《民法典》格式条款订入规则与效力规则的司法适用路径分析.docx

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1、民法典格式条款订入规则与效力规则的司法适用路径分析【裁判要旨】当合同相对方主张与其有重大利害关系的格式条款不成为合同内容时，法院才需审查格式条款提供方是否已履行提示及说明义务，从而判断格式条款是否成立。若相对方未主张格式条款不成为合同内容或经审查认定格式条款成立,法院则需进行效力审查，对与合同相对方有重大利害关系的格式条款，应当通过合理性审查来判断其效力。【案情】原告王某诉称，2016年10月12日，王某与上海连某投资发展有限公司（以下简称连某公司）签订了上海市商品房预售合同，约定王某向连某公司购买位于上海市嘉定区义X义路XX义弄X义X号义XX层XX义室办公用房（以下简称系争房屋），房屋总价2

2、,633,628元。合同签订当日，王某支付了首付款1,843,628元（含定金），之后又通过银行贷款支付剩余房款790,000元，房款已经全部付清。合同约定的交房时间为2018年9月30日，交房条件为：必须取得建设工程竣工验收备案证书，连某公司亦应于2018年9月30日前办理大产证。但连某公司迟迟未交房。王某于2019年1月去现场查看时，发现系争房屋还是工地状态，无法收房。故王某于2019年1月3日委托律师发函给连某公司，要求解除合同，但未得到连某公司答复。后王某又至售楼处再次提出解除合同，连某公司工作人员表示可以解除合同，但不承担相应责任。王某认为合同约定的违约金过低，不足以弥补损失，故另行

3、主张了贷款利息损失。为此，王某请求法院判令：1.解除王某、连某公司双方签订的上海市商品房预售合同；2,连某公司返还王某购房款2,633,628元；3.连某公司按总房价款的3%的标准支付违约金79,008.84元;4.连某公司向王某支付贷款利息损失（以790,000元为基数,自2017年1月计算至判决生效之日止，以银行实际贷款利息为准）。被告连某公司辩称，不同意王某全部诉请。首先，取得大产证并非交房的核心标准。连某公司通知交房时，房屋的功能性条件已经具备，装修也已经基本完成，故王某提出解除合同，缺乏依据。其次，根据合同补充条款第十一条第1款的约定，王某若主张解除合同，解除前应该注销相关的预告抵押

4、登记。在房屋上存在抵押或者有其他权利限制的情况下，王某不能单方解除合同。若法院判令解除合同，要求一并处理备案合同的撤销以及预告抵押登记的注销。再次，不同意承担违约责任。若法院判决连某公司承担责任，则仅同意按照合同约定的房屋总价3%支付违约金。其项目受政策影响，连某公司本身并不存在违规，不具有违约的故意。不同意支付贷款利息，因合同约定的违约责任并不包含贷款利息损失，且并非连某公司不愿意继续履行合同。法院经审理查明，2016年10月12日，王某（乙方）与连某公司（甲方）签订上海市商品房预售合同一份，约定王某向连某公司购买系争房屋，房屋类型为办公，建筑面积100.93平方米,总价人民币2,633,6

5、28元（以下币种同）,王某应于签约之日支付首付款1,843,628元，剩余房款790,000元通过申请银行贷款的方式支付，贷款部分应于签约后60日内到账；双方约定交房时间为2018年9月30日前；房屋交付必须符合以下条件：“该房屋取得了建设工程竣工验收备案证书，甲方承诺在2018年9月30日前办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证（大产证）若逾期交付，连某公司应当向王某支付违约金，违约金按王某已支付的房价款的日万分之二计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，王某有权单方面解除本合同；王某行使本合同条款中约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知连

6、某公司，连某公司应当在收到王某的书面通知起90天内将王某已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还王某，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3虬在退还房价款时一并支付给王某。合同补充条款一第七条约定，连某公司逾期取得大产证超过180日，王某有权单方面解除合同。补充条款一第十一条第1款约定,王某行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时，若王某已对该房屋设定抵押或者设置存在其他任何权利限制的，则王某行使单方解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权利限制的相关证明文件，否则，王某无权解除合同。上述合同签订后，王某于当日向连某公司付清首付款1,84

7、3,628元（含定金）。2016年11月24日，王某与上海浦东发展银行黄浦支行签订了个人购房担保借款合同，以系争房屋作为抵押，向上海浦东发展银行黄浦支行借款790,000元，连某公司作为保证人在合同上盖章。上述贷款已于2016年12月放款至连某公司账户。至此，王某房款已经全部付清。涉案项目于2018年12月13日取得竣工验收备案登记证书。连某公司于2019年6月11日取得系争房屋的大产证。【审判】上海市嘉定区人民法院作出判决：一、解除王某与连某公司于2016年10月12日签订的关于上海市嘉定区XXX路XX义弄X义X号义XX层XX义室房屋的上海市商品房预售合同；二、连某公司应于判决生效之日起十日

8、内返还王某购房款人民币2,633,628元；三、连某公司应于判决生效之日起十日内偿付王某违约金人民币79,008.84元；四、连某公司应于判决生效之日起十日内偿付王某人民币790,000元自2017年1月1日起至判决生效之日止的贷款利息损失（以银行实际利息为准）；五、王某应于连某公司履行完毕判决主文第二项义务后十日内涤除上述房屋上的抵押并协助连某公司办理预售合同的网签撤销手续。一审宣判后，连某公司依法提起上诉。二审法院审理中，连某公司申请撤回上诉。2020年4月7日，上海市第二中级人民法院作出（2020）沪02民终941号民事裁定，准许连某公司撤回上诉，一审判决自裁定送达之日起生效。法院生效判

