中央空调操作保养规程全.docx

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1、中央空调操作保养规程1目的规范中央空调系统运行维护工作，确保中央空调各项性能完好。2适用范围适用于物业各辖区内中央空调系统的运行操作与维护。3职责3.1 物业服务中心负责人负责监督检查工程维护部对中央空调设备的运行及维修保养工作。3.2 工程维护部负责人3.2.1 负责中央空调系统管理工作的指导、监督。3.2.2 负责中央空调系统保养计划的审核与评估。3.2.3 负责中央空调系统年度运行、维护费用核算。3.2.4 负责中央空调系统技术难题的处理，大中修及更新改造方案的审核，监督实施。3.2.5 负责中央空调系统相关合同招投标管理。3.3 设备管理员33.1负责中央空调系统保养计划的制定、实施与

2、落实。3.3.2负责中央空调系统的故障处理、维修与保养。33.3负责中央空调系统的运行巡视检查。3.3.4负责中央空调系统外包维保的监管。4内容4.1 中央空调系统检查保养标准4.2 空调主机运行操作及保养4.2.1 日常运行操作指引4.2.1.1 开机前准备a）供电电源电压是否正常。b）冷冻水及冷凝水进出水压力及温度是否正常。C）冷冻油油位及油温度是否正常。d）机组有无漏油、漏水及其它异常情况。4.2.1.2 开机顺序:电动阀一冷却塔风机一冷却泵T冷冻泵T空调主机。1.1.1.1 系统启动后，观察电流、电压、水量、水压是否正常，正常后启动压缩机。1.1.1.4 停机顺序：空调主机一5分钟后停

3、冷却塔风机T冷却泵一30分钟后停冷冻泵1.1.1.5 如需重新启动，必须在压缩机停机15分钟后进行。1.1.1.6 定时对机组进行抄表、记录，让机组在最佳节能状态下运行。4.2.2 安全注意事项a）非操作人员严禁触动一切开关及阀门等。b）在运转时，严禁拆卸和紧固螺栓，严禁进行其他修理工作。c）所有运转操作人员，必须牢记标准工艺条件和各保护点控制条件。d）主机在运行中应注意系统中的温度和压力的变化。特别是冷凝压力和冷凝温度，如冷凝压力和温度过大会导致冷凝器上的防爆装置卸压，保护系统动作。e）操作人员不得任意改变设备操作技术参数及设定值，严禁过流过载运行。f）定期检测制冷主机压力表，保证所有安全防

4、护件能正常工作。4.2.3 中央空调维护保养设备管理员负责中央空调的日常维修保养，中央空调主机、系统大中修及PC中央处理器的故障处理由外委专业维保公司完成。4.3冷却塔维护保养43.1 设备管理员每季度对冷却塔进行一次清洁、保养。43.2 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MQ以上时则应拆修电机线圈。43.3 3检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。43.4 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松,如是则应调整；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是

5、则应整修。43.5 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。43.6 6清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。43.7 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。43.8 拧紧所有紧固件。43.9 清洁整个冷却塔外表。43.10 盘管维护保养43.10.1 管理员每隔半年对风机盘管进行一次清洁、保养。43.10.2 清洗1次空气过滤网，排除盘管内空气。43.10.3 风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。43.10.4 00V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于05MQ,否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更

6、换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。43.10.5 风机风叶、盘管、积水盘上的污物。43.10.6 酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。43.10.7 所有紧固件。43.10.8 风机盘管外壳。43.11 器、蒸发器维修保养43.11.1 管理员每年对冷凝器、蒸发器进行1次清洁、保养。43.11.2 蒸发器维修保养43.11.2.1 清洗1次空气过滤网。43.11.2.2 蒸发器散热片。4.5.23清洁接水盘。43.11.3 式冷凝器、蒸发器维护保养（清除污垢）4.53.1 配制10%的盐酸溶液（每Ikg酸溶液里加0.5g防腐剂）。4.53.2 拆开冷凝器

