关于住宅小区物业长效管理体制机制的实施办法.docx

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1、关于住宅小区物业长效管理体制机制的实施办法根据中共区委区人民政府关于推进人民城市建设的若干意见精神，为进一步深化党建引领、贯彻落实省物业管理条例，巩固人民城市建设成果，落实全区人民政府（含管委会）物业管理主体责任，推进住宅小区物业管理逐步融入社会基层治理，全面提升我区物业管理和服务水平，创新住宅小区物业长效管理体制机制，促进物业管理工作规范有序运行，制定本实施办法.一、总体要求按照城市精细化管理要求，建立健全“属地管理、分级负责、统一领导、密切配合”的工作体系。不断加强管理体制、队伍建设和制度建设；强化物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移；优化物业管理模式，有序推进住宅小区规范化、长效化

2、管理；着力解决群众反映强烈、频繁出现的热点、难点、痛点和部门监管中的“短板”；努力使群众的获得感、幸福感、安全感持续增强，全面推进人民城市建设，为我市打造省域副中心，建设人民城市营造良好环境。二、基本原则（一）统一领导，分级管理.全区物业管理工作实行区政府统一领导，建立区物业管理工作领导小组，集中调度。将物业管理工作纳入各镇街、区直相关职能部门年度目标责任制考核.各镇人民政府、街道办事处负责辖区内物业管理的具体工作，健全组织，建立队伍并出台必要的政策措施。（二）条块结合，依法监管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责.条块结合，增强工作合力，形成

3、齐抓共管、上下联动、持续推进、协调一致的工作格局。（三）属地管理，分类施策。将物业管理纳入社区体系建设，建立健全镇街、社区（村）对住宅小区物业管理工作指导、监督的属地管理体制。按商业开发住宅小区、安置住宅小区、老旧小区（单位类小区、零散居民点）基础设施配置的不同情况，实行分类施策，实现住宅小区专业物业服务或业主自治全覆盖。（四）市场主导，政策扶持。提高物业服务标准化水平，完善住宅小区物业服务专业化、市场化、社会化、信息化运作机制。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务正常运转。引导住宅小区提高自治水平，保障物业环境稳定有序。三、管理机制（一）健全区、镇街、

4、社区（村）物业管理体制处；属违法、违规类的，按“街道吹哨，部门报到”的要求，由各镇街或区热线办根据“物业管理综合执法制度”确定的单位职责，交相关职能部门办理。（具体内容见附件三）（牵头单位：各镇街，责任单位：区住建局、区城管局、区市监局、公安分局、消防救援大队等有关部门）四、运行机制（一）推行“四位一体”物业管理工作机制11 .完善“四位一体”工作制度。填街是推进“四位一体”物业管理工作机制的责任主体，具体负责“四位一体”物业管理模式的推进和督促检查。社区（村）负责“四位一体”物业管理工作机制的组织实施，建立联席会议、投诉处理、重大事项协商等工作制度。有条件的社区（村）可设立“四位一体”工作室

5、，公示服务投诉电话，及时有效调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，保障物业服务企业正常运营。（具体内容见附件四）（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街）12 .建立业主委员会规范工作制度。加强对业主委员会组建和换届工作的领导，提高业主委员会组建率，辖区内业主委员会组建率不低于50%,把好业主委员会成员的推荐关、审核关，业主委员会成员中党员比例不低于50%.充分发挥业主委员会作用，规范业主委员会运行，业主委员会定期向业主公布公共收益、维修资金使用、经费开支等信息，接受业主监督。建立业委会履职清单和负面清单，加大对业委会成员违法违规行为查处力

6、度。探索建立物业管理委员会制度，落实必要的工作经费，并拟定相应补助标准，由区、镇街两级财政予以适当补助。属地镇街建立小区业主委员会监督考核制度，每年考核不少于一次。（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街）13 .建立小区楼幢长工作制度。在全区所有小区按住宅的单幢或单元设立楼幢长。通过自荐和业主代表推荐的方式，将老党员、老干部等有责任心、有热情、有公信力和敢讲敢担当的业主优先推选担任楼幢长，协助业主委员会和社区（村）开展工作，协调处理矛盾纠纷。（具体内容见附件五）（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街）14 .建立物业费收缴公示工作制度。物业服务企业严格按照物业服务合同约定，在客服中心和小区宣传

