第一、二章(房地产估价+房地产及描述).ppt

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1、2023-4-1611. 房地产市场的快速发展和日益成熟房地产市场的快速发展和日益成熟2. 涉及到房地产的诸多经济活动涉及到房地产的诸多经济活动（房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税（房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税征收等）征收等）2023-4-162现状现状存在的问题存在的问题典型不完全市场，价格影典型不完全市场，价格影响因素多，不会自动形成响因素多，不会自动形成常人容易识别的适当价格。常人容易识别的适当价格。市场信息不对称，阻碍房市场信息不对称，阻碍房地产价格合理形成因素多。地产价格合理形成因素多。房地产房地产真正的真正的价值扑价值扑朔迷离朔迷离需要专业的估

2、需要专业的估价师发现房地价师发现房地产的价值产的价值建立合理房地产建立合理房地产秩序，促进房地秩序，促进房地产公平交易，将产公平交易，将房地产价格导向房地产价格导向正常化正常化2023-4-1631.房地产估价的概念房地产估价的概念 房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了师，为了，遵循，遵循，在，在下，采用下，采用，对，对在在的的进行分析、测算和判断并提供相进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。关专业意见的活动。2023-4-1642.专业估价与非专业估价的本质区别专业估价与非专业估价的本质区别（1）由专业机构和人员完成；（2）是一

3、种专业意见；（3）具有社会公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。2023-4-1653.估价与评估的异同估价与评估的异同 估价估价 是指价值评估（范围窄） 评估评估 不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）。2023-4-1664.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义 美国 英联邦国家 Property Valuation日本和韩国 不动产鉴定评价香港 物业估值或物业估价台湾 不动产估价2023-4-167（一）评估房地产的价值而不是价格。（二）房地产估价是模

4、拟市场定价而不是替代市场定价。（三）提供价值意见而不是作价格保证。（四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。2023-4-168（一）评估房地产的（一）评估房地产的而不是价格。而不是价格。 是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。 是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。2023-4-169（二）房地产估价是（二）房地产估价是模拟模拟市场定价而不是替代市场定价而不是替代市场定价市场定价 是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。

5、 是当事人个人行为。2023-4-1610（三）是提供价值意见而不是作价格保证是提供价值意见而不是作价格保证 估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任。 提供专业意见的用途：（1）鉴定性估价：为委托人向第三方证明而估价。如：房屋征收补偿、房地产抵押贷款。（2）咨询性估价：供委托人自己用。如：确定房地产出售价。2023-4-1611（四）（四） 估价有误差，但误差应在合理范围之内估价有误差，但误差应在合理范围之内误解：评估价值应当采用事后的实际成交价值来衡量误解：评估价值应当采用事后的实际成交价值来衡量 （1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相）即使都是合格

6、的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值。（掌握信息量不同）同的评估价值。（掌握信息量不同）（2）所有评估价值都有一定的误差。评估价值）所有评估价值都有一定的误差。评估价值=真实真实价值价值+误差。误差。（3）误差范围）误差范围+-10%+-15%，难度大放宽到，难度大放宽到+-20%。（4）检验误差：与合格的估价师的重新估价结果进）检验误差：与合格的估价师的重新估价结果进行比较。行比较。2023-4-1612（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。增加其科学的成分，减少其艺术的成分。 估价师的实践经验很重要，因为影响

7、房地产估价师的实践经验很重要，因为影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡。整和综合平衡。2023-4-1613三、房地产估价的必要性（三点）房地产估价的必要性（三点） 1. 专业估价存在的基本前提，必须同时具备两个特专业估价存在的基本前提，必须同时具备两个特性：（性：（1）独一无二性；（）独一无二性；（2）价值量大。）价值量大。 （房地（房地产满足专业估价的要求）产满足专业估价的要求）2. 房地产市场需要专业估价原因房地产市场需要专业估价原因

8、房地产市场有许多阻碍房地产价格合理形成的因房地产市场有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代替代”市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。交易，建立合理的市场秩序。2023-4-1614三、房地产估价的必要性（三点） 3.房地产估价在估价中占主体地位 （1）房地产“量大面广”，其他资产数量相对较小。（2）房地产需要估价的情形较多（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课

