长春汽车经济技术开发区土地储备项目收益与融资自求平衡方案.docx

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1、长春汽车经济技术开发区土地储备项目收益与融资自求平衡方案一、基本情况长春汽车经济技术开发区（以下简称汽开区）是经国务院批准的国家级经济技术开发区，主要承担加快长春国际汽车城建设、建设长春西部新城区和承接一汽剥离社会职能3项任务。汽开区行政管辖面积IlO平方公里，管辖2个街道办事处（12个社区），9个半行政村。建成区面积23平方公里。区内总人口25万人，其中非农人口19万。全区各类企业3160余户。建区以来，先后被授予国家汽车零部件出口基地、国家汽车电子产业基地、国家新型工业化产业示范基地等称号。是东北首家启动国家级生态工业示范园区创建工作的开发区。2012年11月还获得了IS09001国际质量

2、管理体系和IS014001国际环境管理体系认证评审，取得了由中国方圆认证集团颁发的质量管理体系和环境管理体系认证证书。汽开区是长春市汽车产业的核心区域，一汽解放、一汽大众、一汽丰越等一汽集团的全资和控股整车制造企业坐落在区内。区内已经形成了“中、重、轿”三大系列多个车型的产品格局，形成了年产120万辆轿车、20万辆卡车的生产能力。开发区的汽车零部件制造基础十分雄厚，区内有汽车零部件企业300余户，有一汽富维、杰克赛尔空调、一汽铸造、一汽锻造、一汽模具中心等一批在国内较有影响的汽车零部件企业，形成了一定规模的配套体系和在国内具有一定竞争优势的零部件制造企业集群。随着汽开区的快速发展，持续吸引了大

3、批如骆驼电池、海拉车灯、东睦、博士、李尔、迪安、吉丰、瑞克赛尔、双钱尚用、京威、众鑫、库博、提爱斯等知名企业的进驻。未来汽开区的定位如下：第一，加快长春国际汽车城建设。通过建立汽开区，发挥载体平台的作用，整合全市汽车产业资源，吸引国内外汽车零部件企业，扩大产业集聚效应,进一步提高产业基地的综合实力，为建设国际汽车城奠定基础；第二，建设长春西部新城区。通过开发区的发展建设，带动老城区改造，加快郊区城市化进程，进一步扩大城市规模，在长春西南部建设一个具有鲜明特色的现代化新城区；第三，承接一汽剥离社会职能。开发区成立以后，一汽办社会的实体和人员直接进入园区管理体系，大幅度降低一汽运营成本，增强综合竞

4、争力。同时，支持加快改组改造，向国际化大企业发展。总体目标是：两年全面打基础，五年总量翻两番，十年具备国际竞争力。20172019年，汽开区分别实现一般公共预算收入18.39亿元、17.48亿元和12.15亿元，政府性基金收入分别为6.25亿元、19.83亿元和19.79亿元。二、债券情况汽开区本次拟申请变更2018年吉林省土地储备专项债券（一期）-2018年吉林省政府专项债券（三期）中长春汽车经济技术开发区东风大街北地块项目预期融资总金额为5.900亿元，其中2018年已发行专项债金额2.70亿元，利率为3.78%,付息期为每年10月25日，期限为5年；调整入本项目专项债券金额3.20亿元，

5、本资金系2019年吉林省土地储备专项债券（四期）-2019年吉林省政府专项债券（十四期）中长春汽车经济技术开发区土地收储2019T地块（前程路以东、乙三街以西、乙三路以北、东风大街以南）地块项目融资节余资金2.20亿元，以及2019-3地块（东风大街以北、丙九路以南、凯达北街以东地块、西湖大路以西地块）预期融资节余资金1.00亿元,债券利率为3.21%,付息期为每年10月25日，期限为5年。三、项目概况此次汽开区土地储备专项债券募集资金计划用于汽开区土地收储，地块名称为东风大街北地块（位于长春市汽开区富锋村，前程路以东、乙三街以西、丙十六路以南、东风大街以北），由1；个地块组成，总面积64.5

6、137公顷，其中二/批注I土竺类居住用地面积为37.4152公顷，商业用地面积为0.9903公顷；配套设施用地面积为17.8671公顷，其中文化设施用地面积6.2623公顷、中小学用地面积5.8003公顷、医疗卫生用地面积5.6545公顷、社会停车场用地面积0.15公顷；划拨用地面积8.2411公顷，其中供电用地面积0.3028公顷、公园绿地用地面积7.9383公顷，主要规划为二类居住用地、文化设施用地、中小学用地、医疗卫生用地、公园绿地用地。以上地块均权属来源合法，土地产权明晰，范围、界址、地类清楚。长春汽开区土地储备专项债券募投项目概况序地块四至范围项目概况投资计划项目实施方1东风大街北地

7、块长春市汽开区富锋村，前程路以东、乙三街以西、丙十六路以南、东风大街以北共征收土地64.5137公顷，主要规划为二类居住用地、文化设施用地、中小学用地、医疗卫生用地、公园绿地用地等。根据土地收储及出让进度支付土地整理储备费用长春汽车经济技术开发区土地收购储备中心四、经济社会效益分析（一）经济效益分析本项目通过对项目建设区内老旧房屋的拆除，对原有居民集中安置，是现状居民的生活条件有了较大改善；同时本项目的建设将现有区域土地进行收储，根据城市总体规划进行功能区和配套基础设施建设，使项目建设区域内部道路与城市道路网络化相连，很大程度上解决了当地城市化进一步发展的障碍。同时改善了区域内排水设施问题，保

