攵，可F皆段性居身注主要谨行一级土地的名帛世股份（OOO609）。一、行缴整醴状况资料来源：windtfl新工面稹负增是徙2008年12月始，增速下滑彳定2008年3月始。新工面稹的减少，符影警彳缸市埸可售量。而彳定土地瞒置面稹情况来看，2003年建到高峰，其彳发增速持下滑,2005年之彳

5、发出现衰退，2007年随肖售市埸状况短暂反弹。万平米50,00040,00030,00020,00010,0000近年土地瞒置典完成俳|彝情况11rl1.l1.lI1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年隔置面稽完成怫j装面殖资料来源:wind彳定近年土地瞒置舆况来看，商仍保有大量的土地储儒。1999-2008年累言十卷完成面稹大条勺11.6德平方米，按此前年均2德平米的土地量估算，大致可供5年。近期管理管控眉符房地自有资金比例优35%下至20%，可能促商存量土地的，增加彳麦期供量。常前土地瞒置均舆住宅4肖售均僵均以超谩2007年房市

6、最高峰期，二者之的差额（一定程度上反映毛利状沆）在2009年2月建到2,950元/平方米的最高值。若以肖售均僵舆24他月之前的土地瞒置格差额来考量，刖在2009年4月份逵到1,987元/平方米的屣史最高额。差额/肖售均僵（一定程度上反映毛利率的燮化）来看，略有下降，目前已接近2007年的水型。80。80anv801.dVZOIAONZOlIMZO1.BWS10090Unf90HgodasgopwSIQOQ寸olbonv寸O1.dVCooA。Ncoonfgo1.PwZOEOZolunfzoq之住宅售均僧舆土地瞧置均。月土地晴置均值差额2固月差得！常月住宅耕j售均僵80%70%60%50%40%3

7、0%20%60q之80208?Unf80qadSIEOZO1.mfZolq之903。090unf90u.902009?Unfg?q之Sltobounfboqau.goEOgoUMs2ZolgNounfNolqa-差额越百售均值24他月差额备月售均值资料来源：windtfl二、离科、保利售状况离科2009年1-5月肖售面稹281.7离平方米，肖售金额238.9德元,分别比2008年同期增是27.4%和20.9%。但仍未建到2007年嗑肖售水津，5月份嗑肖售面稹69离平方米,低於2007年12月高峰的76离平方米。保利地羟肖售面稹t台J新高，4月份售面稹48离平方米，持增是除了房地市埸的回暖之外,

8、主要得益於公司一直在尊求，加且2009-2010年其事案的金肖售结算高峰期。万平米100806040200万科月度售状况元/平米1200011000100009000800070006000500060,享69EW60,Uef890N800.S8，_n8。480，uz90Zo3SZ9_m3AeHZ0,U学元/平米120001100010000900080007000600050004000万平米保利月度金肖售状，兄70605040302010060,B乏69Ue80,ON89das80m80XEI89-E89Uer卜9ON0ZomZ9Ae乏ZO1.E乏6Uer=H箱售面稽-均假资料来源:win

9、dfl三、售状况、颈期舆股走势gJQ-60,qs1.890N80,dS80.r89ABw0s3。O31。ZOn4卜o,umZ9d4Z9qU.990N90,dS地羟股指数常月住宅肖售面稽同比增幅常月住宅金肖售均假同比增幅资料来源:windfl彳能上Bl来看，地股指数舆大I住宅后肖售面稹的同比增幅具有敕明的同向建勤超势，而住宅均僵因燮勤幅度相i敕小其相性避.不太明。离科和保利的市盈率燮勤彳定屣史股来看，离科近年的PE大致在10-70倍之，保利的PE最低大概10倍，最高100多倍，主要是彳复者近年仍虞於高速成是期，因而若考感勤熊PE大致在20-30倍之。万科股价市盈率变动情况PElPE2注：PEl言

10、十算中EPS取前四他季度之和，PE2取械情幸艮告中富季度H亥年度EPS项J中值保利股价市盈率变动PEPE2资料来源：windtfl四、股表现A股中有大量的房地羟股，加且逮有部分公司通谩重幺且注入资;形成准地羟股。按照分类直，大致可分以下黑槿：一是普通住宅主，基本完成全阈伟局：保利、离科、金地集B等二是高端地:演江集B、莘儒城等三是癌域中小型：世荣兆棠（珠海）、中莘企渠（上海）、中航地（深圳）、天房凌展（天津）等一级土地：名帛世股份地6或沿土地君势：泰凌展商棠地:中阈IS黄、世茂股份、金融街、l家嘴等主要地股富前股舆股值水型：罐券代碣e券耦2008EPS09EPS（洌】均值）10EPS（痴属15

11、测均值）收篮僵2008PE2009PE2010PE000002M科A0.370.450.5311.1430.1124.6720.8860004保0.700.921.1625.236.1327.3721.728利地差9600383金地集180.390.520.5814.4337.0027.9125.03000024招商地0.940.961.2129.2631.1030.3624.24000402金融街0.430.510.6010.9725.5121.7018.19000031中a地差0.080.140.179.29116.1367.1255.96600325莘鬓股0.880.901.0020.0

12、522.7822.2920.04份002244演江集180.450.570.7613.2629.4723.3917.39600683泰股份0.210.310.6912.0757.4839.3217.53600748上t展0.340.390.4415.8146.5040.8935.94600675中莘企t0.430.520.6714.1533.1427.4121.25600823世茂股份0.130.300.4613.73105.6246.3230.10000609幺帛世股份0.470.50/12.5326.6625.06/600322天房彝展0.100.130.195.6656.6045.213

13、0.32000046泛海建言殳0.090.250.3318.10192.5573.8254.62000718等球0.400.310.7713.6634.1544.0617.83000069莘倚城A0.350.500.6116.3046.5732.6826.6000004中0.130.310.4013.7106.6644.3634.403航地差7600663l家嘴0.470.540.6124.0350.9844.5239.43000616德城股份0.300.330.377.0023.3321.3018.76W1.料来源:windtfl常前股僵相封2008年PE大多在20-50倍左右，部分重名且地股PE超谩100倍。相f于2010年券商子晨即EPS均值，PE大名勺在20倍左右，部分低於20倍，攵有太大的估值便磬。以保利和葛科屣史PE走