7、栏公示服务内容、服务标准、收费标准和财务收支情况。物业服务企业对物业服务费不得随意涨价，确需调价的必须依法履行相关手续。业主依法按期交纳物业服务费，无正当理由不得拒交物业服务费.机关公务员、事业单位工作人员应当带头交纳物业费.（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街、区市监局）（二）建立矛盾纠纷排查调处工作机制15 .建立小区巡查工作制度。物业服务企业巡查：由物业服务企业组织专人，对物业管理区域内进行日常巡查。对巡查中发现的问题，属于物业服务合同范围内的自行整改；属于部门执法的，由物业服务企业及时下达劝阻告知书并立即上报社区或相关执法部门。社区（村）物管站巡查：由社区（村）组织人员对管理范围内的

8、物业服务企业和小区进行巡查，不少于3次/周。镇街物业办巡查：不少于2次/周.相关执法部门巡查：各执法部门组织人员根据职责开展定期巡查，发现问题及时组织整改。（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街、区城管局、区市监局、公安分局、消防救援大队等有关执法部11）16 .建立物业纠纷调解工作制度。区成立物业矛盾纠纷调处中心，负责指导、协调街道（镇）、社区（村）物业纠纷调解工作，受理、调解物业矛盾纠纷。区人民法院探索设立物业纠纷速裁庭和巡回法庭，就地审理有关物业纠纷案件；镇街设立物业矛盾纠纷调处工作站；社区（村）建立物业矛盾纠纷调解室。各调解机构按职责开展物业纠纷调处工作。（具体内容见附件六）（牵头单位

9、：区委政法委、区住建局，责任单位：各镇街、区法院、区司法局）17 .建立投诉信访处理工作制度。对投诉人的网络投诉、电话投诉、来访投诉，制定具体的受理和处理办法，达到解决问题、息诉罢访的目的。（具体内容见附件七）（牵头单位：区政府办、区信访局，责任单位：各镇街、领导小组成员单位）（三）建立住宅小区物业管理激励惩处机制18 .建立住宅小区属地管理，分类考核奖惩机制。按照商业开发住宅小区、安置住宅小区、老旧小区（单位类小区、零散居民点等）对照物业管理、文明创建、热线投诉、信访事件处理等，建立物业服务企业红黑名单制度，健全守信激励，失信惩戒机制。推动形成优胜劣汰的市场环境。制定奖惩考核测评办法，引进第

10、三方测评考核，并严格实施有关考核奖惩机制。不断完善国有物业服务企业的基本服务兜底功能。（具体内容见附件八）（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街、区财政局、绿丰集团）（四）健全安置（老旧）小区物业维修维护工作机制19 .建立安置（老旧）小区物业维修资金,健全安置（老旧）小区物业维修维护工作机制，质保期内的有建设单位负责，质保期外的公用设施、公共设备等公共部位维修由镇街负责。各镇街负责编制上报辖区内安置（老旧）小区年度维修计划及资金预算报区政府同意后，区物业管理工作领导小组办公室编排区物业维修资金年度预算。（具体内容见附件九）（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街、区财政局）（五）建立物业管理服

11、务信息化工作机制20 .建立物业管理服务信息平台。推进物管企业建立物管工作平台和物管APP，建立物业服务企业与业主间的无缝对接.推进门禁系统、监控系统、对讲系统换代升级，不断实现物业管理工作的便捷化和智能化。探索建设智慧物业管理服务平台，通过平台建立业主电子表决系统，切实解决业主大会会议召开等群体决策难题，提高物业智慧管理服务水平.（具体内容见附件十）牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街、区财政局、区数据资源管理局）五、保障机制（一）推进“红色物业”建设.推动物业服务企业成立党组织，推进物业服务和物业服务企业党建全覆盖，使党的领导根植于物业管理的全过程。推进社区党组织领导下的物业管理“四位一体

