冠县房地产市场分析报告.ppt

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1、如果你想成就辉煌，请研究过去，分析未来，把握现在目目 录录目目 录录一、房地产宏观市场一、房地产宏观市场政府调控手段政府调控手段房地产调控政策类型信贷信贷政策政策行政行政政策政策税收税收政策政策土地土地政策政策政府重点采用，操作较为灵活，效果显著政府重点采用，操作较为灵活，效果显著一般性采用，对中长期市场产生作用一般性采用，对中长期市场产生作用市场较为失序时采用，地方性、短期性特征明显市场较为失序时采用，地方性、短期性特征明显重点采用，可控性好，房税体系正在逐步完善中重点采用，可控性好，房税体系正在逐步完善中新国五条新国五条继续做好房地产市场调控工作，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限

2、购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。扩大个人住房房产扩大个人住房房产税改革试点范围税改革试点范围房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出，但由于第二批试点城市数量有限（北京、深圳、南京、杭州等），对市场影响不大。二手房二手房20%20%个税个税针对出售自有住房按规定应征收的个 人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的， 应依法严格按转让所得的20%计征。政策出台后， 各方反应不一，除北京市外多数地方政府态度暧昧，出台的细则空洞 无物，政策并未得到认真执行和落实。房贷趋紧房贷趋紧2013年以来，全国多地相继出现停贷、缓贷迹象，全国13个重点城市中的

3、12个城市银行放贷 周期有所延长，同时首套房贷利率上浮，折扣下降。新型城镇化新型城镇化在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。城镇化政策出台后，房地产企业是一片欢呼声，因为又要农民进城了，房子潜在的客户群体又庞大了住房信息联网住房信息联网三中全会决定提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。这对于房地产调控而言，还将涉及楼市调控的长效机制，乃至房产税的进一步推进。 一系列的政策措施主要针对的是投资者的

4、投资行为，而冠县作为刚性需求较大的城市来说，消费者的购房需求并没有减退。 2014年房地产调控依然会延续2013年态势，不可能大幅放松，但将更强调分类指导，因地制宜：一线城市从紧，二线城市维稳，三、四线城市将有所放松。 总的来说，新政对冠县市场的影响较小，市场基本保持正常。目目 录录二、城市介绍二、城市介绍城市区位城市区位冠县二、城市介绍二、城市介绍城市区位及交通城市区位及交通 冠县位于冀鲁豫三省交界处，区位条件优越，处于省会城市群经济圈和中原经济区。 冠县是山东省西进内陆市场、东连沿海发达地区的“桥头堡”，既背靠经济发达的东部沿海地区，又面向资源丰富、市场广阔的中西部内陆省份，处在东西部经济

5、、技术、信息和文化交流的结合部，成长性较强，发展潜力较大。邯济铁路、青兰高速公路、邯济铁路、青兰高速公路、309309国道东西穿越县境，京九、京开公路纵贯南北，紧邻京广铁路、京九铁路、大广高速、国道东西穿越县境，京九、京开公路纵贯南北，紧邻京广铁路、京九铁路、大广高速、德商高速等交通干线，可以德商高速等交通干线，可以1 1个小时到达济南机场和邯郸机场，个小时到达济南机场和邯郸机场，3 3个小时到达北京和青岛个小时到达北京和青岛港口、天津港口。港口、天津港口。冠县冠县北京北京青岛青岛济南济南济聊馆高速公济聊馆高速公路路邯济铁路邯济铁路冠县城区二、城市介绍二、城市介绍冠县城市发展规划冠县城市发展规