7、、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时。4.5.33酸洗完毕后用1%的氢氧化钠溶液或5%碳酸钠溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。4.53.4全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。4.6冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养4.6.1 设备管理员每周对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行1次清洁、保养。4.6.2 电动机维护保养4.6.2.1 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MQ以上，否则应进行干燥处理或修复。4.6.2.2 检查电动机轴承有无阻滞

8、现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。4.623检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。4.6.3 水泵维修保养4.63.1转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。4.6.3.2检查盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。4.6.33 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。4.63.4 清洗水泵过滤网。4.63.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。4.63.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。4.63.7 备管理员每半年对冷冻水管路、送冷

9、风管路、风机盘管路进行1次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。4.7阀类维护保养4.7.1 设备管理员每半年对阀类进行1次保养。4.7.2 节制阀与调节阀的维护保养4.7.2.1 检查是否泄漏，如是则应加压填料。47.2.2检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油。4.7.23如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门。4.724检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。4.7.3电磁调节阀、压差调节阀维护保养4.73.1 通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀；4.

10、73.2 对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。4.8检测、控制部分维护保养4.8.1 设备管理员每半年对检测、控制部分进行1次保养。4.8.2 检测器件（温度计、压力表、传感器）维护保养4.8.2.1 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换。4.8.2.2 检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。4.8.3 控制部分维护保养4.83.1 清洁控制柜内外的灰尘、赃物。4.83.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。1.1.1 交流接触器维护保养a）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b）清除触头表面及四周的污物（但不要修铿触头），如触头烧蚀严重则应更换

11、同规格交流接触器；c）清洁铁芯上的灰尘及赃物;d）拧紧所有紧固螺栓。4.83.4 热继电器维护保养a）检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换；b）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。4.83.5 动空气开头维护保养a）用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MC,否则应烘干处理；b）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；c）清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锂）。4.83.6 信号灯、指示仪表维护保养a）检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的信号灯；b）检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整

12、后偏差仍较大应更换。4.83.7 中间继电器、信号继电器维护保养对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。4.83.8 PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。4.9压缩机维护保养4.9.1 设备管理员每年对压缩机进行1次检测、保养。4.9.2 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。4.9.3 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。4.9.4 具体检查压缩机如下参数4.9.4.1 压缩机电机绝缘电阻（正常0.

13、5MC以上）。4.9A2压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）。4.9.43压缩机油压（正常1015kgfcm2）。494.4压缩机外壳温度（正常85C以下）。4.9A5吸气压力（正常值4.95.4kgfcm2）。4.9A6排气压力（正常值12.5kgf/Cm2）。4.947检查压缩机是否有异常的噪音或振动。4.9.4.8检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。4.9.5拧紧所有紧固件并清洁压缩机。4.10 注意事项4.10.1 中央空调主机及附属配套设施日常维护保养作业时，需谨慎防护机组制冷剂的意外泄漏。4.10.2 各类腐蚀性

14、较强的清洗剂稀释、加注时需保持室内通风，操作人员务必配戴防护眼镜，必要时采取口罩、防护衫等措施。4.10.3 空调主机及附属配套设施维护、保养所更换的旧品配件须按规定实施分类存放，废润滑油需用专用容器回收，冷却水、冷冻水废水需按规定实施环保放。4.10.4 空调主机油路、气路管道检修维护作业存在消防隐患时，需配备足量消防器材，并指派专人现场监护。4.11 空调水质保养4.11.1 为保证空调系统的正常运行，防止空调管道锈蚀，空调循环水系统必须定期添加防锈剂，根据防锈剂的特点，水质的PH值应保持在8.5-9.0之间.4.11.2 冷冻水系统在无泄漏情况下每年清洗一次，并按要求进行杀菌灭藻处理，最后投放防锈缓蚀剂。每月进行一次检查PH值。视情况添加防锈缓蚀剂，每三个月进行一次全面水质检验，递交水质检验报告。4.11.3 冷却水系统每月对冷却塔进行一次清洗，每周一次检验PH值,视情况补投防锈缓蚀剂。每月一次递交全面的水质检验报告。4.11.4 属于空调水处理外包形式，设备负责人按以上要求监督实施。索取水质化验单,按体系文件要求每季度对处理效果进行评估。设备责任人严格按所签订分承包方合同监督其工作，确保处理效果。