合规风险部法律审查意见书—青岛卓越·世纪中心项目（九部）20121015.docx

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1、合规风险部关于结构金融九部青岛卓越世纪中心项目的法律审查意见书公司专业风险审查委员会：根据结构金融九部提供的青岛卓越世纪中心股权投资基金信托计项目立项报告尽职调查、本项目专项律所君合（深圳）律师事务所出具的法律风险提示文件及其他相关文件，现就青岛卓越世纪中心项目提供如下法律审查意见及建议以供风控会参考：一、交易方案合规性分析（一）关于房地产股权投资项目合规性的问题本项目信托计划退出是通过项目公司偿还贷款及向其他股东转让股权，可能会被监管部门认为是投资附回购的交易属于融资类，存在合规风险。1、信托计划财产中的5亿元将向项目公司增资，其中2.88亿元计入注册资本，2.12亿元计入资本公积。该部分的

2、退出方式为向不限于卓越集团的他方转让。如由卓越集团回购股权的，则以模拟清算确定回购价格。2、根据银监会的相关规定，投资附回购或回购选择权的属于融资行为，若此种附回购的股权投资被认定为融资，则须要求符合“四三二”的监管要求。目前项目已取得三证，尚未取得施工许可证。3、由于我司将对项目公司派出一名董事参与项目公司的投资预算、开发进度安排等重大经营决策，派出一名监事负责处理项目公司财务会计审计及工程监理情况，一定程度上履行了项目的主动管理职责，具有投资性项目的特点，存在认定为投资类项目的可能。意见：近期，我部已就本类型项目是否属于投资类项目与深圳银监局进行了沟通。根据沟通情况，结合过往公司同类项目报

3、备情况，监管部门对于按照评估的实际价值回购股权及信托公司参与了主动管理的房地产项目，倾向于认定为投资类业务，合规风险相对可控。二、法律风险提示及建议（一）关于往来款债权作为信托财产的问题方案中卓越集团认购劣后级信托受益权的对价为其对项目公司的5亿元往来款债权，该笔债权可否交付作为信托财产尚无明确法律依据，可能影响到信托成立的有效性。1、根据信托法规定，设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产，该财产包括合法的财产权利。2、根据最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复（法复199615号）和最高人民法院关于印发关于审理联营合同纠纷案件若

4、干问题的解答的通知（法（经）发199027号）等司法解释规定，企业借贷合同属无效合同，但本金可以返还。由此可以推断，卓越集团对项目公司享有的5亿元债权本金是受到法律保护且可执行的，其将该债权作为信托财产亦不违反信托法的规定。3、但是，目前信托财产登记制度缺失，债权作为信托财产尚存在制度上的障碍。如无法确保债权成为信托财产，将影响信托计划的成立。此外，债权所产生的利息，将用于定期支付信托费用等开支，如无法得到有效确认，将可能导致我司信托报酬无法得到保障。建议：由卓越集团与项目公司订立书面债权债务确认书，确认债权金额并由项目公司保证放弃任何优先权、抵押、抗辩权；我司在受让债权以后，与项目公司订立书

5、面债权确认书，就本金与利息进行重新确认，并约定本金与利息的支付安排，同时与卓越集团约定对项目公司按时支付本金及利息的担保义务。在信托合同中，也对目前国家尚无信托财产登记制度及可能存在颁布不利于债权交付作为信托财产的法律法规的风险，向委托人披露。（二）关于卓越集团将项目公司股权“一物二押”的问题卓越集团以其对项目公司51%的股权,为项目公司5亿元债务提供质押担保,也为自身按评估价值回购华润信托股权提供质押担保，为“一物二押”。如不能办理质押登记，将影响质权的实现。1、根据物权法，可以转让的股权可以出质，以股权出质的，质权自工商行政管理部门办理质押登记时成立。在股权为项目公司的5亿元债务提供质押担

6、保后，不再具有可转让性,是否可以继续为卓越集团回购义务办理质押，将取决于当地工商行政部门的态度。2、卓越集团远期回购49%股权的对价，是根据回购时点上模拟清算的结果计算得出的，因此在订立质押合同与质押登记时无法判断被担保的主债权金额。可否以该回购义务作为股权质押的主债权，需征求当地工商行政部门的意见。建议：就前述两个问题与青岛工商行政部门沟通，如无法就回购义务办理前述股权质押登记，考虑采取其他增信措施予以保障。风险等级高EI较高一般口较低采纳建议后的剩余风险等级口高口较高团一般口较低（三）关于部分超额盈余资金设立单一信托的问题项目公司以销售回款扣除项目预计开发成本后的盈余部分，在我司设立开放式

7、单一资金信托（可申购、赎回），其信托利益用于优先偿还项目公司的5亿元借款本息或代股东支付股权受让款。特别提示，该单一信托的设立基于当地预售资金监管政策可能存在障碍，且设立单一信托后，我司对该单一信托的信托利益并不具备法定优先受偿效力。1、根据青岛当地政策，新建商品房预售资金只能用于本项目工程的建设，包括材料、设备款项、施工进度款、缴纳法定税费、偿还开发贷款及其他相关费用。同时，该预售资金还受到当地国土部门下设的房地产交易资金监管机构的监管，且监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。因此，在本项目办理房地产初始登记之前，项目销售资金用途受到相应限制，可能无法实现立项

8、报告所述的设立单一信托的目的。2、设立单一信托后，如果项目公司作为信托受益人，在后续经营过程中发生到期债务不能如期清偿的情况，经债权人申请或法院裁定，其受益权可能被查封、冻结或者强制清偿项目公司到期债务，从而导致我司将信托利益用于清偿借款本息或代股东支付股权受让款的安排落空。风险等级口高团较高口一般口较低三、其他问题律所风险提示文件中提及的其他问题主要包括：1、卓越集团远期回购49%股权的定价问题按照信托计划安排，卓越集团远期以评估价值确定受让信托计划持有项目公司49%股权的价格。评估价值按照已售物业售价或者未售物业的评估价格打折计算。律所建议，为便于未来操作以及减少争议，公司应与卓越集团就评估机构的选择、评估方法、评估程序以及评估时间等事项事先达成约定。业务部门反馈，将在合作协议中详细约定相关内容。律所上述关于增信措施的建议不涉及法律合规风险，请业务部门按照反馈意见严格落实。以上意见建议，供公司风控会决策参考。合规风险部2012年10月10日【相关法规】一、关于部分超额盈余资金设立单一信托的问题信托法第四十七条：受益人不能清偿到期债务的，其信托受益权可以用于清偿债务，但法律、行政法规以及信托文件有限制性规定的除外。