建立省级房地产市场调控协调机制.docx

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1、建立省级房地产市场调控协调机制各市县要依据全省住房发展规划，研究制定符合本地实际的住房发展规划和实施计划，落实政策措施和建设项目，落实主体责任,构建长效机制。统筹协调、加强对接，自觉把新发展理念融入工作全过程，通过多部门联动共同推动各项住房发展事业，造福于民。一、全面提高住房品质统筹推进老旧小区改造。坚持新旧并重，以城镇老旧小区改造助力城市更新行动，不断完善市政基础设施、环境及生活配套设施，消除燃气、电力、排水、供热安全隐患，补齐养老、托育、停车充电桩等便民设施短板,提升居住社区物业服务水平,加快发展居家社区养老服务、托幼服务、医疗服务、社区食堂以及其他家政服务。建立和完善基层党组织领导和基层

2、群众自治机制，加强社区治理体系建设。推动行业转型升级。全面推动绿色建筑发展,严格执行绿色建筑标准，鼓励房地产企业建设超低能耗建筑，积极使用绿色建材;到2025年,城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到100%.推进装配式建筑发展,积极使用预制内外墙板、楼梯等部品部件，推进整体厨卫等产品应用，提高住宅全装修交付使用比例，实现房地产开发建设由粗放型向绿色低碳型转变，带动家电家具消费水平提升,促进装饰装修产业发展。到2025年,依托现有开发区，全省建成5个以上国家级装配式建筑产业基地，15个以上省级装配式建筑产业基地,全省装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%以上。二、形势展望（一）国家住房发展政策新

3、方向。一是逐步落实房地产市场平稳健康发展长效机制。十三五”时期国家经济发展方式与增速、结构与体制在不断变化,全国住房市场也表现出明显阶段性特征,住宅投资从高速增长步入平稳、下降状态，住宅建设从总量扩张阶段步入总量放缓、市场区域结构分化,基于以上形势及房地产市场的新变化，国家住房政策在住房不炒的总体思路指导下，逐渐由去库存、因城施策分类管理，过度到房地产调控长效机制建设上来，在时间上基本可分为三个阶段：第一个阶段,2016-2017年分类调控、长效机制起步期。2016年起为应对一二线城市房价上涨过快，三四线城市库存过度的问题，在中央经济工作会议提出去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，同时首

4、次提出将住房租赁市场培育纳入住房制度改革，增加住房供给渠道与途径。第二阶段,2018-2019年因城施策、主体责任发展期。随着棚改货币化去库存任务基本完成，三四线去化周期回归合理水平，国家调整收紧货币化安置政策。2018年中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，赋予地方政府更多的政策自主权,将土地、金融、财税、住房保障和市场管理等短期调控手段赋予地方，因地制宜、精准施策，强化地方政府担负起控房价到“稳房价的主体责任。第三阶段,2019年至今,长效管理调控机制全面落实期。2019年全国商品房销售总量平稳回落、区域分化加大，12月中央经济工作会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的

5、定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展.通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理。2020年受新冠疫情影响，全国房地产市场波动较大，市场风险因素增多，国家仍继续强调不把房地产作为短期刺激经济的手段，强化房地产市场调控，坚持稳地价、稳房价、稳预期的目标,避免市场波动变化对经济增长、人民就业、和社会稳定造成冲击。2021年12月中央经济工作会议进一步强调，要加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

6、二是防范化解房地产风险，推动三线四档”金融管理。2020年8月央行、住建部出台了重点房企资金监测和融资管理规则三线四档,用资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心指标作为三条红线，将房地产企业划分为四个档位,打破了房企高负债、高周转的发展模式。新政策执行后，根据国家统计局2021年1-9月份全国房地产开发投资数据，全国房地产开发企业到位资金保持增长，其中国内贷款下降8.4%、利用外资下降36.9%；自筹资金增长6.1%；定金及预收款增长25.6%,反映出房地产企业自筹资金比例持续增长，预计可减少近万亿的负债规模,极大有利于房地产行业的稳健经营，有效预防系统性金融风险,有利于优化全社会资源配置。

7、三线四档”将成为房地产长效机制中的重要举措，预示着该项政策在未来的执行阶段,适用范围和指标维度更具深远性，监管执行力度将不断加强。（二）全省住房市场环境新变化。“十四五”时期是XX省贯彻视察重要指示精神，担负起“新担当、新突破、新作为的重要时期和实现全面振兴全方位振兴的关键五年，我省住房市场将面临诸多新变化：一是经济社会高质量发展促进房地产行业升级转型。随着一主六双”高质量发展战略的深入实施，XX省区位特点、禀赋优势和产业特色将得到充分发挥,新发展格局将加速形成，截至2020年我省房地产业占生产总值比重为6.57虬是稳定我省经济社会发展的重要压舱石之一。预计“十四五期间随着生产总值和投资总量稳

8、步提升，我省房地产业将稳步健康发展,仍然可保持百亿级产业规模。二是长春都市圈为载体新型城镇化将成为稳定市场重要力量。依据七普数据我省近十年来人口逐步减少，九个市州中户籍人口除省会长春市外较大幅度增长外,其他市州户籍人口都有不同程度的减少，人口向省会集中趋势十分明显。预计2025年XX省常住人口城镇化水平达到67虬每年增长一个百分点（与国家平均水平持平），将有大量新市民进入长春市、XX市等大城市生活，同时各城市棚户区和旧城改造项目稳步推进，为市场发展带来连续稳定的需求支撑。三是人口年龄结构变化对住房供应提出新需求。通过对XX省人年龄结构分析，十三五”期间我省常住人口年龄中枢上移，其中15-64岁

9、适龄劳动人口比重高于全国平均水平，仍有较强的租房和购房需求。同时家庭结构逐步小型化，主要表现为3人的小户型家庭户数将持续增多，1-2代户的家庭结构将成为社会中的主要载体,大家庭单位向小家庭单位的拆分或可在未来进一步提高住房需求。（三）全省住房发展面临新问题。我省住房发展面临以下问题:房地产市场分化明显,特别县级城市受产业集聚水平低、人口吸纳能力弱等因素影响，存在房地产市场总量小、住房消费低迷等问题。城镇住房保障体系有待健全,新市民、青年人、特别是从事基本公共服务人员等群众存在住房困难问题；城镇棚户区改造资金压力较大;住房租赁市场培育和监管有待加强,支持政策还需各方面持续细化落实。三、建立省级房地产市场调控协调机制建立健全省政府牵头,住建、自然资源、税务、人民银行、银监、统计等相关部门参加的房地产市场调控机制，落实省级监督指导责任，压实城市主体责任，细化部门职责分工,加强全省房地产市场监测分析,形成工作合力，对各地房地产市场出现的新情况、新问题,积极提供政策支持和工作指导,对重点城市开展房地产市场监测评价考核工作，努力实现全省人民住有所居的美好生活目标。