实务案例分析.ppt

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1、 1、业主拒交车位费、业主拒交车位费 于某是南开区阳光于某是南开区阳光100小区的业主，自小区的业主，自2007年年4月月23日使用小区地日使用小区地下车位，直到下车位，直到2008年年7月共计月共计15个月都没有付费。在此期间，小区开发个月都没有付费。在此期间，小区开发商和物业公司曾两次向于某发出书面通知要求其支付相关费用，都没有商和物业公司曾两次向于某发出书面通知要求其支付相关费用，都没有结果。双方为此成讼。小区开发商和物业公司提出，根据两家公司的协结果。双方为此成讼。小区开发商和物业公司提出，根据两家公司的协商，每个车位每月由物业公司收取管理费商，每个车位每月由物业公司收取管理费80元，

2、房地产公司则按有关规元，房地产公司则按有关规定及排气量向使用人收取租赁使用费，每月定及排气量向使用人收取租赁使用费，每月220元。按照这一收费标准，元。按照这一收费标准，于某累计拖欠地下车位使用费和管理费共计于某累计拖欠地下车位使用费和管理费共计4500元。对于二原告的诉元。对于二原告的诉讼请求，被告于某并不认可，他辩称，地下车库应属全体业主所有，讼请求，被告于某并不认可，他辩称，地下车库应属全体业主所有，购购房合同交房标准中配套设施已附地下车库房合同交房标准中配套设施已附地下车库，且其，且其没有同二原告签订任何没有同二原告签订任何交费协议交费协议，所以不承认他们的协议，不同意支付费用。，所以

3、不承认他们的协议，不同意支付费用。案例分析 法院认为，法院认为，原告取得了讼争之车库的所有权原告取得了讼争之车库的所有权，即享有占有、使用、，即享有占有、使用、收益和处分的权利。被告虽未与二原告签订使用地下车库的协议书，收益和处分的权利。被告虽未与二原告签订使用地下车库的协议书，但已实际使用了原告所有车库的车位，接受了小区物业的管理和服务，但已实际使用了原告所有车库的车位，接受了小区物业的管理和服务，即应交纳相应的使用费和管理费。考虑二原告签订的即应交纳相应的使用费和管理费。考虑二原告签订的地下车库泊位地下车库泊位委托管理协议委托管理协议中关于收费约定的事实，可由被告按二原告的约定分中关于收费

4、约定的事实，可由被告按二原告的约定分别给付原告房地产公司租赁使用费及给付原告物业公司管理费。尽管别给付原告房地产公司租赁使用费及给付原告物业公司管理费。尽管被告提供的购房合同标明交房标准中配套设施有地下车库，但只能说被告提供的购房合同标明交房标准中配套设施有地下车库，但只能说明被告购买房屋的配套设施中有地下车库，并不影响该车库产权所有明被告购买房屋的配套设施中有地下车库，并不影响该车库产权所有人及管理人主张其权利，所以被告主张地下层属全体业主所有的抗辩人及管理人主张其权利，所以被告主张地下层属全体业主所有的抗辩理由不能成立。由此，法院做出被告业主给付拖欠的车位使用费和管理由不能成立。由此，法院

5、做出被告业主给付拖欠的车位使用费和管理费计理费计4500元的判决。元的判决。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 物权法物权法第第74条规定：条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当位、车库应当首先满足业主的需要首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车。建筑区

6、划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。有。”从这三款我们可以解读出：基本原则是规划用于停放汽车的车位、从这三款我们可以解读出：基本原则是规划用于停放汽车的车位、车库，开发商与业主之间有约定的从约定，没有约定的归属于开发商。车库，开发商与业主之间有约定的从约定，没有约定的归属于开发商。2、男孩小区玩耍坠入通风管道、男孩小区玩耍坠入通风管道 07年年9月份，刚开学没多久，

