2023年居民小区业主大会和业主委员会管理暂行办法.docx

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1、2023年居民小区业主大会和业主委员会管理暂行办法为深入贯彻省、市关于推进党建引领城乡基层社会治理精神，进一步健全完善市区居民小区治理体系，着力提升市区居民小区治理能力，根据物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则省物业服务和管理条例和中共市委关于加强城乡居民小区党组织建设提升基层社会治理效能的意见等有关规定和文件精神，结合市区实际，制定本办法。一、依法成立业主大会和选举业主委员会（-）明确业主身份条件。小区业主是指不动产所有权人，即房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人。尚未依法办理不动产登记（含房屋所有权登记）、根据法律规定可确认不动产所有权的房屋实际居住人，也可视为业主。已经达到

2、交付使用条件，尚未出售或者虽已出售尚未向物业买受人交付的专有部分，其建设单位为业主。不具备业主身份条件的小区居民，不应推选为业主代表或业主委员会成员。（二）做好成立业主大会的筹备组织工作。市区各小区应依法成立业主大会，并选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会，由物业区域内全体业主组成。小区业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会或业主委员会职责。首次业主大会应按有关规定要求依法依规筹备，筹备组组长由街道办事处代表或街道办事处委托所在社区“两委”班子成员担任。业主大会成立由街道、社区负责指导、协调，小区党组织加强领导和把关，并承担具体筹备工作。业主

3、人数超过300人的物业区域，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表大会由业主代表组成。（三）严格业主代表和业主委员会委员推选条件。业主代表推选由社区居委会负责指导，小区党组织加强领导统筹和把关定向。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。规范业主代表和业主委员会委员推选程序，社区居委会加强对候选人的资格审查，纪检监察、公安、法院、信访等相关机构和部门予以支持配合。小区党组织指导业主委员会制定管理规约和业主委员会选举办法，对业主代表和业主委员会委员资格条件进行具体约定。（四）鼓励党员干部及公职人员参与小区管理。鼓励引导把符合条件的在职、退休党员干部及公职人员、人大代表

4、、政协委员推选为业主代表和业主委员会委员；条件具备的小区，业主代表中党员比例应达到50%以上，业主委员会委员中党员比例应达到50%以上。大力推行小区党组织、业委会成员“双向进入”“交叉任职”，条件具备的小区其“交叉任职”的比例不少于三分之一。鼓励与支持把符合条件的小区党组织书记通过法定程序推选为业主委员会主任。二、加强业主大会和业主委员会运行管理（五）规范业主大会运行程序。业主大会或业主代表大会由业主委员会组织并主持，也可根据实际情况由社区居委会或小区党组织主持。业主委员会提请业主大会或业主代表大会审议的重大事项、重要问题等，应事先提交小区党组织讨论通过。属于业主共同决定的事项，应依法依规经过

5、业主大会或业主代表大会决定，不得以业主委员会会议或其他会议决定代替。业主大会或业主代表大会审议表决事项，可根据情况采用会议表决或征求意见等多种方式。（六）规范业主委员会运行程序。业主委员会任期内，委员出现空缺时应及时补足；空缺委员人数未达到50%的,通过召开业主大会会议进行补选，或者根据业主大会议事规则规定进行增补；空缺委员人数超过50%的，业主委员会应停止工作，由小区党组织提请选举新一届业主委员会。业主委员会任期届满，或因空缺委员人数超过50%而停止工作,在新一届业主委员会选举完成之前，由社区居委会代行业主委员会的职责，可委托小区党组织负责小区日常事务。（七）加强业主代表管理。业主代表候选人

6、应按楼栋、单元或区域进行推选，坚持业主自荐与组织推荐相结合，同时兼顾所代表的物业专有面积均衡，并有三分之二以上业主参加、三分之二以上参与人数同意才能当选。一个楼栋、一个单元或区域不得少于1名业主代表，业主代表人数不得少于物业区域业主总人数的1%。业主代表应依法履行代表职责，审议表决事项前应通过适当方式征询业主意见，业主委员会应提供必要条件或便利。业主代表应根据征询意见的情况，综合相关政策法规及多方面情况，依法公正行使表决权,未经同意表决意见不得对外公开。（八）建立业主委员会委员退出机制。业主委员会工作规则应明确业主委员会委员的辞职、免职、罢免条件和程序。业主委员会要加强对委员的管理和考评，小区

7、党组织及业主监督委员会要加强日常监督。对丧失委员资格条件的，利用职权干扰小区日常管理和运转的，不服从社区居委会指导或拒不执行业主委员会决定的，业主委员会或小区党组织应当报请街道办事处、社区居委会开展调查核实，责令其暂停履行职责，由业主代表大会决定终止其委员职务。（九）全面推行楼栋长制度。楼栋长一般由业主自荐、楼栋推选产生，且应经过必要的资格条件审查。楼栋长空缺的，鼓励与引导楼栋党员干部及公职人员、业主代表志愿担任楼栋长。业主委员会应加强对楼栋长的日常服务管理。三、规范业主监督委员会职责（十）明确业主监督委员会职责。鼓励小区设立业主监督委员会，在小区党组织领导下，监督业主失德失信行为、业主委员会

8、失职失责行为以及小区管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则等规定执行情况。业主监督委员会列席业主大会和业主代表大会会议，业主监督委员会主任列席小区党组织、业主委员会会议。业主监督委员监督建议可作为小区有关资格审查、检查考评、征求意见、讨论审议的重要依据，重要的监督建议可提交业主大会或业主代表大会表决。（十一）规范业主监督委员会人员组成。业主监督委员会由业主及物业区域公共服务管理人员组成，其人选由社区居委会和小区党组织征求各方面意见协商产生，并报业主大会或业主代表大会备案。业主监督委员会委员可以由街道办事处负责人、辖区公安干警、社区或小区党组织成员、网格员、业主代表、楼栋长、下沉党员及公

9、职人员、居住在小区人大代表和政协委员等组成，且应经过相关部门资格审查。业主监督委员会人数为不超过11人的单数，其中党员不少于总人数的三分之一。业主监督委员不得与业主委员会交叉任职。四、加强业主大会和业主委员会的指导服务与监督（十二）加强工作指导。街道要加强对辖区内小区业主大会及业主委员会运行的规范统筹、综合协调。社区要加强对辖区内小区业主大会及业主委员会组建、换届、增补改选和日常运行等的指导和监督。民政部门负责业主委员会的业务指导、政策指引和日常监管，督促小区自治机构依法依规自治管理，加强物业小区自治情况调研分析，及时制订完善相关政策措施。业主委员会应积极配合并自觉接受社区和民政部门指导、监督

10、，定期报告工作。（十三）建立健全小区治理协调机制。健全小区党组织、业主委员会和物业服务企业“三方联动”协调机制，形成小区党组织、业主委员会、物业服务企业和业主“四位一体”治理体系。小区党组织主要负责小区治理的政治引领、思想引导和组织把关；业主委员会主要负责贯彻落实小区党组织决议，执行业主大会或业主代表大会决定，具体管理小区日常事务；物业服务企业按合同约定履行物业服务管理职责。大力推行党组织提议、业主委员会商议、业主大会或代表大会决议运行机制，提交业主大会或代表大会审议事项，应经过小区党组织提议、业主委员会讨论。（十四）实施信息化管理。建设并打通市域政务服务APP、服务热线、微信公众号等渠道，推动党建、政务、服务“多网合一”，为提升小区治理水平提供便捷化信息服务。在确保业主意见表达真实、有效的前提下，建设业主决策网上投票系统，鼓励与支持积极采用在线投票形式进行审议表决。