6、划居住商业金融居住工业园区域 功能清泉河以南，西环路以东，东环路以西，南环路以北居住清泉河以北，北环路以南，西环路以东，东环路以西商业金融 居住东环路以东，东二环路以西工业园随着城市对发展空间的需求，城区主要向南、向东发展；清泉河的改造治理，为本项目的开发注入生机；项目坐拥城市发展红利。二、城市介绍二、城市介绍城市名片城市名片省级卫生城市鲁西北绿色明珠江北水城生态园林温泉鸭梨之乡鲁西北小延安林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业二、城市介绍二、城市介绍产业发展产业发展 冠县形成了以四大主导产业（冠县形成了以四大主导产业（金属板金属板材加工、纺织服装、机械机电、农副产品材加工、纺织服装、机械机电、农

7、副产品深加工深加工）为依托，以骨干企业为支撑，以）为依托，以骨干企业为支撑，以重点项目为载体，中小企业协作配套、聚重点项目为载体，中小企业协作配套、聚集发展的工业经济新格局。集发展的工业经济新格局。 2012 2012年金属板材加工、纺织服装、机年金属板材加工、纺织服装、机械机电、农副产品深加工等四大支柱产业，械机电、农副产品深加工等四大支柱产业，分别占全县规模以上工业销售收入的分别占全县规模以上工业销售收入的85.2%85.2%、利税的利税的84.9%84.9%、利润的、利润的85%85%。二、城市介绍二、城市介绍重点企业分布情况重点企业分布情况冠县的五大主导产业催生了一大批骨干企业，例如冠

8、星集团、冠丰种业集团等，这些企业员工以及上下游产业链衍生出的大量中小型企业的私营业主将成为我们重要的客户来源。 冠冠 县县 重重 点点 企企 业业 分分 布布 情情 况况二、主要经济指标二、主要经济指标GDP 由上图可以看出，冠县2009-2012年，全县GDP总量逐年增加，增长率保持在11%以上，从而为房地产市场创造良好的经济环境。二、主要经济指标二、主要经济指标城乡居民可支配收入城乡居民可支配收入 居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。 2012年城镇居民人均可支配收入为20438元，比上年增长16%，社

9、会总体水平已经进入较为富裕阶段。二、城市介绍及主要经济指标二、城市介绍及主要经济指标小结小结 区位优势明显，发展潜力巨大。区位优势明显，发展潜力巨大。冠县位于冀鲁豫三省交界处，区位条件优冠县位于冀鲁豫三省交界处，区位条件优越，同时处于省会城市群经济圈和中原经济区，这势必会带来一定的政策越，同时处于省会城市群经济圈和中原经济区，这势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。引导和经济扶持，发展空间巨大。 宏观经济持续向好，利于房地产的发展。宏观经济持续向好，利于房地产的发展。近些年来，冠县国内生产总值增近些年来，冠县国内生产总值增速保持在速保持在11%11%以上，以上，20122012年年

10、GDPGDP总量突破总量突破200200亿，从而为冠县房地产市场亿，从而为冠县房地产市场的发展提供了一定的经济基础。的发展提供了一定的经济基础。 房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。冠县冠县20102010年与年与20122012年房地产开年房地产开发投资额分别为发投资额分别为5.75.7亿和亿和6.126.12亿；完成房屋登记业务分别是亿；完成房屋登记业务分别是51605160宗和宗和1138011380宗。反映出冠县房地产市场需求的旺盛。宗。反映出冠县房地产市场需求的旺盛。 城市居民生活富裕度逐步提高，具有一定的购买力。城市居民生活富裕度逐步提高，具

11、有一定的购买力。近几年城镇居民收入近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。目目 录录三、土地市场三、土地市场土地成交面积土地成交面积 2009年冠县土地成交量达到一个高峰，2011年至2013年土地成交逐年增多，并且增长率较高，可以预见未来几年冠县房地产市场可能会出现井喷现象，供给大于需求。三、土地市场三、土地市场土地成交价格土地成交价格 2011年冠县住宅土地出让仅6幅，所以成交均价较高，2012-2013年住宅

