2023年版建设工程质量保修制度.docx

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1、建设工程质量保修制度建设工程质量保修制度是指对建设工程在竣工验收后的一定期限内发现的工程质量缺陷，由承包人承担修复责任、返工或更换，由责任单位负责赔偿损失的制度。建设工程是一种长期使用的耐用品，在其合理的寿命内，各责任主体应保证建设工程的正常使用。在工程竣工验收之前或之时发现建设工程质量问题的，承包人必须经修复完好后，发包人才能组织竣工验收，在竣工验收合格后，方能交付使用；有些质量问题具有隐蔽性，在竣工验收时未被发现，而是在交付使用一段时间后才出现，在法律规定或合同约定的质量保修期内,承包人应当负责修复，以保障用户正常使用建设工程的权利。建筑法第六十二条第一款规定：建筑工程实行质量保修制度。建

2、设工程质量管理条例第三十九条规定：建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”房屋建筑工程质量保修办法第三条、第四条规定：本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。2017年版示范文本将工程质量保修书作为合同附件签订人建设工程施工合同。一、工程质量保修(-)工

3、程质量保修的范围建筑法第六十二条第二款规定：建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目：保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。根据中华人民共和国建筑法释义一书对该条款所作的释义，对建筑工程实行质量保修的范围包括:(1)地基基础工程和主体结构工程。建筑物的地基基础工程和主体结构质量问题直接关系建筑物的安全，这两项工程是不允许存在质量隐患的，而一旦发现建筑物的地基基础工程和主体结构存在质量问题，也很难通过修复办法解

4、决。法律规定对地基基础工程和主体结构工程实行保修制度，实际上是要求施工企业必须确保地基基础工程和主体结构的质量。对使用中发现的地基基础工程或主体结构工程的质量问题，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，施工企业应当负责修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。(2)屋面防水工程。鉴于目前房屋建筑工程中的屋面漏水问题突出，建筑法将屋面防水工程的保修问题单独列出。对屋顶、墙壁出现漏水现象的，施工企业应当负责保修。(3)其他土建工程。亦即除屋面防水工程以外的其他土建工程,包括地面与楼面工程、门窗工程等。例如，对正常使用中发现的室内地坪空鼓、开裂、起砂，墙

5、皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室地面泛水、积水，阳台积水、漏水等土建工程中的质量问题，应属建筑工程的质量保修范围，由施工企业负责修复。(4)电气管线、上下水管线的安装工程，包括电气线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装等。建筑物在正常使用过程中，如出现电器、电线漏电，照明灯具坠落或者上下水管道漏水、堵塞等属于电气管线、上下水管线等安装工程的质量问题的，施工企业应当承担保修责任。(5)供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程等，施工企业也应对其质量承担保修责任。(6)其他应当保修的项目范围。建筑法没有全部列举应由施工企业承担保修责任的项

6、目范围，而是使用等字来概括，同时授权国务院对具体保修范围作出规定。因此，凡属国务院规定和合同约定应由施工企业承担保修责任的项目，施工企业都应当负责保修。根据房屋建筑工程质量保修办法第十七条的规定，下列两种情形不属于房屋建筑工程质量保修范围：(1)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；(2)不可抗力造成的质量缺陷。(二)工程质量保修的期限建设工程质量管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年；（三）供热与供冷系统，

7、为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限山发包方与承包方约定。建处设工的保修划，自竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程质量保修办法第七条关于房屋建筑工程的最氐保修期限，与建设工程质量竹理条例的规定基本一致。城市道路管理条例第十八条规定：城市道路实行工程质量保修制度。城市道路的保修期为1年，自交付使用之日起计算。保修期内出现工程质量问题，由有关责任单位负责保修。在建设工程正常竣工验收的情况下，建设工程质量保修期的起算从建设工程竣工验收合格之日起算。但是,承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，应当以承包人提交验收报告之日为建设工程保修

8、期的起算点。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为建设工程保修期的起算点。建设工程质量管理条例第四十九条第二款规定：建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。符合此情形的，应以建设工程重新竣工验收合格的日期为建设工程保修期的起算点。建设工程质量管理条例等行政法规关于建设工程最低质量保修期的规定是效力性强制规定，不得通过约定排除。当事人未在建设工程施工合同中约定质量保修期的，可参照行政法规的规定确定质量保修期。当事人在建设工程施工合同中约定的质量保修期低于行政法规规定的最低保修期

9、的，该约定无效，应当按行政法规的规定确定质量保修期。浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答(2012年)第四条：如何认定当事人约定的保修期低于法律规定的最低保修期限的条款的效力？建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于国家和省规定的最低期限的，该约定应认定无效。江苏、四川等地的高级人民法院也有类似规定。(三)保修责任及费用的承担建设工程质量管理条例第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。房屋建筑工程质量保修办法第十三条至第十五条规定：保修费用由质量缺陷的责任方

