制度范文--物业工程部作业指导书.docx

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1、制度范文一物业工程部作业指导书物业工程部作业指导书1 .工程技术部组织架构及岗位职责工程技术部工作职能及组织架构2 .部门概述工程技术部是公司为有效监管项目对公共部位设施设备的管理，对项目进行技术支持而成立的部门。主要负责设施设备管理标准、规范及工程体系文件的建立和完善；督促项目编制年度、月度设施设备维护保养计划及计划的实施。同时，负责公司新接项目的前期介入、设施设备管理人员的技术培训、指导等工作。3 .组织架构工程技术部主任岗位职责1 .岗位名称：工程技术部主任2 .部门：工程技术部3 .组织关系：3.1 直接上级：公司副总3.2 直属下级：工程技术员3.3 经常性联络：各部门主任、各项目经

2、理、各项目设施设备维护部责任人4 .职责4. 1负责公司工程技术部全面管理工作。4.2 定期组织对各项目工程设施设备管理的指导、检查和季度、年度考核工作。4.3 组织编写工程管理标准和工程体系文件，审核各项目工程支持性文件。4.4 负责组织公司工程技术部年度工作计划的编制，组织审核各项目年度工作计划、设备设施维保计划。4.5 负责组织拟制新接项目的图纸优化建议、前期介入计划，安排前期介入工程团队的组建和培训等工作。4.6 负责组织技术人员对各项目设备报废的审查，对设备设施更新、改造方案进行评估，检查查验设备设施更新、改造的结果。4.7 负责督促各项目对各外包设备的维护保养及外包单位的监督管理。

3、4.8定期组织检查各项目工作计划执行情况和设备设施的运行、保养、维修情况，检核相关的运行、维修、保养等工程记录。4.9定期组织检查各项目设备设施完好状态、工作手册的执行情况，以及节能管理等方面的工作进行总结、分析、评估和督促工作。4.10负责检查、督促各项目培训计划的落实，组织各类设施设备管理技术培训，并负责进行培训评估。4.完成领导交办的其它工作。工程技术员岗位职责1 .岗位名称：工程技术员2 .部门：工程技术部3 .组织关系：3.1 直接上级：工程技术部主任3 .2经常性联络：各项目设施设备维护部责任人4 .职责1.1 1协助工程技术部主任开展工作，服从部门主任工作安排。1.2 每月定期督

4、促各项目设施设备负责人上报月度工作总结和下月工作计划，并进行审核，对工作总结和未尽事项提出意见或建议。1.3 协助解决各项目提出的设施设备管理技术问题，指导项目按公司要求进行管理。1.4 定期到各项目进行设施设备管理方面的检查、考核、培训。1.5 负责对各项目能耗管理的监督、检查和指导。1.6 负责前期介入项目图纸审核，提出物业管理需求和建议。1.7 完成领导交代的其它工作。1.8 程技术部管理制度（规程）物业早期介入管理办法1 .目的为了明确公司早期介入项目的工作流程和各部门、项目部的工作职责，减少不合理设计和施工给物业后期运行管理带来的影响，特制订本规范。2 .适用范围AAA物业管理有限公

5、司新接管的在建项目。3 .职责3.1公司经营部负责新接早期介入项目资料的前期收集，并向工程技术部转交资料和项目的定位、需求等交底衔接工作。3.2公司工程技术部主任负责早期介入工作的协调和安排，并与开发商及其项目工程部、施工单位建立联系。3.3规划设计阶段到项目设备设施安装阶段由公司工程部专业技术人员负责图纸的审核和建议及工程运行维护费用估算；正式接管查验前、项目部成立后由项目部具体实施早期介入工作。3.4工程技术部负责项目物业办公室、宿舍、食堂等物业用房的规划布局，并与开发商进行协调落实。3.5工程技术部负责协调各专业工程师或各项目专业技术骨干（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通

6、）对早期介入项目各专业口的前期介入指导工作。3.6工程技术部负责为公司相关部门和项目部提供早期介入项目的基础资料，并协助相关部门和项目部制定设施设备维护人员岗位编制。3.7由项目部负责人或设施设备维护部负责人初步拟定设备运行管理方案、接管查验方案及后期各项管理制度、操作规程及记录表格等管理文件。4.工作要点4.1早期介入的期限一般是设计规划阶段到正式接管查验前1个月，公司新接项目根据开发商要求视实际情况确定。4.2早期介入工作计划编制早期介入项目成立项目部后，由项目负责人编制早期介入工作计划，内容包括早期介入各阶段的工作重点、培训、人员招聘等。4.3早期介入工作内容4.3.1在规划设计阶段向开

7、发商提交物业对规划设计的建议书。从物业使用和管理角度，对总平布置、行人和车辆动线、岗亭设置、垃圾中转站、外立面、绿化保洁取水、排水设施、公共照明、设备机房、设备的选型等方面提出建议和物业需求。1.1.1 3.2参与图纸会审。1.3.3 收集项目图纸、资料。1.3.4 熟悉项目各专业建筑图纸、施工现场及周边环境。1.3.5 规划并确定物业办公室、宿舍、食堂、值班室等物业用房。1.3.6 跟进施工过程，熟悉管线走向，查验施工质量和瑕疵，提出整改建议。2 .4早期介入的工作方法4 .4.1规划设计阶段了解项目地理位置和开发商对项目的规划设计定位，以便于公司根据项目定位来制定管理标准和管理方案；熟悉项

