《物业管理条例》简介.ppt

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1、物业管理条例物业管理条例简介简介物业管理条例物业管理条例物业管理条例（中华人民共和国国务院第379号令）于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起实施。国务院关于修改的决定(中华人民共和国国务院令第504号,自2007年10月1日起施行.物业管理条例物业管理条例颁布前颁布前p 城市新建住宅小区管理办法p 物业管理服务考评标准p 物业管理从业人员培训合格上岗制度p 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法p 物业管理企业财务管理规定p 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法p 物业管理企业资质管理试行办法p 住宅室内装饰装修管理办法物业管理条例物业管理条例颁布后颁布后2003-6，建设部，业

2、主大会规程2003-9，建设部，前期物业管理招标投标管理暂行办法2004-1，中物协，普通住宅小区物业管理服务等级标准2004-3，建设部，物业管理企业资质管理办法2004-7，发改委、建设部，物业服务收费明码标价规定2004-9，建设部，业主临时公约（示范文本） 前期物业管理服务合同（示范文本）2005-11，人事部、建设部，物业管理师制度暂行规定 物业管理师资格考试实施办法 物业管理师资格认定考试办法我国物业管理条例主要内容简介我国物业管理条例主要内容简介p 十项基本制度p 六项禁止行为p 四项授权规定p 两项书面合同十项基本制度十项基本制度十十项项基本制度基本制度告知制度 一、住宅小区的

3、业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。十十项项基本制度基本制度告知制度 二、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。十十项项基本制度基本制度告知制度三、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。十十项项基本制度基本制度告知制度四、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。十十项项基本制度基本制度告知制度五、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。六、物业管

4、理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 十十项项基本制度基本制度业主委员会备案制度 一、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 十十项项基本制度基本制度招标投标制度 一、国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 十十项项基本制度基本制度承接验收制度一、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 十十项项基本制度基本制度保修责任制度 一、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 十十项项基本制度基本制度保修责任制度

5、二、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 十十项项基本制度基本制度保修责任制度 三、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 四、责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 十十项项基本制度基本制度资质管理制度 一、国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。 十十项项基本制度基本制度人员资格制度 一、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 十十项项基本制度基本制度交接制度一、物业管理企业应当在前期物

6、业服务合同终止时将上述资料（第29条第1款）移交给业主委员会。 十十项项基本制度基本制度交接制度 二、物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第29条第1款规定的资料交还给业主委员会。 三、物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 十十项项基本制度基本制度报告制度一、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 十十项项基本制度基本制度报告制度二、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措

7、施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 十十项项基本制度基本制度专项维修资金制度一、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 二、专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 六项禁止行为六项禁止行为六六项项禁止行禁止行为为 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。六六项项禁止行

8、禁止行为为 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。六六项项禁止行禁止行为为 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。六六项项禁止行禁止行为为 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 六六项项禁止行禁止行为为 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 六六项项禁止行禁止行为为 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 四项授权规定四项授权规定四四项项授授权规权规

9、定定 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。四四项项授授权规权规定定 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会.但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会业主委员会职责.四四项项授授权规权规定定 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。四四项项授授权规权规定定 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门

10、会同国务院财政部门制定。 两项书面合同两项书面合同 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。二二项书项书面合同面合同 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 二二项书项书面合同面合同新旧物新旧物业业管理条例的不同之管理条例的不同之处处物业由“管理”到“服务” 修改条文：根据物权法的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 点评：称呼上的改变，意味着新的物业管理条例更强调业主自治管理和物业服务。 业委会成立的指导部门增加 修

11、改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。 点评：此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。通过起诉可撤销业委会决定 修改条文：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 点评：以往，一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的

12、地方，都有权提出申请，将其取消。这样做，更有利于保护个人权益。严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确物权法对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 点评：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，规定得更加严格。谢谢大家谢谢大家! !十十项项基本制度基本制度专项维修资金制度一、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 二、专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共

13、用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 六项禁止行为六项禁止行为六六项项禁止行禁止行为为 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。六六项项禁止行禁止行为为 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。六六项项禁止行禁止行为为 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。六六项项禁止行禁止行为为 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服

14、务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 六六项项禁止行禁止行为为 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 六六项项禁止行禁止行为为 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 四项授权规定四项授权规定四四项项授授权规权规定定 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。四四项项授授权规权规定定 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主

15、委员会.但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会业主委员会职责.四四项项授授权规权规定定 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。四四项项授授权规权规定定 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 两项书面合同两项书面合同 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。二二项书项书面合同面合同 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 二二项书项书面合同面合同新旧物新旧

16、物业业管理条例的不同之管理条例的不同之处处物业由“管理”到“服务” 修改条文：根据物权法的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 点评：称呼上的改变，意味着新的物业管理条例更强调业主自治管理和物业服务。 业委会成立的指导部门增加 修改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。 点评：此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。通过起诉可撤销业委会决定 修改条文：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 点评：以往，一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这样做，更有利于保护个人权益。严格专项维修资金