12、”“多方联动”的协调运行机制，赋予社区党组织对辖区内物业服务企业的监督管理权，推行“双向进入、交叉任职”。打造一批有较大影响的“红色物业”示范项目，并实行动态管理。建立区、镇街区两级直属单位党组织和物业服务企业党组织对口联系制度，将党组织工作开展情况纳入党建考核范围。（牵头单位：区委组织部、区住建局，责任单位：各镇街、区直属单位）（二）开展达标评比。区物业管理工作领导小组办公室依据年度工作计划和任务，组织实施对各镇街物业管理工作以及各监管单位日常监管工作进行目标责任制考评；各镇街组织实施对物业服务企业、服务项目、业主委员会以及社区（村）物管站考核，具体考核办法由各镇街根据工作实际自行制定，报区

13、物业管理工作领导小组办公室备案。（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街、区城管局、区市监局、公安分局、消防救援大队等有关监管单位）（三）落实追责问效。区住建局、区城管局、区市监局、区生态环境分局、公安分局、消防救援大队等部门，建立违法行为投诉登记制度，自收到投诉之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。各镇街、部门通过日常巡查或受理业主投诉等不同途径，对职责范围内的各项工作加强监管枪查。区物业管理领导小组办公室不定时进行督查，督查交办工作实行第一次抄告、第二次督办、第三次通报，对办事不力，推诿扯皮的单位和个人进行约谈、问责。对各级物业行政管理部门及其工作人员违反物业工作有关

14、规定、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由有关行政机关责令改正；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（牵头单位：区纪委，责任单位：各镇街、区住建局、区城管局、区市监局、区生态环境分局、公安分局、消防救援大队等有关执法部门）（四）加大经费保障。区级政府负责安排安置住宅小区配比奖补和商业、老旧小区考核奖励的资金预算；镇街负责安排安置小区配比奖补资金的预算，并安排一定量的资金用于住宅小区环境整治提升、文明创建、“四位一体”考核等。区财政局、区审计局加强对费金的使用与监管，确保各类资金规范使用。（具体内容见附件十一）（牵头单位：区住建局，责任单位：各镇街、区财政局、区审计局）（五）强化宣传培训。加大对省物业管

15、理条例深度和广度的宣传，提高小区物业有偿服务意识和等价消费意识。充分利用自媒体、电视、报纸、网络等宣传载体，开设专栏跟踪报道。通过宣传培训，不断提高社会各界和广大业主正确认识物业管理工作，积极形成购买物业服务、参与小区物业管理的良好氛围。（具体内容见附件十二）（牵头单位：区委宣传部、区司法局，责任单位：各镇街、区住建局、区城管局、区市监局、区生态环境分局、公安分局、消防救援大队）附件：1.物业管理工作联席会议制度2 .物业管理定期调度工作制度3 .物业管理综合执法制度4 .物业管理“四位一体”工作制度5 .小区楼幢长工作制度6 .物业纠纷调解工作制度7 .投诉接访处理工作制度8 .住宅小区物业

16、管理奖惩办法9 .安置（老旧）小区物业维修维护管理制度10 .物业管理信息化工作制度11 .物业工作经费使用管理制度12 .物业管理宣传培训工作制度物业管理工作联席会议制度一、会议内容研究制定物业管理工作体制机制、工作经费和保障措施；协调处理部门联动及物业管理工作中的突出问题和重要事项；研究解决物业服务活动中的重大矛盾纠纷；需要联席会议议定的其他事项。二、会议制度（一）区物业管理工作联席会议原则上每季度召开一次。遇有特殊情况，由区政府分管副区长确定召开时间。（二）区物业管理工作联席会议由区政府办、区住建局、公安分局、区法院、区城管局、区生态环境分局、区市监局、消防救援大队和相关镇街政府主要负责人固定参加，议题主办单位和议题涉及的有关单位主要负责人根据议题需要列席会议。三、会议组织区物业管理工作联席会议由区物业管理工作领导小组办公室组织，并负责做好会务、纪要起