9、决认为，连某公司在合同约定的交房时间未符合交房条件，显属违约，王某按约有权解除合同并要求返还房款。至于连某公司以王某尚未归还贷款注销抵押等为由根据合同补充条款第十一条第1款的约定认为尚不符合解除权行使条件。因房款包含按揭贷款部分已经支付至连某公司,在合同解除之前却要求王某先行归还贷款注销抵押，才能行使解除权，明显不合理，故不予采纳连某公司上述抗辩意见。因王某主张的违约金和贷款利息损失之和未超过其实际损失（即所有房款的利息损失），故对该违约金和贷款利息损失的请求，均予以支持。最终判决解除双方预售合同，连某公司先行向王某返还购房款后，王某涤除系争房屋上的抵押权并协助连某公司办理网签撤销手续。【评析

10、】随着社会经济的发展，有效节约交易成本、提高交易效率的格式条款得到广泛使用。在房产案件中商品房预售（出售）合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同及居间合同均包含了大量的格式条款。格式条款存在一定便利的同时，也对契约正义造成了冲击，背离了契约自由原则，所以必须对其弊端予以规制和防范。民法典合同编以第四百九十六条、第四百九十七条及第四百九十八条构建了格式条款规则体系。其中，第四百九十六条为格式条款订入规则，第四百九十七条为格式条款效力规则，第四百九十八条为格式条款解释规则。本案例所涉及的法律规范即民法典第四百九十六条第二款的格式条款订入规则及第四百九十七条的格式条款效力规则。一、我国格式条款规制路径的演

11、进在制定并出台民法典前，我国规制格式条款的主要法律规范为合同法第三十九条至第四十一条以及最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第六条、第九条、第十条。对于上述主要法律规范可划分为几种类型，学界存在两规则说及三规则说两种观点。两规则说认为合同法第三十九条、第四十条及最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第六条、第九条、第十条均为格式条款效力规范，合同法第四十一条则为格式条款解释规范。三规则说主要参考了德国及日本学说，主张按照其法律效果划分为三种类型:订入规则、效力规则及解释规则，又称为订入控制规则、内容控制规则及解释规则。订入规则（合同法第三十九条第一

12、款、最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第六条、第九条）的法律效果是相对人有权请求法院撤销格式条款，效力规则（合同法第四十条、最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十条）的法律效果是格式条款无效。但由于我国合同法将格式条款视为已经订入合同的条款，司法审判实务中法官亦常依据合同法第三十九条第一款及最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十条否定格式条款效力，故而我国立法及司法实质上采取了两规则说。即使将合同法第三十九条第一款及第四十条均视为效力规范，司法审判实务中也呈现了两种适用路径：部分法院先考察格式条款提供方是否尽到第三十

13、九条第一款规定的提示与说明义务，若未履行，则依当事人申请撤销该格式条款；再次考察是否满足第四十条规定的内容控制要求，若满足则认定条款有效，若不满足则认定条款无效。部分法院则任意考察格式条款是否满足第三十九条第一款及第四十条的要求，并择一作为评价格式条款效力的依据。适用路径产生分歧的根本原因在于合同法及其司法解释将订入规则及内容控制规则均纳入效力规范中，致使订入规则与内容控制规则之间存在逻辑矛盾：第一，合同法层面的矛盾。根据合同法第三十九条第一款规定格式免责条款只要履行提示说明义务就应为有效，与第四十条认定“免除责任”的格式条款无效的规定相悖。第二，司法解释层面的矛盾。最高人民法院关于适用中华人

14、民共和国合同法若干问题的解释（二）第九条规定违反提示说明义务的合同相对方享有撤销权，而同解释第十条却规定违反上述义务且落入合同法第四十条的5种情形时无效。第三，合同法与其司法解释之间的矛盾。司法解释第九条规定违反合同法第三十九条规定者可撤销，但合同法第四十条规定的却是无效，即使按照司法解释第十条这些情形的无效也必须附加违反第三十九条之条件。为了解决前民法典时代格式条款规范逻辑矛盾问题，同时要在法律效果上更加侧重于合同相对方利益的保护，民法典采取了与合同法迥然不同的规制路径：以三个条文分别明确了订入规则、效力规则和解释规则，并严格区分违反订入规则与违反效力规则的法律后果。二、民法典第四百九十六条

15、第二款的制度创新民法典第四百九十六条第二款是我国格式条款规制规范的重大创新条文，相较于合同法第三十九条第一款及相关司法解释，其创新之处主要体现在以下三点：（一）体系上更好地协调了与内容控制规则的关系合同法第三十九条第一款及相关司法解释的法律效果，使得格式条款订入规则成为格式条款效力规范的真子集,故而司法实践中有法官择一选择合同法第三十九条第一款及合同法第四十条否定格式条款效力，两者适用关系上含混不清。而民法典通过区分法律效果的方式明确了订入规则与内容控制规则之间的关系。民法典第四百九十六条第二款规定合同相对方可主张未被提示及说明的重大利害关系格式条款不成为合同内容，故该条款系属合同订立制度；民

16、法典第四百九十七条属于合同成立后的效力评价规范，属于合同效力制度。故而在适用关系上，当且仅当以下情况时，两个条文才存在“先考察民法典第四百九十六条第二款而后考察民法典第四百九十七条”的顺序关系：某款格式条款被确定为与合同相对方有重大利害关系，且相对方主张不成为合同内容。若格式条款并非与相对方有重大利害关系，或相对方并未主张不成为合同内容时，人民法院应当认为该格式条款经由相对方签字行为表示同意，意思合致已达成，人民法院可直接依据民法典第四百九十七条认定格式条款的效力。(一)扩大了提示及说明义务的射程范围1 .民法典第四百九十六条第二款的优越性民法典第四百九十六条第二款将适用范围扩大至包括格式免责条款及限责条款在内的所有与合同相对方有“重大利害关系”的格式