8、目规划设计图纸，从物业使用和管理角度提出优化建议，并以工作联系函或物业需求建议函方式提交开发商。4.4.2施工阶段由早期介入工程人员跟进土建、设备设施的安装过程，熟悉管线的走向，发现并提出隐蔽工程、安装工程中存在的设计和质量缺陷；参加项目工程例会和相关的设计讨论、施工会议，以书面报告或工作联系函方式将所发现问题报告物业公司和开发商；收集项目相关资料。4.5工程建议的实施及跟进4.5.1工程技术部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司分管副总审核盖公司印章后，以书面或邮件方式提交开发商。4.5.2项目部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司工程技术部审

9、核盖项目部印章后，以书面或邮件方式提交开发商。4 .5.3工程技术部和项目部提交的建议报告和需求函必须存档。5 .5.4工程技术部和项目部必须密切关注项目的进展，跟进所提交事项的落实和整改。6 .5.5组织开发商项目负责人和施工单位负责人沟通需整改事项。7 .支持性文件无8 .质量记录表格无物业承接查验管理办法1 .目的规范公司对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备的承接查验程序、方法和标准，确保物业接管查验工作得到有效控制。2 适用范围适用于AAA物业管理有限公司所承接物业的查验工作。3 .职责1.1 1项目部组建物业承接查验小组，公司工程部负责对项目的承接查验工作进行指导和组织培训。1.

10、2 项目部成立后，项目负责人应安排工程人员熟悉项目土建、安装、给排水、供配电等系统，并跟进设施设备的安装过程，记录发现的缺陷和瑕疵。1.3 物业公司接到发展商竣工查验的通知后，项目经理负责安排查验小组分系统进行正式查验。3 .4项目部负责人或设施设备维护部主管负责制定承接查验方案和工作计划，准备查验所需要的工器具、图纸资料及质量记录表格以及对人员的培训等工作。4 .5查验小组依据设计图纸所显示的设备设施资料和现状，要求施工单位提供详细的设备清单，按规格型号、容量及设计要求进行查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图查验。4.承接查验的工作要点4. 1承接查验的准备4.1.1 查验小组依据项目施工

11、的实际进展，发展商提供的查验时间表和资料，以及项目设施设备实际状况，根据建设部物业承接查验办法及地方和行业规范编制查验计划和查验标准。4. 1.2如果开发商要求对住宅项目的非公共区域进行分户查验，经公司领导同意后制定分户查验标准和方案。4. L3准备查验工器具、档案盒和相应记录表格。4. 1.4深入项目施工现场，熟悉土建及各专业安装现场状况，与开发商项目工程部各专业负责人和施工单位负责人建立联系。4. L5对相关人员进行相关查验标准、方法的培训。4. 2承接查验的实施1.1.1 2.1查验小组依据查验计划、标准，按专业、系统进行分类，主要包括不限于供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、空调

12、系统、停车场管理系统、送排风系统、消防系统、监控系统等。1.1.2 早期介入阶段中的工程施工跟进检查可视为前期的预查验，在预查验期间可重点跟进早期提出问题的整改情况。1.1.3 在预查验过程中，检查出未达到查验标准的项目，提出书面整改建议报告开发商，由开发商督促施工单位进行整改。4 .2.4对在查验中未达到查验要求的项目，整改实施后，查验小组进行复查、验证，整改合格后进行正式查验。5 .2.5楼宇的实物查验，应注意：对每层房屋的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查；电梯、水泵、空调、风机、停车场系统等设备须进行开机运行查验，并将检查结果记录在相应的查验记录中。6 .2.6设备的实物查验，要

13、做到符合以下几点：A.图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。8 .主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。C.设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备承接查验清单中。9 .2.7图纸、资料查验：查验小组与开发商、施工单位在移交各专业所有图纸及竣工资料时，必须进行详细清点，不完整的图纸、资料要求补齐，并在资料查验清单上签字确认移交资料的名称、数量后按专业、系统分类存档。4. 3承接查验的结果5 .3.1设备房及所有移交物业公司的房间在移交后必须锁好，在钥匙承接查验表上由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，建立房间及钥匙管理台账并存档。6 .3.2

14、公共配套设施、设备在正式查验合格后，由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，并存档。7 .3.3对于查验不合格的项目，项目部承接查验负责人和项目部负责人不应签字进行接管，应将不合格项整理后报告开发商督促施工单位整改。8 .3.4项目部应跟进不合格项的整改情况，直至整改合格后方可签字确认正式接管。4.4物业工程项目接管查验依据1. 4.1所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。4. 4.2早期施工合同（协议）制定的标准，要求。5. 4.3所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。6. 4.4所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说

15、明书和设备及其附属设施、制品等主要材料的清单、合格证等。4.4.5隐蔽工程验收记录和中间试验记录。4.4.6工程质量事故处理记录。1.4. 7早期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。4 .4.8设备试压、试运行合格报告。5 .支持性文件物业承接查验办法（建设部建房2010165号）6 .质量记录表格6. 1单元房间查验交接表6.2 户内工程查验表6.3 楼层公共设施查验表6.4 公共设备设施承接查验表6.5 公共设备设施查验初检表6.6 物业资料移交清单6.7 钥匙承接查验表6.8 公共设备设施移交清单设施设备安全管理办法1 .目的明确并规范设施设备的运行、维护、操作安全管理，保证人身及设施设备安全。2 .适用范围AAA物业管理有限公司各项目设施设备运行、维修、养护安全管理。3 .职责3.1项目部负责根据项目实际情况，制定相应设施设备的安全管理制度、操作规程，公司工程技术部负责各项目相关制度、规程等安全作业文件的审核，检查落实情况。3.2项目负责人、设施设备负责人负责安全管理工作的组织实施，查找并杜绝安全隐患。