辽宁高层大厦项目可行性研究报告.docx

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1、则应利用好优势,引入新的主题概念和卖点，以缩短销将周期、提高楼盘附加值。作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以发展商公司品牌与项目品牌相结合打造整体形象，在产品品质、资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主，客户群对高档写字楼外形象提升的要求。“XX大厦”作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式常售，以规避各大楼盘集中上市的风险。同时要特别关注地缘甲级写字楼与周边商住客群，关注周边科研单位的购买力，有意识从区域周边各项目分流买家。三、联动功能当火灾时感烟探测器、感温探测器、消火栓报警开关、水充批示器、压力开关动作向消防中心报警，经自动

2、识别确认后，联动系统发生执行予设程序指令：1）火灾时，在消防中心手动、自动启动消防泵、喷洒泵灭火。2）排烟机、送风机自动启动以保证人员疏散。3）应急疏散指示标志灯自动点燃。4）加压风机自动开启保证人员疏散安全。5）自动迫降电梯至首层，供消防人员待用。6）自动降落放火卷帘以防火情蔓延。7）当煤气泄露时报警探测器报警，联动关闭煤气阀。8）按G火灾自动报警系统设计规范设置消防电话。6. 2节能6.1.1 建筑标准根据民用建筑节能设冲标准（JGJ26-95）,居住建筑节能50$,其中建筑物承担30趴在外墙、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强窗气密性，以利达到节能指标要求。6.1

3、.2 照明节能措施D在本工程中所有光源主要采用高效节能荧光灯，金属卤化物灯等新型光源。2）在满足显色性要求的基础上采用高效光源。3）根据视觉工作需要，精选照度水平。4）根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。5）荧光灯选用带补偿电容的电子启动器，将功率因数提高到0.9以上。6.1.3 生态节能措施绿色生态办公，缩写EOD,它是一种健康、环保、生态、绿色的具有生命力的新型商务办公模式。它遵循生态平衡及可持续发展原则，规划建筑内外空间的布置和能源约束，使其在系统内部能锵有序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废物污染的生活和办公方式。在主楼扉顶、附楼屋顶建造屋顶花园。在大磔的屋顶花园，而郁郁葱葱

4、的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3C左右。绿色的草坪、绿色的屋顶花园、绿色的大堂中庭、绿色的生活空间踏入XX联创商务广场”，便是扑面而来的盎然绿意。6.1.4 建材节能措施XX大厦，通体透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，减少对周围环境的光污染，降低热辐射通过量，使大JS保温节能。用水设番均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。6.1.5 计节能措施合理的开间设计，享受自然采光大厦近方型的平面设计，核心筒居中，便于合理利用空间，适当的开间和进深令任何办公空间都会享受到自然采光和别样风乐。6.1.6 采暖节能措施建筑采用低温热水地面辐射采暧系统。63防雷6.3.1 防雷级别

5、的确定高层按二级防雷措施设施。6.3.2 防雷措施在建筑物女儿墙上用中镀锌园钢做避雷带，利用建筑物周边构造柱内两根主筋做引下线，利用建筑物桩基做接地装苴0为防侧击雷在30米以上每三层设一圈均压环，所有外露的金属构件、金属门窗必须与此同时均压环焊接。为防感应过电压，所有进出建筑物的金属管道，电缆的保护管均做总等电位联结。在卫生间或有淋浴池的地方设局部等电位联结。6.3.3 保护接地系统低压配电系统接地型式在设有室内变电所的各建筑物内采TN-S系统，在无室内变电所及采用室外箱式变电站供电的建筑物采用TN-C-S系统。6.3.4 地措施本工程采用综合接地系统，保护接地与防雷接地共用接地装置，接地电阻