10、承担。在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。2017年版示范文本通用合同条款第15.4.2项规定，保修期内，修复的费用按照以下约定处理：(1)保修期内，因承包人原因造成工程的缺陷、损坏，承包人应负责修复，并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失：(2)保修期内，因发包人使用不当造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，但发包人应承担修复的费用，并支付承包人合

11、理利润；（3）因其他原因造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复,发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理的利润,因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失由责任方承担。根据上述规定，在建设工程质量保修期内，承担建设工程保修责任的主体是承包人即施工单位，但承包人并不一定是保修费用的承担主体,保修费用应当由造成建设工程质量缺陷的主体承担，如建设工程质量缺陷由数个主体造成，则应依法律规定或合同约定，按造成质量缺陷主体的过错程度、过错与质量缺陷之间的因果关系等，由各主体承担连带责任或按份责任。案例56齐齐哈尔市非凡建筑装饰工程有限责任公司（以下简称非凡公司）与泰来县聚洋购物中心有限公司（以下简称聚洋

12、公司）、泰来县鑫宇房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷案最高人民法院再审认为：关于非凡公司是否应当承担工程质量不合格修复费用的问题。非凡公司再审主张聚洋公司未经验收擅自使用案涉工程，依据双方合同约定及建设工程司法解释第十三条的规定，其不应当对工程质量不合格承担责任，因而不应当承担修复费用。本院认为，施工单位依法应对施工的建设工程质量负责。建设工程质量管理条例第三十二条规定：施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修，第四十条第三款规定：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应

13、当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。上述规定表明，施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。前者系基于建设工程施工合同约定及相关法律、法规等规定对工程质量应承担的责任。后者系基于双方签订的保修合同或建设工程施工合同中约定的保修条款及相关法律、法规等规定对工程质量应承担的责任。本案双方签订的工程装修合同书第六条约定，未经验收擅自使用案涉工程，视为聚洋公司对该工程已经验收合格。聚洋公司在案涉工程竣工后未经验收即开业使用，根据上述约定，自其实际使用之日起即应认定工程

14、已经验收合格，非凡公司不再负有施工中或经验收不合格的质量返修责任，仅对案涉工程质量在保修期内及保修范围内负有保修义务，承担保修责任。聚洋公司于2013年9月24日就工程质量问题提起反诉，未超过工程装修合同书第八条约定的1年质保期。据此，二审判决认定作为发包方的聚洋公司未经验收擅自使用案涉工程，应承担工程经合法验收合格之后的法律后果，非凡公司对工程质量负有保修义务符合双方合同约定及法律规定。但是,聚洋公司在原审中是以非凡公司承包的部分装饰装修工程质量没有达到国家规定的质量标准，属于根本违约，应当给付因工程质量不合格而给聚洋公司造成的实际损失为由，反诉请求判令非凡公司承担因装饰装修工程质量不合格所

15、需的返修费用。本院再审庭审中，聚洋公司称，其提起的反诉是针对施工质量不合格提出的，不是使用过程中的保修责任。因此，本案聚洋公司反诉要求非凡公司承担的是因其施工工程质量不合格而产生的质量责任,并非诉请非凡公司履行保修义务,承担保修责任。一审法院基于聚洋公司申请，委托鉴定机构进行鉴定也是针对施工的部分工程质量是否合格及返修需要的费用，并非针对案涉工程是否出现了属于保修范围的质量缺陷及需要的维修费用。据此，二审法院在认定非凡公司对案涉工程质量应承担的是保修责任的前提下，判决维持了一审判令非凡公司给付聚洋公司工程质量不合格修复费用的判决结果，实际上是判决非凡公司承担了工程施工中出现的或工程经验收不合格

16、产生的质量责任，与非凡公司依据合同约定及法律、法规规定对案涉工程应承担的保修责任不一致，适用法律确有错误，予以纠正。由于聚洋公司反诉提出质量异议时案涉工程尚在质保期内，双方对案涉工程的质量争议在本案一审、二审及再审诉讼期间一直持续。质量及修复费用的鉴定报告显示，在双方因质量问题发生纠纷期间，案涉工程出现了需要维修的质量问题，而且经鉴定亦存在不符合国家规定的合格质量标准的情形。非凡公司作为施工方，对质保期内出现的属于保修范围的工程质量缺陷依法应履行保修义务。但在双方发生纠纷期间，非凡公司并未对工程出现的质量问题是否属于保修范围进行核查并进行维修。鉴于双方当事人在原审中没有对工程出现的质量问题哪些属于保修范围及责任如何承担进行协商及诉辩主张，原审法院亦未对双方就案涉工程质量问题各自应承担的责任进行释明，也没有对经鉴定的工程质量问题是否属于保修范围进行审理