5环南昆山区域土地一级整理项目决策报告（总办会）.docx

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1、5环南昆山区域土地一级整理项目决策报告（总办会）2014年3月环南昆山区域土地一级整理项目决策报告目录一、成略回顾事、环南昆山投资策略三、一级整理合作方案四、地价测算五、决策事宜或略回顾复合地产重点投资区域：三大城市圈：环渤海、长三角、珠三角两大资源优势省：海南、于南复合地产选址条件：气候景观人文资源2-3小时辐射核心城市规模大，1000亩以上云南海南环渤海长三角珠三角或略回顾广州东莞深圳惠州广河高速环南昆山区域是实现珠三角复合地产战略落地的选址目标2小时覆盖广、深、莞、惠，根虚5000万南中国富有人口珠三角城市绿肺，优质森林、温泉度假资源，四季相宜市场有基础，2012年旅游人次超过500万有

2、望不从化、增城连片成为中国优质度假区域温泉：中国温泉之乡世界森林温泉度假保养地南昆山：4A景区北回来线的绿洲中国负氧离了浓度最高莞深高速一丛莞深高速目录一、或略回顾事、环南昆山投资策略三、一级整理合作方案四、地价测算五、决策事宜2012年：12年12月内部完成南昆山区域战略开发立项,开决策与国华、银基项目的合作2013年：13年4月与北京国华签署南昆山合作协议已完成国华、龙门县政府设立的合资公司25%股权收购13年4月与银基集团签署南昆山七星湖项目合作协议变得容积率从0.35调整至1.0的批复正在按政府收回再出让的方案操作，合作方已向政府提交收回土地资料13年12月与政府签署中航龙门综合旅游项

3、目合作协议供地规模：七星湖区域100O亩，14年保障500亩供应:永汉区域3000亩规划限制：由中航负责整体规划，开作为调规依据，用地为商住成商服性质，容积率Jr低二1.0竞买门槛：竞买人需不周边土地统一建设基础设施，政府需审核规划方案，确讣竞买人资格前期征地费用及手续：由中航垫付征地成本，开帮助政府落实上级政府部门的审批2014年：14年1月接到政府通知办理申请七星湖项目200亩用地挂标环南昆山区域投资策略环南昆山区域投资策略广河高速S355南昆山、永汉S119龙门县七星湖南油马路延长线南油马路梅州水库南昆山镇坪镇此线右下侧均为永汉新城片区，属于环南昆山最适合发展区域核心4156237序号项

4、目4411富力南昆山温泉养生谷（单项目年销售15亿）22保利龙之泉33国华储备项目44南昆山温泉大观园55东莞康帝项目66艾美酒店、喜来登酒店77云顶温泉度假酒店永汉马星村七星湖区域以健康管理、养老养生、高端沟通为主题打造高端红合的标杆项目，追求影响力及利涧最大化永汉区域以温泉度假、可持续发展社区为主题打造刚需度假项目，以快速去化为目的，实现现金回笼环南昆山区域投资策略区域土地方中航投资东莞银基七星湖一期（东莞银基）七星湖二期（东莞老陈）政府储备用地新增规划用地十字水地块云天海有规划有土地证西坑龙138亩205亩有土地证无规划川龙60亩花果山14亩供销社36亩花场13亩养老院15亩有规划无用地

5、指标约588亩约500亩124.5亩150亩无规划、无指标500亩以上坪镇区域七星湖区域其他区域七星湖已批土规范围占据了南昆山剩余建设用地规模的近70%2222221132环南昆山区域投资策略存量用地全面收购潜力用地提前限制建设指标多方落实1、七星湖项目已有土规的近1200亩用地快速完成收购2、通过整体规划方案强化限制力度（分区功能、基础设施等）1、对将来有利用价值尚未调整的土规的用地可采麦先征地戒先租地的方式，避开调规后大量增加成本2、逐步进行图上规调整，落实指标后转为开村又用地1、引进对政府有吸引力的项目争变落实省、市重点项目，争麦带帽指标2、利用合作方的资源，从省国土厅干脆争支每年余量土