6、要求小于1欧姆，如实测不能满足到地，需打辅助接地极，直至满足要求为止。6.3.5 负荷计量公寓、网点采用集中电表箱分户计量:，其它公用建筑在自维变电所采取高压端计量。所有电表数据均远传至物业管理中心。6.4智能配套方案6.4.10 A办公自动化一、综合布线系统（POS）标准层提供每5平米一个信息点，支持图形、语音、数据传播。并可根据客户需要随时增改信息点的位置及数量。二、通讯系统引入集团用户网，具备公众网和小交换机所具备的一切业务功能，实现全面的电信解决方案。大厦设无线电通讯防屏蔽系统,实现整个大楼通讯无盲区。数字光纤通信系统接入,数据通信服务包括：Imeme1.上网、VOD点播、物业管理、商

7、务等方面的服务。三、大物内引入市话线路向用户提供市话、国内长途、国际长途。四、计算机网络系统大厦东西两侧至少设两个弱电竖井，网络运营商（如中国联通、网通等）提供网络服务，实现宽带入户.智能化网络100兆入楼，10兆桌面。五、电讯及弱电系统大厦内设电话程控站，提供充足的数据接口，综合布线系统由客户根据实际需要布置及安装.6.4.11 BA楼宇综合布控一、供暧系统城市供暖体系，暧气供暖。二、供电系统采用高低压双路供电系统，自动互投，具备自动发动机.三、照明系统绊层正常照明采用环网供电方式供电至各层照明总箱。条层走廊、前室等公共场所设应急照明。在各层走道及出入口设诱导灯和安全出口指示灯（疏散指示灯）

8、。大厦层设建筑物立面效果泛光照明灯。24小时设不间断的夜兔照明系统。四、电视广播系统接入城市有线电视网：大厦设广播前端室，供大厦播放背景音乐及消防紧急广播；大堂、每层楼道设高档音响系统。五、给水系统大厘供水系统由自动变频水泵供水，行政卫生间24小时热水。六、远程抄表系统每户消耗的电、水可远程传输到抄表中心。6.4.12 SA保安综合布控一、电视监控系统大厦设安全防范中心，内设监控生机及相关设备，实行24小时监控，大厦各出入口、车库、走道、电梯骄箱等安置摄像机，设置摄像自动切换监控处，采用多面面分割器，可以更多地显示、记录、回放图像：装设中央闭路电视，由专业人员24小时监察及保安巡视。二、IC卡

9、控制停车管理及可视对讲系统。6.4.13 FA消防报警布控大限内各公共部分（大堂、走廊、电梯厅等）及商住楼部分均设有喷淋及烟超设备，大厦内设置消防龙头，消防梯、安全疏散通道，并保证中控室实施电脑在线监控。一、自动消防系统大原消防报警控制系统采用智能类比式火灾自动报警控制系统，在各楼层办公室、电梯前室、机房等处设置类比智能纲感探测器：大面枳公共区域设置智能烟感控测器，各层公共走道设置带电插孔的手动报警器；地下车库、设备用房等处感温探测器。二、消防用电消防用电均采用双路互投(24小时不停电)；报警系统为总线地址编码类比控测，消防水泵、消防喷洒水泵、消防稳乐水泵、正东送风机、排烟风机等消防设备为多线

10、控制，其他消防设备为总线控制，并通过控测总线返回信号、烟感、自动喷淋系统。6.4.14 A停车管理布控停车场管理系统停车管理采用自动化系统，用于停车场的车况的监测，车辆的服务管理、场内环境状况监测。6.4.15 合管理系统大概采用国际化先进的楼宇设备管理，将传统分离的楼宇(BA)、消防(FA)、保安(SA)、停车场(PA)、办公自动化(OA)等各个子系统进行综合管理。7环境影响评价1.1.1 1项目建设与运营对环境的影响1.1.2 环境影响范围与影响因素本项目对周边的环境影响主要表现在社会环境、生活环境和生态环境三个方面。就社会环境而言，主要影响参数为周边的土地资源、建筑物、人文景观等：生活环

