农村建房合同纠纷案由(承揽or建设施工合同).docx

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1、农村建房合同纠纷案由（承揽Or建设施工合同）农村建房合同纠纷案由（承揽Or建设施工合同）近两年来，随着新农村建设的快速发展和农村经济增长以及农夫生活水平的提高，广袤农夫改善居住条件的热忱又一次迸发，继上个世纪九十年头农村建房热后，各地农村新一轮建房热潮正在兴起。但就我县农村建筑市场来看，市场秩序很不规范，从事建筑活动的大部分都是无证、无照、无资金、无设备、无技术的农夫建筑队。建房主力多是忙时拿起镰刀的农夫，闲时变成拿起瓦刀的“建筑工人”，因施工价格便宜，弥补了大型建筑企业不愿承揽农村民用住房的缺口，在农村很有市场。同时，农村建房施工队缺乏应有的岗前从业培训，以致房屋建筑质量无法保证，常因房屋质

2、量问题发生纠纷、工程款支付纠纷诉至法院。据不完全统计，2006年以来仅县法院受理的农村建房纠纷案件就有50起占民二庭受理案件的25%。该类案件诉至法院后，由于法律规定的缺失和审判实践的尺度不一，导致多种处理结果，不仅为今后建设社会主义新农村留下了平安隐患，同时也引发审判机关对处理农村建房问题的一些思索。本文针对我院民二庭受理的几起农村建房合同纠纷，从案件的案由确定谈起，对农村建房合同纠纷的解决做出如下调研探讨：一、农村建房合同纠纷的案由定性争议农村建房合同纠纷诉至法院后，涉及的首要问题即是案由的确定问题。在审判实践中，有两种案由看法：(一)应认定为建设工程施工合同纠纷。首先，从立法的角度来看，

3、因建设工程的特别性和平安性要求，立法将建设工程施工合同从承揽合同中独立出来，并制定特地的法律规定予以完善规范，以维护建筑市场的秩序和保证建设工程的质量。因此，农村的建房合同列为建设工程施工合同是与立法本意相符的。其次，从农村建房的特点来看，虽然表面上是施工队供应劳务为原告建房，事实上施工队不仅供应了劳务，而且利用自已的设备和技术，按房主供应的设计图纸或相关要求施工，最终交付劳动成果。因此，农村建房已经是一个完整的小工程建设，应认定为建设工程施工合同。最终，从规范农村建筑市场秩序来看，司法机关将农村建房合同认定为建设施工合同，更有利于促进相关的行政管理部门制定实施农村建筑市场的配套政策，进一步推

4、动农村建筑市场的规范化。(二)应认定为承揽合同。依据承揽合同的概念和特征,农村建房是建房施工队按房主的各种详细要求完成建房工作，向房主交付房屋，并由房主支付确定酬劳的行为，其各项特征均符合承揽合同的特征。同时，农村建房是比较简洁的建筑活动，它无需经过严格的规划、勘察、设计等工作，而且大多数建房工程都是包工不包料的劳务工程，这与建设施工合同规范的大型、困难的土木工程建筑工程是有明显区分的。最终，农村建房合同中的发包方和承包方均为个人，从合同的权利义务来看，将农村建房合同定性为承揽合同更有利于爱惜合同双方当事人的权利。、不同的案由弓I发不同的法律效果和社会效果我国合同法第十六章特地对建设工程施工合

5、同纠纷作了相关规定，最高人民法院也出台了关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的司法说明，对建设工程施工做出了更详细的规定，因此，将农村建房合同纠纷的案由确定为建设工程施工合同还是承揽合同，适用的是不同的法律规定，案件的处理结果也会迥然不同。(一)建设工程施工合同和承揽合同的不同法律效果分析建设工程施工合同承揽合同合同效力无效有效工程量通过鉴定机构鉴定按约计算工程量工程款的支付依据关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的司法说明支付工程款按约支付工程款工程质量施工队不担当质量责任施工队按约担当质量责任违约责任合同双方无违约责任按约担当违约责任第一，合同的效力问题。假如将案由定性为建

