《土地储备规划编制规范》（征求.docx

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1、ICS点击此处添加ICS号点击此处添加中国标准文献分类号DB34安 徽 省 地 方 标 准DB34/XXXXXXXXX土地储备规划编制规范Specification for the land reserve planning compilation点击此处添加与国际标准一致性程度的标识（征求意见稿）XXXX-XX-XX 发布XXXX-XX-XX 实施安徽省市场监督管理局 发布本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。 请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由安徽省自然资源厅提出并归口。本文件起草单

2、位：安徽省不动产登记中心（省国土资源储备发展中心）、安徽建筑大学、安徽省省城乡 规划设计研究院有限公司、安徽尚原规划咨询有限公司。本文件主要起草人：葛文进、王秉义、陶玉厚、栾倩、王玉纯、江海涛、陶鑫、蔡铐、马明、阮云峰、 陈彤、龙兆云、郭岭、孙德芳、张定。文件。GB/T 18507GB/T 18508GB/T 19231GB/T 21010GB/T 50280TD/T 1009自然资办发(2020) 46号市级国土空间总体规划编制指南土地储备规划编制规范1范围本文件规定了土地储备规划的任务、期限、程序、内容、方法和成果要求等。本文件适用于市、县(市、区)土地储备规划编制。产业园区、重点产业、特

3、殊领域的土地储备规 划编制可参照执行。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件, 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版木(包括所有的修改单)适用于本城镇土地分等定级规程城镇土地估价规程土地基本术语土地利用现状分类城市规划基本术语标准城市地价动态监测技术规范自然资办发(2020) 51号 国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)皖自然资规划(2021) 6号皖国土规办(2022) 8号安徽省县级国土空间总体规划编制指南安徽省国土空间专项规划衔接技术导则(试行)3术语和定义GB/T 19231界定的以

4、及下列术语和定义适用于本文件。3. 1土地储备 land reserve县级(含)以上人民政府为厘清土地产权主体关系、落实和维护所有者权益、调控土地市场、促进 土地资源合理利用，对依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。实施土地储备的具体行为 包括土地取得、前期开发、管护土地、供应土地等。(1) 土地取得，是指土地储备机构受自然资源主管部门委托，通过收回、收购、行使优先权购买、 征收等方式，依法取得储备土地完整国有产权权利的行为。(2)前期开发，是指土地储备机构按照该地块的规划，完成地块内道路、供水、供电、供气、排 水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，使储备地块具备供应条件的

5、行为。(3)管护土地，是指土地储备机构对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式 进行管理与维护，防止储备土地权利遭受侵害的行为。(4)供应土地，是指储备土地具备供应条件后，纳入年度供应计划，由自然资源主管部门统一组 织供应的行为。3.2储备土地 reserve land尚未设立使用权或使用权已消灭、以国家所有权形态存在的国有建设用地。具体包括：政府依法收 回且原使用权已注销的国有建设用地；政府通过收购、优先购买等方式取得的国有建设用地；在城镇建 设用地范围内，根据土地征收成片开发方案，依法批准征收取得的国有建设用地；其他无明确使用权人、 无权属争议的国有建设用地。3.3土地储备机

6、构 land reserve organization县级及以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区的自然资源主管部门、承 担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。3.4土地储备规划 land reserve planning依据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、国土空间详细规划及其他有关规划等，按照城 乡发展需求和战略目标，对规划期内储备土地规模、布局、结构、时序和资金等做出的统筹安排。3.5土地储备项目 land reserve projects一个或多个地块按照区域、时序、资金平衡等条件进行适当组合、划分形成的管理单元。3.6实施土地储备总规模 I and res

7、erve i mp I ementat i on tota I scale规划期内开展土地取得、前期开发、管护、供应等储备行为的结转地块和新增地块面积之和。3.7土地储备资金 land reserve funds按照财政预算安排，由土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其 进行前期开发、地籍调查、确权登记、地价评估、方案制定以及管护等所需要的各类资金的总额。4基本要求4.1 规划定位土地储备规划是落实国民经济和社会发展中长期规划及国土空间总体规划，衔接国土空间近期规 划，进行的空间发展价值判断、储备潜力分析，对三年滚动计划和年度实施计划及储备项目安排具有规 范、指导和

8、引领作用。土地储备规划具有经济性、管控性和约束性，强调以土地资产运营为手段，将国 土空间总体规划和详细规划的控制指标和空间布局落实到土地要素上，是建立土地储备项目库、安排土 地储备实施时序、优化土地利用结构、调控土地市场的基本遵循。4.2 规划期限规划期限应与国民经济和社会发展规划规划期限一致，近期3-5年，可展望15年。规划期不超过同 级总体规划期限。4.3 规划组织土地储备规划一般由市、县(市、区)自然资源主管部门组织编制。市、县(市、区)自然资源主 管部门也可委托土地储备机构组织编制。4.4 程序土地储备规划编制一般应依照以下程序：(1)工作准备；(2)基础调查；(3)分析评价；(4)规

9、划方案编制；(5)意见征求；(6)审批与备案。4.5 准备6.1组织准备制定规划编制工作方案，建立相应的领导决策机制、工作组织机制和经费保障机制及相关部门共同 参与的规划编制协调机制，并委托具有国土空间规划相关资质单位作为规划编制技术单位。6. 2技术准备6. 2.1明确数据基础规划统一采用2000国家大地坐标系(CGCS2000)和1985国家高程基准作为空间定位基础。平面坐标 系采用“高斯一一克吕格”投影。6. 2.2统一规划底图规划应使用国土空间基础信息平台提供的底图和空间关联现状数据。底图应为经自然资源部确认的 第三次全国国土调查成果及其最新年度的全国国土变更调查成果，相关数据包括同级