6、地指标富余用地主动招商1、丰富项目整体配套2、合作开I仅，提前实现部分收益环南昆山区域投资策略七星湖存量项目一：南昆山七星湖一期项El205亩1、项目状况：占地205亩，用地完整，干脆临湖，价值高2、进展：已签署收购协议，正在办理土地收回再出让手续，预料今年6月伴前完成确权3、收购地价:2.9亿元，141.5万/亩环南昆山区域投资策略七星湖存量项目*,南昆山七星湖一期项目600亩1、项目状况：以点占面（近600亩，分散至50多宗土地证），部分土地须要通过调规成片后具备开I仅价值，中航可以通过整体规划连点成片，挖掘价值2、进展：已不原土地方建立合作意向，拟一季度签署收购协议3、意义:通过以点占面

7、可以真正实现对七星湖的限制环南昆山区域投资策略七星湖存量项目三：南昆山七星湖政府储备项目500亩2、中航新启励200亩报批工作（已将审批资料备齐提交政府）县政府只能办理上报手续，省、市层面的报批须要企业自己协调征地工作要企业介入，快速化解冲突，避开反复1、银基已经取得70亩用地挂标3、捏标下达后，完成征地补偿工作即可进行土地出让目录一、或略回顾事、环南昆山投资策略三、一级整理合作方案四、地价测算五、决策事宜1、建设用地范围：有效的政府关系不控规有关，目前5年调整一次局部调规只能通过项目戴帽子，大规模调整需纳入省重点项目2、征地拆迁：前期借款风险、超标补偿、无票据、名义上镇政府负责落实，实际工作

8、须要企业冲到一线县财政预算资金兀足，前期资金要企业代垫，镇政府可以签署协议，土地出让后归还，但开承诺地价及土地上市时间政府补偿标准低，Jr能满意农夫的要求，政府开情愿突破标准，超出部分须要企业Iii行处理3、土地出让捶标：有效的政府关系、敏捷调配土地择标的渠道惠州统一调配，龙门县一年正常安排到的指标只有200多亩企业须要Fl己找渠道争麦，带蜡项目戒省重点项目都可以争受到额外指标调整土规、征地拆迁、土地援标是一级整理的重点及难点一级整理合作方案超标准补偿、无票据费用、土地整理的资金风险和时间风险，可以通过目前的合作方式进行规避一级整理合作方案实行更高效的合作机制适应市场，与合作方取长补短银基集团

9、：合作渊源：不中航投资合作较早，熟识开能够适应中航运作思路，目前正在合作七星湖一期项目经济实力：旗下有地产、酒店、医院、工程等多项实业投资，在东莞拥有1家酒店，1家三甲医院，在多地IIX展了多个地产项目，在河源投资地方最大的旅游地产项目（总面积近万亩）地方关系：在龙门沉淀十年，人脉深厚运作阅历：其运作的河源健康城项目列入了重点项目，过程中处理过大量征地，拆迁、指标申报工作，建有18洞高尔夫球场，得到过省厅林地指标的与项支持，T脆将温泉采矿证办至其名下银基集团董事长：邙华仔世界莞商协会理事东莞青年企业家常务副会长东莞寮步商会会长龙门政协副主席龙门工商联常务副会长一级整理合作方案1、合作范围:七星

10、湖整体区域及永汉马星村区域，详细建设用地红线以中航供应为准2、合作方案：2.1、工作分工银基负责七星湖及永汉区域土地的前期整理工作，包括落实土规调整、申请土地指标、征地补偿、规划报批、土地上市、净地交付等工作，由银基担当上述工作所涉及的费用，开由银基在土地出让后闩行从政府收回前期成本；中航负责项目整体策划、规划方案，开拟订土地上市方案，开按约定组建合资公司参不竞买。2.2、评估地价：双方提前对拟获麦建设用地确定评估地价作为项目获支的包死地价用地标准：在中航明确的建设用地红线范围、用地性质为商住戒商服，七星湖区域容积率兀低二1.O交地要求：净地打用交付，开安我方要求完善部分基础设施戒苗木整理，确