7、下午学校调课放假，四名初中生男孩月份，刚开学没多久，下午学校调课放假，四名初中生男孩相约去一小区会所平台玩耍。他们偷偷溜进地下停车场，顺着停车场里相约去一小区会所平台玩耍。他们偷偷溜进地下停车场，顺着停车场里的一处楼梯爬到了平台，平台上摆放的游乐设施让他们玩得十分尽兴，的一处楼梯爬到了平台，平台上摆放的游乐设施让他们玩得十分尽兴，但保安的突然出现和大声呵斥让孩子们在惊恐中四处逃窜躲藏，由于平但保安的突然出现和大声呵斥让孩子们在惊恐中四处逃窜躲藏，由于平台上的一处铁门未锁，孩子们便跑了进去，躲进了封口已经破损的通风台上的一处铁门未锁，孩子们便跑了进去，躲进了封口已经破损的通风管道内，其中两名男孩

8、在管道内爬行时，不慎跌落致伤。物业立即拨打管道内，其中两名男孩在管道内爬行时，不慎跌落致伤。物业立即拨打了了110和和120，救援队赶到用绳索将孩子吊出管道。，救援队赶到用绳索将孩子吊出管道。两男孩均伤势较重，多处骨折，其中一名因头部创伤而休克，全身两男孩均伤势较重，多处骨折，其中一名因头部创伤而休克，全身更是有多处大面积擦伤，这让家长十分心痛，遂将物业告上了法庭。更是有多处大面积擦伤，这让家长十分心痛，遂将物业告上了法庭。问：物业公司有无管理责任？是否应该承担赔偿责任？问：物业公司有无管理责任？是否应该承担赔偿责任？ 法院认为：安全保障义务人未尽合理限度范围内的安全保障义务致使法院认为：安全

9、保障义务人未尽合理限度范围内的安全保障义务致使公民身体造成伤害的，应当承担相应的赔偿责任。案件中，孩子在物业公公民身体造成伤害的，应当承担相应的赔偿责任。案件中，孩子在物业公司管理的物业内受伤，其所管理区域设置的安全设施客观上未能阻止孩子司管理的物业内受伤，其所管理区域设置的安全设施客观上未能阻止孩子进入该区域，存有安全隐患；物业管理人员在发现四个孩子进入危险区域进入该区域，存有安全隐患；物业管理人员在发现四个孩子进入危险区域后，亦未能采取有效的劝阻措施，促使其离开；而且通风管道口的破损、后，亦未能采取有效的劝阻措施，促使其离开；而且通风管道口的破损、没有及时修缮从而造成孩子摔落管道受伤，物业

10、公司应承担赔偿责任。没有及时修缮从而造成孩子摔落管道受伤，物业公司应承担赔偿责任。 对于孩子，虽然他们是未成年人，但作为一名初中学生对通风管道等对于孩子，虽然他们是未成年人，但作为一名初中学生对通风管道等设施应具有识别其危险性的能力，孩子自行钻入通风管道的行为具有一定设施应具有识别其危险性的能力，孩子自行钻入通风管道的行为具有一定的过错，可相应减轻物业公司的民事责任。孩子的父母作为监护人应当履的过错，可相应减轻物业公司的民事责任。孩子的父母作为监护人应当履行监护职责，保护孩子的人身不受侵害。家长放任孩子停课离校后不及时行监护职责，保护孩子的人身不受侵害。家长放任孩子停课离校后不及时回家，在外游

11、玩而失于约束，使孩子的人身安全处于周围环境不确定的威回家，在外游玩而失于约束，使孩子的人身安全处于周围环境不确定的威胁之下，所以家长不履行监护职责造成孩子受伤也应承担责任。胁之下，所以家长不履行监护职责造成孩子受伤也应承担责任。 上海虹口法院对该案作了一审判决：被告物业公司按照上海虹口法院对该案作了一审判决：被告物业公司按照50%的比例承的比例承担赔偿责任。担赔偿责任。 此案例的依据是：此案例的依据是： 1、物业管理条例物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房选聘物业服务企业，由业主