10、自然资源部门提供 的永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等规划控制线划定成果。6. 2.3基础资料准备收集相关基础资料，进行必要的筛选、核查、整理。按照附录A开展资料收集工作。7基础调查7.1 调查范围调查范围应覆盖规划区域，重点调查区域的选择应考虑拟储备地块集中、具有典型代表性或者有特 殊情况的区域，且当地社会经济状况能满足土地储备的客观要求，符合当地政府和群众的意愿。7.2 调查内容与方法采取内业、外业相结合的方式，按照附录B实地调查规划区域的基本情况。8.1 现状分析现状分析主要包括规划区域社会经济发展概况、土地储备现状和土地市场供需状况分析。(1)区域经济社会发展概况。分析当地社会

11、经济发展水平、城镇化水平、人口状况、产业状况、 固定资产投资、财政收入和重大项目建设等情况。1.1 土地储备现状分析。分析土地储备运作主体、组织结构、工作流程；分析近五年储备土地来 源、分布、开发、临时利用、供应、资金筹集渠道、成本收益等；整理汇总正在实施土地储备项目、在 库储备地块信息；总结土地储备实施成效、实施难点和存在问题，1.2 土地市场供需状况。分析近五年国有土地一级市场供应规模、供应方式、交易价格和开发周 期及成本收益等；分析近五年国有土地二级市场建设成效、交易规模和价格水平等；分析农村集体经营 性建设用地入市流转规模、价格水平、收益分配等；分析土地市场波动变化趋势等。1.3 实施

12、评估若上轮已编制土地储备规划，需进行土地储备规划实施评价。主要内容包括：(1)评价上轮土地储备规划目标执行情况；(2)评价上轮土地储备规划实施的社会、经济和生态效益；(3)总结上轮土地储备规划编制、实施、管理过程中的经验和问题；(4)提出新一轮土地储备规划编制建议。1.4 形势研判形势研判主要是对土地储备的发展优势和面临的挑战进行研判。(1)土地储备的发展优势。结合社会经济发展水平、区域发展战略、土地市场运行情况和产业发 展政策等，分析土地储备在调控土地市场、推动节约集约用地、落实国土空间规划、保隙民生和重大项 目用地等方面的优势作用。(2) 土地储备面临的挑战。结合建设用地减量化趋势、土地储

13、备运行机制、土地取得和前期开发 成本、地方政府债务状况、储备资金保障能力等，研判未来土地储备所面临的挑战。结合土地储备发展 的优势和挑战，确定土地储备发展方向与目标。1.5 适宜性评价适宜性评价主要是通过排除各类限制性因素，识别筛选出在规划、区位、安全、权属等方面同时具 备储备可行性的空间。主要内容包括：(1)建立评价指标体系。从规划符合性、地理条件、土壤污染状况、文物遗存、矿产压覆、地质 灾害、权属争议、权利人意愿、成本收益和区位条件等方面，结合地方实际，建立土地储备适宜性评价 指标体系。(3)多因素综合评价。可采用空间叠加法、多指标决策法、人工智能法等方法开展基于多因素综 合的适宜性评价。

14、宜结合实地调查与访谈、大数据分析加强适宜性评价的公众参与。(4)划定适宜性分区。适宜性分区可划分为适宜储备区、潜在储备区和不宜储备区等。分区结果 按照附录C统计。1.6 潜力测算依据相关行业发展规划、市场调控需要等，结合政府实施土地储备的现实能力，合理确定土地储备 潜力规模、时序和分布等。土地储备潜力区应位于适宜储备区和潜在储备区内。潜力测算结果按照附录 D统计。1.7 需求预测以稳定土地市场和防止盲目储备为前提，结合近五年土地储备供应情况和变化趋势，对规划期内实 施土地储备总规模的区间范围作出合理预判。预测时应采用两种及以上方法分别进行，预测方法可采用 但不限于附录E。需求规模测算结果按照附

15、录F统计。1.8 成本收益分析根据储备土地需求量、规划用途、开发利用强度、地价水平，按照相关土地估价原则和技术方法合 理评估预期土地出让收入。分别测算土地储备成本和财务费用等，估算土地储备项目的资金支出。对土 地储备收支平衡进行分析，测算土地储备收益。成本收支情况按照附录G统计。9规划方案编制9.1 编制原则编制土地储备规划方案应遵循以下原则：（1）因地制宜、节约集约。充分考虑当地社会经济状况、资金保障能力、征地拆迁难易程度、权 利人利益等客观因素，控制增量土地收储，加大对闲置、空闲和低效利用的存量建设用地的盘活，合理 安排储备土地总量、结构、布局和时序，促使土地资源利用从外延扩张向内涵提升。（2）重点优先、应储尽储。土地储备规划目标应与城乡发展方向和建设重点相一致，按照国土空 间总体规划和详细规划要求，优先保障城市重点功能区、城市重要基础设施和民生项目等领域，有序引 导产业聚集，优化区域产业布局，促进土地资源经济、生态、社会、文化价值的实现。（3）连片整合、择优供给。充分发挥土地储备在支撑国土空间整体性、系统性改造更新中的作用， 强调片区收储、综合开发，形成整体推进的空间格局和规模效应。从规划源头上摸清储备土地底线特性, 为构建高品质居住空间、高质量