12、土地成交均价维持在80万/亩，相对平稳。随着拆迁的完成，供应土地减少将导致土地成交价格的上涨。三、土地市场三、土地市场楼面地价楼面地价从上图可以看出，冠县土地成本整体趋势并不明显，时高时低，但整体的趋势是上升的，2011年与2012年出让土地多集中在冠县老城区，所以土地成本较高；2013年出让的住宅土地多集中在冠县城区的外围，因此土地成本相对较低。本冠州印象位于冠县中央，具有良好的发展潜力和价格优势。三、土地市场三、土地市场小结小结q土地成交总量逐年上升，预计后期土地市场供应量和成交量还将上升。土地成交总量逐年上升，预计后期土地市场供应量和成交量还将上升。冠县近几年拆迁力度较大，尤其清泉河两岸

13、的一些区域，并且随着三四线冠县近几年拆迁力度较大，尤其清泉河两岸的一些区域，并且随着三四线城市房价的不断上涨，宏观政策对冠县市场影响较小，开发商拿地的热情城市房价的不断上涨，宏观政策对冠县市场影响较小，开发商拿地的热情不减。不减。q中心城区土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将持续上涨。中心城区土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将持续上涨。虽然虽然20132013年土地整体成交价格较年土地整体成交价格较20112011年和年和20122012年较低，但冠县城区土地成年较低，但冠县城区土地成本仍较高，根据本仍较高，根据20132013年土地成交公告，楼面地价约为年土地成交公告，

14、楼面地价约为600600元元/ /平米。所以冠平米。所以冠县未来几年房价仍会上涨。县未来几年房价仍会上涨。q热点区域凸显，城市整体热点区域凸显，城市整体“向东向南发展向东向南发展”态势显现。态势显现。20132013年土地成交年土地成交区域主要集中在清泉河一带以及建设路以东的区域，可见城市向东向南发区域主要集中在清泉河一带以及建设路以东的区域，可见城市向东向南发展的趋势明显，而冠州印象随着城市的向东向南发展，会成为城市中央的展的趋势明显，而冠州印象随着城市的向东向南发展，会成为城市中央的中央。中央。目目 录录四、房地产市场四、房地产市场冠县楼盘分布冠县楼盘分布美树湾学府嘉苑清泉一品冠州印象中通

15、领尚城广泽水映城滨河家园水韵新城振兴美景新城名都世纪花园陶然居富华苑嘉润公园小区景胜佳苑五星金桂园阳光花园冠县商贸城盛世华府冠州苑四、冠县区域房地产市场四、冠县区域房地产市场楼盘分布楼盘分布四、冠县区域房地产市场四、冠县区域房地产市场商品住宅成交价格商品住宅成交价格 2013年冠县商品房均价3300元/平米，较2012年增长6.4%，相对于前几年增长率放缓，其主要原因时近几年房地产开发速度加快，市场供应量增加，房价增长缓慢。但房价总体的趋势是上升的，未来几年房价仍会上涨，增幅不会太大。四、冠县区域房地产市场四、冠县区域房地产市场商品房建设商品房建设年份房屋施工面积（万平米)住宅施工面积（万平米

16、）房屋竣工面积（万平米）200815.64 14.63 1.78 200913.47 12.994.242010.31.56 30.9413.27201125.4223.1210.17201222.9720.8313.56u从表中数据可以看出，商品房建设三个指标整体呈上升趋势，其中房屋、住宅施工面积11年指标有所下降，主要是受调控影响，开发商纷纷放缓开发速度；u随着 冠县城市化进程加快，城市扩张的加速，未来商品房供应量会大幅度增加。数据来源：冠县政府工作报告四、冠县区域房地产市场四、冠县区域房地产市场2013年房源推量统计年房源推量统计区域区域月份月份登记套数登记套数登记面积登记面积冠县冠县1 1月月26626622758.6222758.62冠县冠县2 2月月39439430237.3530237.35冠县冠县3 3月月46546535078.6735078.67冠县冠县4 4月月49849837663.9537663.95冠县冠县5 5月月40840832247.9332247.93冠县冠县6 6月月56856839905.539905.5冠县冠县7 7月月94194166202.