房地产概念.docx

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1、一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等。2、地产：是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等。房产特点房地产投资有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性；

2、（二）使用的长期性；（）影响因素多样性；（四）价值盈利性；（五）保值增值性；（六）行业相关性。二、房地产的分类1、按用途可分为（1）住房地产；（2）商业房地产；（3）工业仓储房地产；（4）办公房地产。2、按市场级别可分为（1）土地的买卖（2）商品房交易及增量房市场（3）二手房及存量房市场3、根据土地用途分类根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类：（1）居住用地；（2）公用设施用地（含商业用地等）；（3）工业用地；（4）仓储用地；（5）对外交通用地；（6）道路广场用地；（7）市政公用设施用地；（8）绿化用地；（9）特殊用地；4、根据房屋用途分类按照房屋的使用功能可以分成下

3、列几类：（1）居住用途的房屋。（2）工业用途的房屋。（3）商业用途的房屋。（4）文体娱乐设施。（5）政府和公用设施。（6）多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。三、房地产交易房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。1、预售（1）预售的概念预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。（2）预售的条件1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4）向县级以上人民政府房产管理

4、部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。2、现房销售（1）商品房现房的概念商品房现房是指已经完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。（2）现房销售现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。按规定，现房销售，凡是己取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍需按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房竣工备案之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案之日起超过四个月的,不得进行商品房预售。（3）商品房现房销售，应当符合以下条件1）现售商

5、品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；4）已通过竣工验收；5）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；6）物业管理方案已经落实。四、房地产交易常见术语1、房地产所有权：房地产权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。2、房地产使用权：依照法律法规规定对土地加以利用和对房屋依法占有、使用、收益和有限处分的权利。3、房地产权属登记：房地产行政主管部门代表政

6、府对房屋所有权、土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权力进行登记，并依法确认产权归属关系的行为。其可用图、档、卡、册等形式表现。4、房地产交易：土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。5、房地产金融：为房地产开发聚集、融通资金，提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融服务活动。6、房地产权利人：拥有土地的使用权及其上的房屋所有权的产权人。7、房屋所有权初始登记：在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。8、房地产转移登记：房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致使其权属发生转移的当事人，

7、应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。9、房地产变更登记：房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。10、房地产他项权利登记：设定房地产抵押权等他项权利时，权利人申请的权利登记。11、房地产注销登记：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失时,原权利人申请的注销登记。12、房地产共有权：两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。13、房地产抵押人：在房地产抵押合同依法成立时，房地产权利人以不转移房地产占有的方式，向相对人提供债务履行担保的债务人。14、房地产抵押权人：在房地产抵押合同依法成立时相对于房地

8、产权利人的债权人。15、基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商.业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。16、个人住房担保贷款：借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物、或质押物、或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理抵押物或质物或要求保证人承担连带偿还本息的责任。17、房屋一级市场：即土地市场。在我国，土地市场是政府垄断的市场。18、房屋二级市场：发展商新开发的商品房预（销）售市场。19、房屋三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承

9、租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。20、房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。21、房地产抵押：房屋的所有者因借贷或为第三人担保债务的履行，将房屋作为债权人对债务人不转移占有而供作债权担保的一种行为。22、房地产按揭：以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。23、房地产拍卖：以公开竞卖的方式，从多数应买人中选择出价最高的人为买受人的房屋买卖行为.24、房屋租赁：由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星

10、出售的一种商品流通方式。25、房地产咨询：为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。26、房地产经纪：为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。27、房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。28、评估报告：全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。29、估价时点：评估价格所属的特定时间，一般用年、月、日表示。30、市场价格：房地产交易双方按照一定的法律程序，实际达成的房地产交易价格。31、房地产评估价格：专业估价人员按照房地产估价的规则，估算和推断的房地产在估价时点的客观合理价格或价值。32、商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。33、商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。