土地增值税清算要点.ppt
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1、 土地增值税清算要点土地增值税清算要点主要内容主要内容清算流程清算流程清算涉及的相关文件清算涉及的相关文件清算审核的要点清算审核的要点清算涉及的基本概念清算涉及的基本概念清算疑点解答清算疑点解答主要内容主要内容案例案例清算涉及的基本概念及规定清算涉及的基本概念及规定一、土地增值税定义二、土地增值税清算的定义三、清算条件四、清算单位五、清算期限土地增值税定义土地增值税定义土地增值税是指转让转让国有国有土地使用权、地上地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。(暂行
2、条例及实施细则上的定义) 645号文注意:注意:转让:无出让与出租国有土地使用权:无集体有偿:继承、赠与方式无偿转让的不征,但是财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号)第三条规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税 纳税人:纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人,包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。土地增值税清算的定义土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写土地增值税清算申报表,向主管税务机关提供有关资料,办理土地
3、增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 清算条件国税发【2006】187号文规定了土地增值税的清算条件: 企业主动清算 税务机关要求清算企业主动清算符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。国税函发1995110号 国家税务总局答复税务机关要求清算符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自
4、用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。 85%的判定问题: 已售建筑面积已售:全额收款;已开具发票;合同视同销售:产权发生转移 可售建筑面积总建筑面积不可售面积 公式:(已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积)总可售建筑面积85% 青地税函【2009】47号 清算单位国税发2006187号 第一条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。 清算期限对于符合主动清算条件,应
5、进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合通知清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在主管税务机关限定的期限内办理清算手续 。 清算流程清算流程一、符合主动清算条件的开发企业,应当在九十日内进行土地增值税税款清算,并向主管税务机关申报缴纳应补税款。符合通知清算条件的开发企业,主管税务机关通知其清算时应出具税务事项通知书,开发企业应按税务机关规定的期限,进行土地增值税税款清算,并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 (首先要判断是否
6、符合清算条件)二、开发企业清算时,须向主管税务机关如实报送下列资料: (一) 土地增值税纳税申报表(一)及其相关附表; (二) 项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明; (三) 取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同; (四) 银行贷款合同及贷款利息结算通知单;(五) 项目工程建设合同及其价款结算(书)单;(六) 商品房预售许可证、房产权属准予登记通知(证明)、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料;(七) 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证;(八) 预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合
7、法有效凭证;(九)委托税务师事务所进行清算的,除第(一)项资料外,其他资料作为土地增值税清算税款鉴证报告的附件,一并报送税务机关;(十)发展规划局以文件形式下达的项目批复和投资计划;(十一)建设用地规划许可证、 建筑工程规划许可证、 建筑工程施工许可证;(十二)建筑施工图纸,施工图审查意见书,工程预算书、工程招标文件、投标书;(十三)商品房预售许可证和房产管理部门确认的工程面积测定表或房产测绘技术报告;(十四)工程施工合同、工程决(结)算书;(十五)单张发票金额在10万元以上的建筑发票和20万元以上的材料发票复印件。上述第(二)至(九)项资料,须同时报送原件和加盖公章的复印件,经主管税务机关核
8、对无误后原件退回。(资料准备及自行清算环节)三、主管税务机关对开发企业报送的清算资料进行审核,经审验发现不符合规定的,可要求开发企业在规定期限内进行补正,重新办理清算申报手续。(清算受理环节) 四、开发企业完成清算申报后,主管税务机关应对开发企业清算结果进行审查,并做出土地增值税清算税款结论,经集体会审后,填写税务事项通知书送达开发企业,要求其在规定时间内办理补税或退税手续。(清算审查环节) 五、主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后,开发企业有下列情形之一的,需按规定向主管税务机关进行申报,经主管税务机关审核属实的,补充和完善税务机关清算结论,并按规定办理税款缴纳或退还手续:(一) 已清算
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