11、境影响参数为指关系到校区及周围居民生活区的环境空气顺册、声环境质量等：生态环境中的主要影响参数为水环境质量、固体废弃物与污水排放处理情况等。根据本项FI的性质、内容及规模，首先识别出工程实施后对区域环境产生影响的因素，这些因素主要体现项目施工过程和投入使用后两个阶段中。对于本项目而言，需要从空气环境、声环境、水环境和固体废弃物四个方面加以具体分析。表7.1环境初府矩阵分析表环境项目工程活动影响因子工程阶段建设期迄营期空气环境处工作业扬尘绿化工程景猊、或少污染11声环境施工作业施工机械噪声空设系统、供排水系统噪声设备噪声水环境施工作业施工排水日常工作生活推水、综合排水固体废弃物调工作业建材垃圾日

12、常工作生活垃圾、综合垃圾注：口为严笊正影响、。为中等正影响、为轻度正影响为严重负影响、为4噜负的响、雄度负影响由上表可以看出，项目的建设对环境的影响主要是建设期的扬尘、噪声和建材垃圾.1.1.3 对空气环境影响的分析和评价一、空气环境质量标准空气环境质量评价执行GB3095-1996环境空气质量标准的二级标准。表7.2环境空气质量标准（二级标准）污染物浓度限值（InR/m3）年平均日平均I小时平均TSP0.200.30SO20.060.150.50CO4.0010.00N020.010.080.12二、空气环境的影响本项H建设期的主要空气污染来自于土建工程施工引起的扬生污染。拆迁、场地平整、掘

13、土、地基深U处理及土石方、建筑材料运输等建筑施，行为的扬尘产生情况股是每个建筑活动月、每4000平方米占地面积排放扬尘1.2吨，工程运输车耦引起的扬尘主要对沿途30米范围内空气产生影响，并且成线性污染，路边的TSP浓度可达10亳克/立方米，远远超过环境空气质量标准,因此，扬尘和粉尘将是影响本项目建设期空气质量的地要因素。而本项目投入使用后会产生一定属气体污染物，在运营期会产生空气环境污染.7.1. 3环境噪音的影响分析和评价一、噪声环境质量标准项目属于商业为主的建筑，其施工期噪音应遵循GB12523-90中华人民共和国国家标准建筑施工场界噪声限值2标准。而运营期的声环境应执行GB3096-93

14、c城市区域环境噪声标准1类标准。表7.3不同施U介段作业噪声限值施工阶段主要噪声源噪声限色单位昼间夜间土石方推土机、挖物机、装栽机等7555dB（八）打桩各种打桩机等85禁止痂工dB（八）结构混凝土搅捽机、娠捣棒、电锯等7055(IB（八）装脩吊车、升降机等6555dBG)表7.4城市区域环境噪声标准（一类标准）类别RttfKdB)1昼间夜间5545二、噪声影响分析木项目的环境噪声影响评价包括施工期和运营期两部分评价内容。项目施工期噪声污染来源于推土机、挖掘机、打桩机、空压机、搅拌机、风镉、振捣机、电锯等施工机械产生的机械噪声，施工机械的噪声特点是持续时间长，强度高，其瞬时噪声值可达89-12

15、0分贝，这些突发态非秘态噪声源将对周国环境产生的影响可达到严重负影响程度。本项目投入使用后，经过建筑墙体隔音及绿化带消音之后，对外部影响较轻：此外还有空调、供排水系统设备运转产生的噪声，该部份噪音规模不大，加之绿化带的消音作用，其影响程度较轻。7.1.4对水环境的影响分析和评价一、水环境质量标准本项目对水环境的影响主要表现为实验用水和日常工作中的污水排放，根据XX市污水排放使用有关标准，项目废水排放浓度限值执行GB8978-19966污水综合排放标准的一级标准。表7.5中华人民共和国污水综合排放标准一级标准污染物悬浮物化学氟氧物动位物油元素磷PRmg1.)10060200.1二、对水环境的影响分析水环境的