2023年物业管理暂行办法.docx

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1、2023年物业管理暂行办法第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，根据中华人民共和国物权法物业管理条例省物业管理条例省物业服务收费管理办法省物业服务企业信用信息管理办法等有关规定，结合我县实际，制定本办法。第二条本办法适用于我县行政区域内物业的管理、使用、维护、服务、指导及监督活动。第三条进一步理顺物业管理工作体制，县政府成立主要负责人任组长，分管负责人任副组长，县法院、公安、发改、民政、司法、财政、自然资源和规划、住建、综合执法、市场监管、应急、信访、房产、园林、环卫、消防救援和有关街（区）主要负责人为成员的

2、县物业管理领导小组（联席会议），建立“主管单位牵头、部门协同、镇（街、区）主导、社区落实”的物业管理长效机制，各负其责、齐抓共管，把物业管理同社区治理有机结合起来，在基层化解物业纠纷矛盾问题，维护社会稳定。第四条物业管理工作中有关单位、部门主要职责：（一）县房产发展促进中心：牵头负责全县物业管理工作。负责业主大会和业主委员会选举（换届）的指导及备案；物业招投标公告的发布、评标监督、备案；住宅专项维修资金收缴；提供工程预（决）算分摊明细数据和申报审批拨款；物业服务从业人员培训教育；受理物业法律法规政策咨询、求助、建议等工作。会同镇（街、区）划定物业管理区域；指导、监督物业服务企业退出项目过程；处

3、理重大物业管理纠纷、投诉、信访等有关问题；勘察、监管住宅专项维修资金使用过程等工作。（二）县发改局：会同县房产发展促进中心，对普通住宅物业服务收费、车位租赁费、车位场地使用费和停车服务费进行成本监审，制定收费等级标准、收费基准价格及浮动幅度标准，并定期向社会公布；受理物业服务收费政策咨询和普通住宅物业收费备案。（三）县公安局：负责物业管理区域内的治安管理，消除物业管理区域内的治安隐患，及时调解各类治安管理矛盾纠纷；指导、监督物业服务企业管理保安服务活动和秩序维护人员开展安全防范工作；指导物业服务企业落实消防安全责任制度，正常使用和安全运作物业区域监控系统；依法查处损坏安防设施的行为;指导物业管

4、理区域内汽车停放，指导物业管理区域及周边道路停车位设置工作，参与处理物业管理区域规划红线以内的停车矛盾、纠纷。会同县消防救援大队依法查处损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为，擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为，违规养犬以及在物业管理区域内施工装修等原因造成的生活噪音过大等影响他人正常生活的行为；对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的资料及其他属于业主所有的财物的，依法予以协助。（四）县民政局：指导、协助镇（街、区）开展社区（居委会）建设工作，推行社区党组织、居委会、业主委员会、物业

5、服务企业“四位一体”交叉任职制度，吸纳符合条件的业主委员会成员和物业服务企业代表到社区党组织或居委会工作。（五）县财政局：会同县房产发展促进中心监督、管理住宅专项维修资金归集、使用、增值和管理。（六）县自然资源和规划局：负责物业小区物业管理用房、社区（居委会）服务用房的规划管理，明确新建住宅小区配套设施位置；住宅小区内增建、改建停车设施项目审批；承办老旧小区综合改造整治中规划变更等工作。（七）县住建局：负责物业管理区域内建筑工程质量安全监督管理及受理、处理投诉纠纷。处理物业管理区域内的建筑工程遗留问题；查处建筑单位于保修期内发生工程质量问题的行为，据不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为和未

6、组织建筑工程竣工验收或验收不合格擅自交付使用的行为；涉及物业区域内建筑主体或者承重结构变动的装修工程勘察鉴定工作及整改恢复验收工作；涉及物业区域外的排水排污、路灯、市政维修等职能单位的协调工作；协调住宅小区实施水、电“一户一表”改造工作；监督、管理物业管理招投标活动；会同有关部门组织实施老旧小区综合改造整治工作。（八）县综合执法局：依法查处县房产发展促进中心移送的,物业管理区域内擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的行为；不按规定配置必要物业管理用房的行为；物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的行为；擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的行为；擅自违规占用绿地

7、停车、破坏绿地改建停车位的行为；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为；损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；侵占、损坏物业共用部位和共用设施设备等违反物业管理规定的行为；随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为。（九）县市场监管局：负责物业管理区域内电梯安全检查管理工作，对负责电梯的安装、改造、维护保养、使用、检验检测等环节的电梯作业人员及相关安全管理人员进行监督管理；指导监督电梯使用单位依法选聘具备资质的专业电梯维护保养企业;参与电梯事故调查处理和统计分析；依法查处物业收费中违反法律法规的行为和物业管理活动中进行

