浙江外贸界龙彩印有限公司持有的房地产估值报告.docx

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1、上海易连实业集团股份有限公司拟出售子公司资产涉及的浙江外贸界龙彩印有限公司持有的房地产估值报告同致信镌价估字（2022）第OIooOI号Tongzhixinde（beuing）assetsappraisalco.,ltd.同致信德（北京）资产评估有限公司二。二二年九月二十日目录声明3估值报告摘要5估值报告正文8-、委托人、产权持有人和估值委托合同约定的其他估值报告使用者的概况9二、估值目的10三、估值对象和估值范围11四、价值类型及定义12五、估值基准日12六、估值方法12七、估值程序实施过程和情况14八、估值假设15九、估值结论15十、特别事项说明15十一、估值报告日16估值报告附件18附件

2、一：委托人及产权持有人法人营业执照复印件19附件二估值对象涉及的主要权属证明资料复印件20附件三：资产评估机构从事证券期货业务资格证书复印件21附件四：评估机构资格备案公告复印件22附件五：评估机构法人营业执照副本复印件23附件六：签字资产评估师资格证书复印件24附件七：估值结果明细表25声明一、本估值报告是我们根据委托人及产权持有人提供的资料和估值目的，履行了一定的工作程序编制的。本估值报告陈述的内容是客观的，但由于受委托人提供资料的真实性、合法性、完整性和工作程序履行情况的制约，我们仅对估值结论的相对合理性承担相应责任。二、本估值报告仅供委托人和估值报告中披露的其他报告使用者用于载明的估值

3、目的。估值专业人员及其所在估值机构不承担因报告使用不当所造成后果的责任。三、未征得估值报告出具机构的同意，估值报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。四、估值结论不应被认为是对估值对象可实现价格的保证。五、估值对象所涉及的资产清单由委托人及产权持有人申报并经其签章确认，并对其所提供资料的真实性、合法性、完整性承担法律责任。六、我们已对估值报告中的估值对象及其所涉及资产进行现场调查，并已对估值对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对估值对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事方

4、完善产权以满足出具估值报告的要求。七、我们出具的估值报告中的分析、判断和结论受估值报告中假设和限定条件的限制，估值报告使用者应当充分考虑估值报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对估值结论的影响。八、本报告书仅提供咨询性参考意见，不能用于出资、产权交易及抵押等目的，对相应的经济行为不具有强制约束力。估值报告摘要上海易连实业集团股份有限公司拟出售子公司资产涉及的浙江外贸界龙彩印有限公司持有的房地产重要提示以下内容摘自估值报告正文，欲了解本估值项目的详细情况和合理理解估值结论，应当阅读估值报告正文。同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受上海易连实业集团股份有限公司（以下简

5、称：上海易连）的委托，对上海易连拟出售子公司资产涉及的浙江外贸界龙彩印有限公司持有的房地产完成了必要的估值程序，按估值业务委托书的约定，出具估值报告书。现将估值情况及估值结果摘要报告如下：一、估值报告使用者：委托人以及委托人授权许可使用的其他估值报告使用者。二、估值目的：通过对上海易连子公司浙江外贸界龙彩印有限公司持有的房地产进行估算,为上海易连进行资产出售提供咨询性参考依据。三、估值对象和范围：本次估值对象为上海易连子公司浙江外贸界龙彩印有限公司持有的位于平湖市新仓镇秦沙村1组、双红村5组、仓庆路北侧的房地产。估值范围为截止2022年9月5日的上海易连子公司持有的房地产，包括房屋建（构）筑物

6、以及土地使用权。四、价值类型：市场价值。五、估值基准日：估值基准日为2022年9月5日。六、估值方法：3熟案荏疹额颂较法。七、估值结论：浙还外贸界龙公司所持有的房地产于估值基准日2022年9月5日的估值结果（妙775.52成元（阚：人民币贰亿壹仟柴佰柴拾伍万伍仟贰佰元）。特别事项说明J（-）至估值基虞云伍值姓城4办理房屋产权证，本次建筑面积根据委托人申报的面积确定，若与相关权属部门认定不一致，则估值结果应作相应调整。（二） 本次估值涉及的房屋建筑物估值结果包含增值税土地使用权采用市场法评估的价值内涵为土地一级市场的出让价格，非土地二级市场上的转让价格。（三） 2018年11月7日，界龙彩印向上

7、海农商银行浦东分行借款15000万元，贷款期限为10年。由保证人上海易连提供保证担保，保证合同编号为31299184070202；由抵押人界龙彩印提供抵押担保,抵押合同编号为31299184080202,抵押物为估值范围内的土地使用权以及地上建筑物。上海易连实业集团股份有限公司拟出售子公司资产涉及的浙江外贸界龙彩印有限公司持有的房地产估值报告估值报告正文上海易连实业集团股份有限公司拟出售子公司资产涉及的浙江外贸界龙彩印有限公司持有的房地产估值报告上海易连实业集团股份有限公司：同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称“本公司）接受委托，对贵公司拟出售子公司资产涉及的浙江外贸界龙彩印有限公司持有

