土地增值税政策解析.ppt
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1、土地增值税政策解析土地增值税政策解析土地增值税的起源土地增值税的起源 通常将1898年在青岛德租界开征土地增值税视为该税种的起源。目前,世界上仍然开征土地增值税的国家和地区主要有中国内地、意大利、韩国和中国台湾地区。我国土地增值税的演进我国土地增值税的演进 改革开放前,我国土地管理制度一直采取行政划拨方式,土地实行无偿无限期使用,不允许买卖土地。1987 年确立了房地产有偿使用、允许转让土地使用权的政策和制度。我国土地增值税的演进我国土地增值税的演进 90年代出现了房地产过热的现象,大量资金流向了房地产,严重冲击和危害了国民经济的健康协调发展。为扭转这一局面,国家采取了一系列宏观调控措施,其中
2、一项就是开征土地增值税。我国土地增值税的演进我国土地增值税的演进 93年国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例。从1994 年1 月1 日起开征。 房地产行业走低,免税期。2000年以后,房地产业进入高速发展, 2001年起恢复征税。土地增值税有关法规土地增值税有关法规 我国现行的土地增值税相关规定主要由行政法规、规章及规范性文件组成。 1、行政法规:1993年12月13日国务院颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例(国发1993138号) 2、部门规章:1995 年1 月27 日,财政部颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字19956号)。 3、规范性文件:行政机关制定
3、的关于约束和规范土地增值税纳税事项的相关文件。如国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)等。土地增值税概述土地增值税概述 (一)征税范围的界定:三个标准 1、转让的土地是否为国家所有。转让的对象是国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。 2、房地产是否发生转让。只对转让的房地产征税,未转让的不征。如出租,产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。土地增值税概述土地增值税概述 3、转让行为是否取得收入。转让是指以出售或其他方式有偿转让,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 (1)赠与直系亲属或承担直接赡
4、养义务人的。 (2)通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。土地增值税概述土地增值税概述 (二)纳税义务人: 有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企事业单位、国家机关、社会团体、个体工商户、个人等。根据国发(1994)10号规定,也适用于外商投资企业和外国企业。土地增值税概述土地增值税概述 (三)征税对象: 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的增值额。土地增值税概述土地增值税概述 (四)税率 四级超率累进税率 增值率=增值额/扣除项目金额 1、增值率50% 税率30%2、50%增值率100% 税率40%,速算扣
5、除系数5%3、100%增值率200% 税率50 %,速算扣除系数15%4、200%增值率 税率60%,速算扣除系数35%土地增值税概述土地增值税概述 (五)纳税地点: 房地产所在地。土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法 计算公式: 应纳税额=增值额*适用税率扣除项目金额*速算扣除系数土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法 (一)计算应税收入:转让房地产的全部价款及有关的经济利益,包括货币收入、实物收入及其他收入。土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法 (二)计算扣除项目金额:转让项目的性质转让项目的性质扣除项目扣除项目新建房地产转让新建房地产转让3 3房地产开发费用房地产开发费用 4
6、4与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5 5财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目存量房地产转让存量房地产转让 1 1房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格 评估价格评估价格= =重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2 2取得土地使用权所支付的地价款和按国家取得土地使用权所支付的地价款和按国家 统一规定缴纳的有关费用统一规定缴纳的有关费用 3 3转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金 4 4、支付的评估费用支付的评估费用土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法 计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 (三)计算增值额 (四)计算
7、增值率,确定适用税率 (五)计算应纳税额转让旧房及建筑物转让旧房及建筑物 新建房与旧房的界定 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。转让旧房及建筑物转让旧房及建筑物 转让旧房能提供评估价格的情况 一是旧房及建筑物的评估价格 二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用: 三是在转让环节缴纳的税金。此外,纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。转让旧房及建筑物转让旧房及建筑物 案例分析 某公司2009年5月转让一幢2000年建造的公寓楼,当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定,该公寓楼的重置成本价为3000万元,该楼房
8、为七成新。取得土地使用权支付地价款和按规定缴纳有关费用1200万元(取得了相关凭证),支付房地产评估费用3万元,转让时取得转让收入6800万元,已按规定缴纳了转让环节的有关税金。该公司的评估价格已经税务机关认定。转让旧房及建筑物转让旧房及建筑物 【解析】 1 1、转让房地产的收入为、转让房地产的收入为68006800万元万元 2 2、准予扣除的项目金额:、准予扣除的项目金额: (1 1)取得土地使用权支付的金额为)取得土地使用权支付的金额为12001200万元万元 (2 2)房地产的评估价格)房地产的评估价格3000300070%70%21002100(万元)(万元) (3 3)房地产评估费用
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