8、证了雨水、污水分流收集，使污水可以经过处理达标排放，雨水及时排放，有利于建设区域和周边居民污染物的集中收集，减少环保投入、保护生态环境，提高这部分地区居民生活质量，美化了区域的总体环境，也从根本上改善了区域居民的生活质量，实现该区域的可持续发展。相关土储项目的实施完善了汽开区整体布局，通过土地整治“腾出”了宝贵的土地，提高了土地资源的利用，节省了大量的社会成本。相关地区的改造也整顿规范了房地产秩序，逐步实现住宅建设产业化，形成更加合理的城市布局，同时也提升了土地价值。（二）社会效益分析本项目的建设是长春市汽开区的重要组成部分，它通过整理和收储现有的土地，实施建筑用地合理建设，有效、充分的利用了

9、城市土地资源，并且拆除了原有棚户和老旧住房,改善了原有居民的居住条件，同时基础设施配套建设能满足周边居民生活、居住和出行等基本硬件设施，更为工业园的发展奠定了基础，促进汽开区新型城镇化建设，推动经济快速发展起到至关重要的作用，所以本工程的建设是十分必要的。本项目通过对项目建设区内棚厦的拆除，对原有居民集中安置，是现状居民的生活条件有了较大盖上；同时本项目的建设将现有区域土地进行收储，根据城市总体规划进行功能区和配套基础设施建设，使项目建设区域内部道路与城市道路网络化相连，很大程度上解决了当地城市化进一步发展的障碍。同时改善了区域内排水设施问题，保证了雨水、污水分流收集，使污水可以经过处理达标排

10、放，雨水及时排放,有利于建设区域和周边居民污染物的集中收集，减少环保投入、保护生态环境，提高这部分地区居民生活质量，美化了区域的总体环境，也从根本上改善了区域居民的生活质量，实现该区域的可持续发展。本项目建设符合国家土地使用政策，符合长春市总体规划的要求，它的建设不仅为长春市节约了土地资源、提供了大量的建设空间，对促进长春市社会和谐稳定发展、加快城市化进程、全面实现小康目标具有重要意义。五、项目投资估算及资金筹措方案（一）项目总投资本项目预期资金总需求174,460.21万元，其中集体土地征收补偿费5,476.66万元，集体土地征收涉及的各项税费的测算7,306.59万元，房屋等地上建筑物、构

11、筑物征收补偿费121,380.00万元，土地开发费用32,385.88万元，利息7,911.08万元。（二）资金筹措方案L项目资金来源。本项目总投资为174,460.21万元，其中预算资金安排115,460.21万元，占66.18%,土地储备专项债券资金59,000.00万元，占33.72%。其中：本次拟调整入本项目专项债券金额3.20亿元，本资金系2019年吉林省土地储备专项债券（四期）-2019年吉林省政府专项债券（十四期）中长春汽车经济技术开发区土地收储2019T（前程路以东、乙三街以西、乙三路以北、东风大街以南）地块项目融资节余资金2.20亿元，以及2019-3地块（东风大街以北、丙九

12、路以南、凯达北街以东地块、西湖大路以西地块）预期融资节余资金1.00亿元。2.资金使用计划。本项目土地开发总量预计为645,137.00万平方米，预计项目实施进度5年，未来可形成的出让土地为384,055.00平方米。具体的开发计划为：2018年储备开始、2021、2022年土地出让。六、项目预期收益、支出及资金平衡情况此次拟收储的地块，地块预计出让时间为2021年一2022年之间，预计土地出让收入合计为24.41亿元。土地出让收入综合考虑了2017年以来同类地块的土地出让价格、土地区位、未来经济发展、土地规划用途、第三方机构土地估价报告等情况合理预计。土地出让前，项目融资还本付息资金通过财政

13、预算安排偿还。在融资成本测算方面，预计未来土地出让收入24.41亿元，此次拟更改后专项债券金额为5.90亿元，预计总融资本息为6.9239亿元，在扣除相关成本费用后，预计土地出让收益为21.64亿元，土地出让收益对专项债券本息覆盖倍数为3.12。同理，综合考虑土地出让收入、未来债券发行计划,批注阳还有其他地块?及现有其他融资成本，可以得出，此次长春汽开区土地储备1项目预计土地出让收益可以覆盖项目融资本息（详见下表）。长春汽开区土地储备项目资金来源单位：万元项目名称计划出让时间项目总需求资金来源预计项目融资到期本息小计自有资金项目融资合计174,460.21174,460.21115,460.2

14、159,000.0069,239.00本项目地块2021、2022年174,460.21174,460.21115,460.2159,000.0069,239.00长春汽开区土地储备项目融资还本付息情况单位：万元项目名称年度期初本金余本期新增本金本期偿还本金期末本金余当年偿还利息当年还本付息合计2018年已发行债券2018年27,000.002019年27,000.0027,000.OO1,020.601,020.602020年27,000.0027,000.001,020.601,020.602021年27,000.0027,000.OO1,020.601,020.602022年27,000

15、.0027,000.001,020.601,020.602023年27,000.0027,000.000.001,020.6028,020.60小计27,000.0027,000.005,103.0032,103.00调整入本项目的2019年发行债券资金2020年32,000.003.21%1,027.201,027.202021年32,000.003.21%1,027.201,027.202022年32,000.003.21%1,027.201,027.202023年32,000.003.21%1,027.201,027.202024年32,000.0032,000.003.21%1,027.2033,027.20小计32,000.0032,000.005,136.0037,136.00总计59,000.0059,000.000.0010,239.0069,239.00长春