物业公司工程部水景设备管理作业指导书.docx

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1、物业公司工程部水景设备管理作业指导书1目的规范水景的管理，确保设备正常、有效的运行确保各项性能的稳定、可靠,延长设备使用寿命，确保操作人员和设备的安全。2适用范B1.适用于成都银都物业管理有限公司所辖项目内的水景设备管理。3职责3.1管理处主任负责对水景设备作业规程进行监督、检查、设备维护保养计划的控制管理和重大事故的处理。32设备组组长负责根据本规程检查执行和异常情况的处理。3.3设备管理责任人负责按照本规程进行操作、运行、巡检、维护保养和机房管理。4程序要点4.1 设备掾作管理4.1.1 设备操作应具备下列条件之一a、按公司规定的日常运行时间；b、节假日；c、局六、周日；d、其他特殊时间。

2、4.1.2 设备操作程序a、启动前的检查(1)检查水池水位是否保持在水下灯之上；(2)检查水面是否有杂物堆积；(3)检查控制箱电源指示灯是否完好、有效；(4)检查控制箱内各电器元件是否正常；(5)检查控制箱有无脱线、异味、打弧等异常现象。b、启动(1)打开循环泵控制箱将空气开关向上板到“ON”位道;(2)按下开关；(3)合上“水下灯”空气开关。c、运行检杳(1)检查漫布是否工作正常：(2)检查水下灯是否工作正常。d、停机(1)关闭“水下灯”空气开关；(2)按下循环泵关闭开关；(3)打开循环泵控制箱将空气开关向下板到“OFF”位置；(4)关闭控制箱。4.1.3 设备操作注意事项a、当水位低于水下

3、灯时，不得开启水下灯；b、白天运行时不得开启水下灯。4.1.4 设备操作情况应由设备管理责任人于每次操作完毕后,在水景巡视、运行记录表中记录。4.2 设各巡检4.2.1 设备管理责任人每天两次对喷泉进行巡视检查，并填写水景巡视、运行记录表。a、检杳水池水位；b、检查水面是否有杂物；c、检杳控制箱内有无异常现象。4.2.2 工程维修部主管每周1次对水景进行巡视检查。a、检查水景区域清洁卫生情况；b、检至水景巡视、运行记录表填写情况；c、检查控制箱是否正常。4.3 设各维护保养管理4.3.1 设备维护保养计划管理4.3.1.1 设备维护保养计划应包括：a、大中小型维保内容；b、维保时间和实施：c、

4、维保设备、部件名称；d、维保计划材料。4.3.1.2 设备维护保养计划制定的根据：a、设备设施使用频度；b、设备设施运行记录；c、设备设施异常情况记录。4.3.1.3 设备维护保养计划制定程序：a、每年12月下旬设备管理责任人应根据对各种记录的分析的结果，制定下一年度水景维保计划；b、设备管理责任人负责提出维保时间、维保内容和维保材料要求,并制定初步计划，填写设备维护保养计划表3;c、设备管理责任人将设备维护保养计划表交工程维修部主管；d、工程维修部主管负责审核设备维护保养计划表,并根据计划内容确定维护保养实施人员人数；e、工程维修部主管将审核后的设备维护保养计划表报项目经理审批通过；f、设备

5、维护保养计划表市批通过后，由设备管理责任人按维护保养计划执行维保工作。4.3.2 设备维护保养实施程序4.3.2.1 内部维护保养实施程序a、设备管理责任人根据设备维保计划填写4设备维护保养计划申请表,交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行：b、由工程维修部主管安排人员，配合设备管理责任人进行维保；c、由设备管理责任人负责按照设备维护保养计划申请表和水景维护保养作业指导书蛆织、实施；d、每次维护保养完成后由设备管理责任人报设备组组长检验，并将维护保养情况、检验结果记录在设备维护保养记录表中。4.3.2.2 外委维护保养程序a、设备管理贡任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表3,交工

6、程维修部主管审核，报项目经理审批后执行;b、设备管理责任人根据设备维护保养计划申请表内容，按照幺水景维护保养作业指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；c、每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况检验结果记录在夕设备维护保养记录表3中。4.3.3 设备维护保养分类a、大型维保：针对电机的二级维保（2天/台X水泵泵体的维保（2天/台X设备全面油漆；b、中型维保：针对阀门、盘根、电气接头、接触器等元器件的维保和测试（1天/台）；c、小型维保：油漆点补、紧固螺栓及应立即处理的设备缺陷（0.5天/台卜4.3.4 设备维护保养标准a、电机：绝缘05M转动

7、灵活且无异常声音、无锈蚀、三相电流平衡（误差42%）;b、水泵：转动灵活且无弄常声音、无锈蚀、打得起水压、无渗漏：c、阀门：开关灵活、能完全打开和关闭、无锈蚀、无渗漏；d、法兰:无锈蚀、无渗漏；e、接触器：机械动作灵活、动静触头吸合能同步、动静触头压力一样；f、空气开关：机械灵活、动静触头同步、触头压力一样、压线紧固。4.3.5 工程维修部主管每月5日对上月各设备记录表进行分析。4.4 异常情况处理管理4.4.1 异常情况分类a、一般情况：对水景安全运行威胁不大，尚可长时间运行；b、重大情况：对水景安全运行威胁大，尚可短时间运行；c、严重情况：对水景安全运行威胁严重,需立即停机进行紧急处理。4.4.2 异常情况处理程序按照水景异常情况处理作业指导书进行，处理结束后将处理情况及结果记录在设备异常情况处理记录表中。5记录a、PROE1.DO-GCQC-2201水景巡视、运行记录表