11、保无伏何遗留问题评估地价：七星湖区域用地开超过已决策的南昆山一期项目收购价格；永汉区域用地待用地红线确定后双方签署补充协议明确合作方主贡处理前期调规、征地、用地桂标事宜开最终促成土地挂牌，我司包死土地价格风险可控一级整理合作方案2.3、竞买及补偿支配：在土地具备出让条件时，中航不银基按90%：10%设立项目公司参不竞买，开按以下原则确定补偿价格：如出让价格高二评估地价，项目公司可Tr参不竞买，如决策参不竞买，成交价高出评估地价部分的差额部分由银基担当：如出让成交价格低二评估地价，差额部分由项目公司赐予银基作为前期工作及交地理补偿，银基负责按双方约定要求交地，银基需供应对应补偿款的成本票据包死地

12、价组成：政府地价（含标准内补偿部分）可确讣成本票据的超标补偿其他可确讣成本票据的土地整理成木无成本票据则体现为股权溢价戒优先分利一级整理合作方案3、项目公司：中航90%,银基10%股东会、董事会、项目运营全部由中航限制4、资金筹集：包死地价部分双方扰股权比例投入，后续建设资金投入优先由我司融资解决，开扰基准利率的2倍向项目公司计息目录一、或略回顾事、环南昆山投资策略三、一级整理合作方案四、地价测算五、决策事宜地价测算序号分项规划择标（平米）备注一占地面积400,002.00*容积率1.00事计容积率面积400,200.00（一）计容积率可售面积371,544.001洋房公寓211,464.00

13、销售2联排100,050.00销售3双拼60,030.00销售（事）计容积率配套面积28,656.001酒店、会所、配套28,656.00三Tr计容积率面积42,000.001车位42,000.00以七星湖600亩存量用地收购为例容积率1.0,计容积率建筑面积40万平米面积销售额销售周期起始售价最高售价平均售价（ml）（万元）（月）洋房公寓211,464.OO232,205.49VarT460.0010,000.0012,458.9410,980.854.5%联排100,050.00165,169.55Mar-1460.0015,000.0019,155.6216,508.705.0%双拼60

14、,030.00106,870.39Mar-1457.0016,500.0019,578.3317,802.833.7%全部合计371,544.00504,245.4212,396.6115,412.5113,571.62年均涨幅（元/nf）销售型物业开售时间地价测算项目销售周期5年，销售均价为13,571元/平米地价测算销传收入50亿，净利润7.6亿，每年可供应约8T0亿元结算收入经济挂标20142015201620172018201920202021合计销售面积（Itf）11,672.5058,696.0077,372.0082,708.0066,700.0064,118.7010,276.

15、80一371,544.00销售金额（万元）18,259.1374,118.29102,361.53115,889.8394,188.3486,624.5012,803.80504,245.42结算面积（m1）一一66,700.0066,700.0026,680.0066,700.0066,700.0078,064.00371,544.00结算金额（万元）一81,865.9183,912.5643,840.8589,137.8793,594.76111,893.47504,245.42营业外收支（万元）-净利润（万元）-2,382.82-9,672.448,480.248,761.442,577.1815,168.5122,914.8430,410.4876,257.44销售净利率0.00%0.00%10.36%10.44%5.88%17.02%24.48%27.18%15.12%地价测算销售净利润率15.12%测算地价为120万/亩成本已考虑赠送因素序号项目（元/m2）洋房公寓联排双拼合计一单位售价10,980.8516,508.7017,802.8313,571.62二减：营业税及附加609.