8、的房地产在2022年9月5日的市场价值进行了估算。现将估值情况及估值结果报告如下：一、委托人、产权持有人和估值委托合同约定的其他估值报告使用者的概况（一） 委托人概况企业名称：上海易连实业集团股份有限公司（以下简称“委托人”或“上海易连”）统一社会信用代码：91310000132227493A经营住所：上海市浦东新区川周路7076弄6号7幢法定代表人：赵宏光注册资本：67105.3072万人民币公司类型：其他股份有限公司（上市）经营范围：许可项目：包装装潢印刷品印刷；文件、资料等其他印刷品印刷；特定印刷品印刷；货物进出口；技术进出口；进出口代理；食品用纸包装、容器制品生产；食品用塑料包装容器工

9、具制品生产（限分支机构经营）；医疗器械互联网信息服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：机械设备销售；纸制品制造；纸制品销售；包装材料及制品销售；信息系统集成服务；数据处理服务：互联网销售（除销售需要许可的商品）：图文设计制作：信息技术咨询服务；资产管理，实业投资，住房租赁，物业管理，医院管理，康复辅具适配服务，软件开发；护理机构服务（不含医疗服务）；健康咨询服务（不含诊疗服务）；第一类医疗器械销售；农副产品销售；供应链管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（二） 产权持有人概况1、基本

10、情况名称：浙江外贸界龙彩印有限公司（以下简称“产权持有人”或“界龙彩印”）统一社会信用代码：91330482MA28ANJG7E住所：浙江省嘉兴市平湖市新仓镇朝阳路155号IOl室法定代表人姓名：王爱红注册资本：15000万人民币实收资本：15000万人民币公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）经营范围：许可项目：包装装潢印刷品印刷（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。一般项目：货物进出口；技术进出口；纸和纸板容器制造；纸制品制造；隔热和隔音材料销售；保温材料销售；隔热和隔音材料制造；广告制作；广告设计、代理；非居住房地产租赁；机

11、械设备租赁；纸浆销售；纸制品销售；工艺美术品及收藏品批发（象牙及其制品除外）：工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；有色金属合金销售：建筑材料销售；棉、麻销售：专用化学产品销售（不含危险化学品）：金属材料销售：塑料制品销售：电子产品销售：普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；金银制品销售高品质特种钢铁材料销售金属制品销售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；金属矿石销售；煤炭及制品销售；木材销售；日用木制品销售；软木制品销售；木制容器销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）2、历史沿革产权持有人成立于2016年9月28日，设立时注册资本15,000万

12、人民币，由上海易连实业集团股份有限公司认缴出资15,000万元。截止估值基准日2022年9月5日，界龙彩印投资人及其投资结构如下：投资者名称认缴出资额（万元）投资比例上海易连实业集团股份有限公司15,000.00100%合计15,000.00100%（三）其他估值报告使用者：委托人授权许可使用的其他估值报告使用者。二、估值目的本次估值目的是通过对上海易连子公司的房地产进行估算，为上海易连拟出售子公司的资产在估值基准日的市场价值提供咨询性参考依据。上海易连实业集团股份有限公司拟出售子公司资产涉及的浙江外贸界龙彩印有限公司持有的房地产估值报告三、估值对象和估值范围（-）本次估值对象估值对象为界龙彩

13、印所持有的房地产市场价值。（二）纳入估值范围的资产情况1、估值范围估值范围为界龙彩印所持有的房地产，主要包括房屋建（构）筑物以及土地使用权。房屋建（构）筑物建筑面积83,857.28平方米，土地使用权面积57,114.30平方米。房屋建（构）筑物房屋建筑物为界龙彩印位于平湖市新仓镇秦沙村1组、双红村5组、仓庆路北侧的车间、仓库、门房等房产。房屋建筑物尚未办理不动产权证且均未投入使用。至估值基准日，房屋建筑物具体情况详见下表：房屋建筑物一览表序房屋坐落名称结构建成年月房屋总层数建筑面积（M2）设计用途平均层高1平湖市新仓镇秦沙村1组、双红村5组、仓庆路北侧生产车间一框架2019-9-23339,

14、326.56工业6.582生产车间二框架2019-9-23329,954.76工业6.583办公楼框架2019-9-2389,049.21工业4.274宿舍楼框架2019-9-2374,597.70工业3.255仓库框架2019-9-231293.24工业1806锅炉房框架2019-9-231445.52工业6.087厕所框架2019-9-231126.24工业3.158门卫1框架2019-9-23143.18工业3.509门卫2框架2019-9-23120.87工业3.10房屋建筑物小计83,857.28生产车间一平均层高6.58米，框架结构，外墙涂料，内墙乳胶漆，塑钢窗，内部水电卫配套。整

15、体情况维护较好，为基本完好房。生产车间二平均层高6.58米，框架结构，外墙涂料，内墙乳胶漆，塑钢窗，内部水电卫配套。整体情况维护较好，为基本完好房。办公楼平均层高为4.27米，框架结构，配2部电梯，内外墙涂料，塑钢窗通风，部分墙乳胶漆，其余部分毛坯。整体情况维护较好，为基本完好房。一宿舍楼平均层高为3.25米，框架结构，配备电梯，外墙涂料，内部毛坯，塑钢窗。整体情况维护较好，为基本完好房。仓库层高为4.80米，框架结构，外墙涂料，内墙乳胶漆。整体情况维护较好，为基本完好房。锅炉房层高6.08米，框架结构。整体情况维护较好，为基本完好房。厕所及仓库层高为3.15米，框架结构，外墙涂料，内墙乳胶漆（其中厕所部分为墙砖），塑钢窗，厕所部分地砖地面，水电卫配套。整体情况维护较好，为基本完好房。2间门卫房