9、税、保险等）其他资产需要估价的情况相对较少。（3）相对于其他资产估价主要限于本身价值评估，房地产估价还提供咨询顾问服务。2023-4-16151.房地产估价师 只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。2023-4-16162.房地产估价机构房地产估价机构 （1）法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从）法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；年以上的房地产估价师； （2）资质等级（由低到高）分为：暂定期内的三级资）资质等级（由低到高）分为

10、：暂定期内的三级资质、三级资质、质、三级资质、 二级资质、一级资质；二级资质、一级资质； （3）从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同）从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。房地产估价报告应由房地产估价机构出具。3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象 2023-4-1617 ：是指一个估价项目中估价委托人对估：是指

11、一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。价报告的预期用途。 估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁等）。一个估价项目一般只有抵押、租赁等）。一个估价项目一般只有1个估价个估价目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。步细分。 估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。果。2023-4-16182023-4-1619根据提供的专业意见的用途和根据提供的专

12、业意见的用途和作用进行分类作用进行分类鉴证性估价（或称证据性估鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价）价、公证性估价） 咨询性估价（或称参考性估咨询性估价（或称参考性估价）价） 根据估价目的进行分类根据估价目的进行分类 土地使用权出让价格评估土地使用权出让价格评估 房地产转让价格评估房地产转让价格评估房地产租赁价格评估房地产租赁价格评估房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估房地产保险估价房地产保险估价房地产课税估价房地产课税估价征地和房屋拆迁补偿估价征地和房屋拆迁补偿估价房地产分割、合并估价房地产分割、合并估价房地产纠纷估价房地产纠纷估价房地产拍卖底价评估房地产拍卖底价评估企业各种经济活动中涉及

13、企业各种经济活动中涉及的房地产估价的房地产估价其他目的的房地产估价其他目的的房地产估价VS即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，或房地产或房地产权利及相关其他财产。权利及相关其他财产。 房地产存在的三种实物形态房地产存在的三种实物形态纯土地纯土地纯建筑纯建筑房地合一房地合一2023-4-1620 ：也称为价值时点、价值日期。是指估：也称为价值时点、价值日期。是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。应的时间。 估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先

14、，评估价值确定在后。先，评估价值确定在后。 2023-4-16212023-4-1622过去现在未来 基本价值类型有六种基本价值类型有六种 市场价值、快速变现价值、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。 同一估价对象可能有不同类型的价值，但同同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。一的。 2023-4-1623 估价依据是指估价项目中估价所依据的法律估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。包括法规和标准。包括 相关法律、法规、政策和

15、标准，相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。估价师掌握、搜集的有关情况和资料。 估价师应当对委托提供的有关情况和资料进估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查。行必要的核查。2023-4-1624 是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 估价原则使得不同的估价师，对房地产估价的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。2023-4-16252023-4-1626谨慎原则 基本

16、原则基本原则独立、客观、公正原则普通技术性原则普通技术性原则合法原则 最高最佳利用原则估价时点原则 替代原则特殊原则，也属于技术性原则特殊原则，也属于技术性原则三大基本方法三大基本方法市场比较法 收益法 成本法 衍生的其他方法衍生的其他方法假设开发法 长期趋势法 基准地价修正法 路线价法 业务两步：业务两步： 获取估价业务、获取估价业务、 受理估价委托受理估价委托规划一步：规划一步： 制定估价作业方案制定估价作业方案外业两步：外业两步： 搜集所需资料、实地查看估价对搜集所需资料、实地查看估价对象象关键三步：关键三步： 分析、测算、判断估价对象价值分析、测算、判断估价对象价值后续四步后续四步 ：撰写估价报告、内部审核、交付：撰写估价报告、内部审核、交付估价报告、估价资料归档估价报告、估价资料归档履行必要的程序，才能规范估价行为、保障履行必要的程序，才能规范估价行为、保障估价质量、提高工作效率、防范估价风险。估价质量、提高工作效率、防范估价风险。2023-4-1627 估价师分析、测算、判断的估价对象价值及估价师分析、测算、判断的估价对象价值及其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。其