8、合同欺诈、发布虚假广告、强买强卖、未依法领取营业执照等违法生产经营的行为；受理、处理物业服务收费投诉、纠纷。（十）县园林工程公司：指导物业服务企业做好物业管理区域内的绿化养护管理工作；负责物业管理区域内树木花草病虫害的调查与检测，做好植物病虫害防治的监督管理工作。（十一）昌洁环卫公司：指导物业管理区域内环境卫生、垃圾分类工作，负责物业管理区域内垃圾的清理清运工作；（十二）县消防救援大队：监督、指导物业服务企业贯彻落实防火安全制度及消防管理工作；对小区电动车充电桩（棚）建设提出意见；组织、指导物业服务企业消防安全宣传教育培训和应急疏散演练，对住宅小区进行安全大检查；会同公安部门依法查处占用或堵塞

9、消防车通道、疏散通道、安全出口等违法行为。（十三）各镇（街、区）：负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。设立物业管理机构和社区（居委会）物业服务中心（站）；指导社区组织、筹备业主大会的成立和业主委员会的选举（换届）工作，将业主委员会纳入社区（居委会）管理；组织实施物业服务企业选聘，对招投标过程进行监督、指导；物业服务合同备案审查；住宅专项维修资金使用审查、全程监管、业主信息抽检、竣工验收；老旧小区综合整治、日常管理；受理、处理辖区内物业管理纠纷、物业投诉、民生信息及上级批转的舆情、信访事项；组织召开区域性物业联席会议；对物业服务企业、物业项目的考核工作和国家、省、市优秀物业项目提出推荐意

10、见等工作。各镇（街、区）要根据县物业管理领导小组（联席会议），建立相应物业管理（联席会议）制度，落实工作责任，制定相应工作措施，高效推进物业属地管理工作机制，为物业管理工作提供保障。（十三）县司法、应急等部门：根据各自职责分工，负责物业管理有关工作的指导、监督和配合。（十四）县供水、供电、燃气、热力、通信、有线电视等专业经营单位：按产权归属，依法承担设施设备的维护、养护、更新等责任及有关费用。第二章前期物业管理与物业交付第五条确定物业管理区域，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，充分考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。第六条建设单位和业主大会应当依法采用招投标方式选聘物业

11、服务企业。招投标应当坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则。项目建筑规模较大（建筑面积3万平方米以上）的住宅物业和非住宅物业，应当通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。项目建筑规模较小（建筑面积3万平方米以下）的住宅物业和非住宅物业，可以采取协议方式选聘物业服务企业。属于政府采购项目的，按照政府采购的相关规定执行。第七条物业管理用房包括物业服务用房和物业经营用房，建筑面积按照建设项目不小于总建筑面积的3,且不低于300平方米的标准配置。其中物业服务用房属于全体业主共有，按不低于100平方米的标准配置，专用于物业服务企业、业主委员会办公。社区养老、社区卫生、文化活动、社区警务、社区服务中心（站）等

12、公共配套服务用房按照不小于住宅总建筑面积7%o,且不低于600平方米的标准配置。第八条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调、配合专业经营单位的施工工作，同步设计、同步施工、同步交付使用。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。第九条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：（-）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热

13、管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;（A）按照规划要求完成教育、文化、体育、卫生、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；（九）按照规划要求完成绿化、垃圾站、公共厕所建设及车库、车位的配置；（十）住宅小区分期建设的，在已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；（十一）法律

14、、法规规定的其他条件。建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受县房产发展促进中心、自然资源和规划、住建等有关部门（单位）的监管，并到县住建部门办理综合验收备案手续。建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。签订商品房买卖合同时应当将前期物业服务合同中的服务内容纳入商品房买卖合同约定。第十一条供水、供电、供热等专业经营单位应按照有关规定，履行相关专营责任。委托物业

15、服务企业经营收费的，委托单位要与物业服务企业签订委托合同，物业服务企业应将委托合同在物业管理区域内公示。第三章业主大会与业主委员会第十二条符合下列条件之一的，建设单位或前期物业服务企业应当在符合条件之日起30日内向属地镇（街、区）报告，筹备召开首次业主大会：（-）业主已入住面积占的比例达到50%以上；（二）业主已入住户数占的比例达到50%以上；（三）自首位业主入住之日起满2年且已入住户数的比例达到25%以上。第十三条业主大会筹备组由7人以上15人以下单数组成，由业主代表、建设单位代表、镇（街、区）和社区代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由镇（街、区）代表担

16、任。第十四条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会履行下列职责：（-）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；（二）选举或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）制定物业服务内容、标准和收费方案；（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金；（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（A）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。第十五条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。业主大会的召开，应当告知镇（街、区）和县房产发展促进中心，上述单位应安排人员列席会议。第十六条业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行下列职责：（一）召集并主持业主大会会议