12、和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及屋及配套的设施设备和相关场地配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、进行维修、养护、管理管理，维护物业管理区，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。域内的环境卫生和相关秩序的活动。 2、 物业管理条例物业管理条例第三十六条物业服务企业应当按照物业服务第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约未能履行物业服务合同的约定定，导致业主，导致业主人身人身、财产安全、财产安全受到损害受到损害的，应当的，应当依法承担相应的法律责任依法承担相应的法律责任。

13、某小区三楼住户万某家的厨房管道漏水，导至二楼李某家的厨房无法正常使用，李某通知物业公司维修。物业公司检查后发现，系厨房下水管道的弯头处破裂，应进行更换。遂通知三楼万某停止使用，购买配件交物业公司维修人员，由物业公司负责免费更换。但三楼万某认为，自己已经缴纳了物业服务费，厨房下水管道的弯头处破裂又不是自己故意损坏，应该由物业公司负责购买配件；而二楼的李某提出，修理下水管道的弯头处要拆掉自己家的掉顶以及灯具，物业公司要负责还原。由于无法达成一致，物业公司维修人员离开了现场，并报告了项目部经理。 次日李某下班回家，发现厨房满地是水，由于水顺着墙体下流，浸湿了插座，导致李某使用厨房电器时短路导致电器损

14、坏（原来三楼住户万某家的母亲到来，不知道自家厨房管道漏水，导致楼下遭殃）。李某要求物业公司迅速维修漏水问题，并负责赔偿自己的损失。问：问：1、三楼住户万某家的厨房下水管道的弯头处破裂应由谁负维修责任？ 2、二楼因维修损坏的掉顶以及灯具应由谁负责？ 3、物业公司相关人员的行为是否妥当？ 4、事态扩大后赔偿责任应如何认定？3、厨房下水管道漏水纠纷、厨房下水管道漏水纠纷 分析：分析： 1、三楼住户万某家的厨房下水管道的弯头处不和任何人共用，属业主的专有权范围，一般不在物业服务合同的服务范围之内，故弯头处破裂应由三楼住户万某负维修责任。若属产品质量问题，万某可以向责任人追讨相关费用。 2、二楼因维修损

15、坏的掉顶以及灯具，在损失未扩大前，应由三楼住户万某与二楼李某协商解决。（因为二楼是维修活动的唯一受益人） 3、物业公司维修人员的行为并无不当，但项目部经理未及时处理导致事态扩大。应该接到报告后马上出面进行协调，协调无果时可以报告业主委员会或居委会，由他们出面协调。也可以先修理，然后再向责任人追讨相关费用。 4、事态扩大与三楼住户不愿承担维修责任并继续使用厨房直接有关（虽然不是故意），故三楼住户应承担主要赔偿责任，而物业公司处置不当也要承担部分责任。4、突降暴雨奔驰车被淹 张先生家住常州新北某小区，2005年入住并购买了小区的地下车位，每月支付100元的车位管理费。2007年7月3日晚，张先生将

16、自己的奔驰轿车停到地下车库。当晚突降暴雨，物业公司的值班人员立即按照公司有关“降雨地下车库抽水工作规程”开动了所有的水泵排水。第二天早晨，张先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当即找到物业公司要求处理，物业公司认为天降暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任，再说即使存在车辆损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。 当年9月11日，奔驰4S店出具“车辆损失证明”，证明张先生的轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏，贬值损失估算为18万元。在要求物业公司赔偿未果后，张某将该小区物业公司告上了新北法院。审理中，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，贬值损失为九万六千五百元。问：1、这个事件属什么性质的事件？是否属于不可抗力？ 2、物业公司有无过错？ 分析分析 1、 这个事件属物业管理中的紧急事件。不属于不可抗力事件。 不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。 本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知；其次，当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服。当排水措施不能够避免车库被淹时，可及时通知车主将车辆开