房地产企业培训课件0416.ppt

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1、附表附表1 1：A105010A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。税人填报。 纳税人根据税法及相关规定，以及国家统一企业会计制度，填纳税人根据税法及相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税法规定及纳税调整情况。产品特定业务的税法规定及纳税调整情况。 A105010 视同销售和房地

2、产开发企业特定业务纳税调整明细表 1.1.企业会计准则第企业会计准则第1414号号-收入收入第二条第二条 收入，是指企业收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。资本无关的经济利益的总流入。 会计准则对收入的确认标准有以下会计准则对收入的确认标准有以下5 5个方面，（一）企业已将个方面，（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商有保留通常与所有权

3、相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。成本能够可靠地计量。 2. 2.企业会计准则第企业会计准则第7 7号号非货币性资产交换非货币性资产交换第二条第二条 非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及资产和长期股权投资等非货币性资产进

4、行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。或只涉及少量的货币性资产（即补价）。A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表会视同销售政策要点 税 国税函国税函20082008 875 875号：号：企业销售商品同时满足下列条件企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现（一）商品销售合同已经签订，企业已的，应确认收入的实现（一）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联

5、系的继续管理权，也没有实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；权，也没有实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。（四）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 条例条例第第2525条：条：企业发生非货币性资产交换，以及将货企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或提供劳务。产或提供劳务。A105010 视同销售和房地产开

6、发企业特定业务纳税调整明细表政策要点视同销售 国税函国税函20082008 828 828号：号： 二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（三）用于职工奖励或福利； 所有权的转移所有权的转移（四）用于股息分配；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。（六

7、）其他改变资产所有权属的用途。 国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第8080号号: :企业发生企业发生国家税务总国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函（国税函20082008828828号）第二条规定情形的，除另有规定外号）第二条规定情形的，除另有规定外, ,应按照应按照被移送资产被移送资产的公允价值的公允价值确定销售收入。确定销售收入。A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表政策要点视同销售税 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处房地产开发经营业务企业所得税处理

8、办法理办法的通知的通知（国税发（国税发200920093131号）号） 第五条第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发未纳入开发产品价内并由企业

9、之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第九条第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前房地产开发特定业务A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表政策要点税 销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计销售收入的实际毛利额，同时将

10、其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。其他相关资料。 第十一条第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税按规定区分期间费用和开发产品计税成本、

11、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。成本与未销开发产品计税成本。第十二条第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表政策要点房地产开发特定业务税A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 本表单与2017年版一致填报会计处理不确认销售填报会计处理不确认销售收入，而税收规定确认为收入，而税收规定确认为应税收入的金额，本行为应税收入的金额，本行为第第2 2行至第行至第1

12、010行小计数。行小计数。填报会计处理不确认销售填报会计处理不确认销售收入，税收规定确认为应收入，税收规定确认为应税收入对应的视同销售成税收入对应的视同销售成本金额。本行为第本金额。本行为第1212行至行至第第2020行小计数。行小计数。报表讲解 A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报房地产企业发生销售未完工填报房地产企业发生销售未完工取得销售收入，按税收规定计算取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。的纳税调整额。第第1 1列列“税收金额税收金额”填报房地填报房地产企业销售未完工产品实际发产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税生的税金及附加、土地增

13、值税，且在会计核算中未计入当期，且在会计核算中未计入当期损益的金额；第损益的金额；第2 2列列“纳税调整纳税调整金额金额”等于第等于第1 1列列“税收金额税收金额”。填报房地产企业销售填报房地产企业销售的未完工产品转完工的未完工产品转完工产品，按税收规定计产品，按税收规定计算的纳税调整额。算的纳税调整额。报表讲解 案例案例1 1：A A公司将自产的公司将自产的1010台电视机给农村贫困小学，该电视机台电视机给农村贫困小学，该电视机的单位生产成本的单位生产成本10001000元，同期销售价为元，同期销售价为12001200元。（符合公益性捐赠元。（符合公益性捐赠条件）条件） A105010 视同

14、销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表案例解析行次行次项目项目税收金额税收金额纳税调整金额纳税调整金额1 12 21 1一、视同销售（营业）收入一、视同销售（营业）收入2+3+4+5+6+7+8+9+102+3+4+5+6+7+8+9+10）1.21.21.21.27 7（六）用于对外捐赠视同销售收入（六）用于对外捐赠视同销售收入1.21.21.21.21111二、视同销售（营业）成本二、视同销售（营业）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+2012+13+14+15+16+17+18+19+20）1 1-1-11717（六）用于对外捐赠视同销售成本（六）用于对外捐赠视同销

15、售成本1 1-1-1 解析：企业将自产产品用于对外捐赠，不具备商业实质，会计不确认解析：企业将自产产品用于对外捐赠，不具备商业实质，会计不确认收入，但符合税收规定视同销售货物，应确认视同销售收入收入，但符合税收规定视同销售货物，应确认视同销售收入1.21.2万元，纳万元，纳税调整增加税调整增加1.21.2万元；同时确认视同销售成本万元；同时确认视同销售成本1 1万元，纳税调整减少万元，纳税调整减少1 1万元。万元。填表如下：填表如下：（注意：企业对外捐赠支出，通过注意：企业对外捐赠支出，通过A105070A105070捐赠支出纳税调整明细捐赠支出纳税调整明细表表进行纳税调整。）进行纳税调整。）

16、 一、适用符合企业所得税视同销售条件，会计未核算确认收入、一、适用符合企业所得税视同销售条件，会计未核算确认收入、成本（或确认金额与税收规定不一致）的进行填报调整，若会计已进成本（或确认金额与税收规定不一致）的进行填报调整，若会计已进行处理，且与税收确认金额一致，不存在差异。行处理，且与税收确认金额一致，不存在差异。 二、视同销售收入作为业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除二、视同销售收入作为业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数。基数。 三、视同销售成本的调整，将第三、视同销售成本的调整，将第1 1列税收金额以列税收金额以负数负数形式填报第形式填报第2 2列列“纳税调整金额纳税调整金额”。 四、企业所得税视同销售四、企业所得税视同销售 增值税视同销售。增值税视同销售。 A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表关注事项 案例案例2 2：某房地产开发企业，某房地产开发企业，20172017年开发年开发A A项目，当年开始预项目，当年开始预售，取得预售收入售，取得预售收入70007000万元，缴纳税金及附加万元，缴纳税金及附加500500万元，预缴土地万元，预缴土地