6、设工程施工合同，依据司法说明的规定，施工人必需具备相关资质，而农村建房的施工人基本上是个体的泥工、瓦工等自行招募组织起来的个体施工队，不行能具备任何资质，因此，定性为建设工程施工合同的农村建房合同应为无效合同。假如将案由定性为承揽合同，依据合同法的规定，承揽人无需具备特别的资质，只要合同内容不违法，则定性为承揽合同的农村建房合同为有效合同。其次，工程量问题。将案由定性为建设工程施工合同后,因为合同的无效，工程量就无法按约计算，假如工程已经完工，且合同双方对工程量无异议，工程量就按双方合意的数字计算。假如工程未完工，或是双方对工程量有异议，只能申请相关的鉴定机关进行鉴定。将案由定性为承揽合同，因

7、为合同是有效的，所以工程量的计算严格按合同约定履行。第三、工程价款问题。假如将案由定性为建设工程施工合同，按司法说明的规定，工程款的结算有如下几种状况：（1）建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。（2）建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人担当修复费用的，应予支持。（3）建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。假如将案由定性为承揽合同，因为合同是有效的，则工程价款按约计算。第四，房屋质量问题。假

8、如将案由定性为建设工程施工合同，因为造成合同无效，房主和施工队均有过错，房主明知施工队无任何施工资质而与其签订建房合同，施工队明知没有施工资质而承建建房工程，所以，房主和施工队按详细的过错程度担当房屋的质量责任。假如将案由定性为承揽合同，依据合同法的规定，承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人担当修理、重作、削减酬劳、赔偿损失等责任，因此，房屋的质量责任应由施工队担当。第五、违约责任问题。假如将案由定性为建设工程施工合同，因为合同的无效，合同中关于违约责任的担当方式，例如违约金、滞纳金、利息等条款的约定均失去效力。假如将案由定性为承揽合同，合同中的违约条款可以得到有效爱惜。

9、（二）建设工程施工合同和承揽合同的不同社会效果分析建设工程施工合同承揽合同农夫工工资支付问题房主不受合同支付工程款条款的约束，简洁产生农夫工不能刚好获得工资的社会问题。农夫工工资的支付可以得到合同的有效督促和保障审判效率问题涉及工程的鉴定过程，增加了审判周期和当事人的诉累无需经过鉴定过程，提高了审判效率建筑市场的影响因不受合同的约束，市场秩序会更乱。有效合同适当的规范了建筑市场秩序新农村建设的影响严惩了无资质施工队，促进建筑管理机关严格规范农村建筑市场符合农夫现在的意识水平和农村建筑市场的实际状况。农夫的生命、财产平安问题更加严格的爱惜农夫的生命、财产不利于爱惜农夫的生命、财产1、将案由定性为

10、建设工程合同所产生的社会效果。第一，合同无效，将使房主逃脱刚好支付工程款的责任（不必因拖延付款而担当违约责任），等于变相激励房主找寻个人施工，这样花费少而且责任也小，同时，这样也会产生农夫工不能刚好获得工资的社会问题。其次、合同无效，则施工人的一些违约行为，比如拖延完工、质量问题，即使给房主造成损害，房主也无从要求赔偿，而且施工人对工程也没有保修责任，这对房主的爱惜也是不周到的。这样就会造成一个恶性循环，房主会尽力拖欠工程款，而施工方相应的也会不留意施工质量。第三，合同无效，则工程款的数额将难以确定。这类案件中，通常双方对工程款都会有一个确认，假如合同无效，就要进行鉴定来确定工程款，这些小工程

11、是很难找鉴定机构的，而且这样数量众多的案件全部都鉴定，会增加审判的周期和成本，不利于刚好爱惜当事人的合法权益。第四、合同无效，会使当事人游离于合同爱惜之外而无须遵守任何约定，导致市场秩序更加混乱。第五、合同无效，严惩了房主和施工队，从司法层面对工程的建设门槛进行了严格把关，有利于促进我国农村建筑市场的逐步完善，进一步爱惜农夫的生命、财产平安。2、将案由定性为承揽合同所产生的社会效果。第一，合同有效，房主和施工队的合同权利得到很好的爱惜，包括工程款的支付、工程质量的责任、违约责任的担当等。其次、签订承揽合同手续简洁、合同内容不困难，工程价款比较实惠，实际操作比较灵敏，符合农夫的意识水平和农村建筑

12、市场的实际状况。第三、认定合同有效，就等于默认了无资质施工对建房的资质，因此，会变相的助长农村建筑市场无资质施工队建房遍地开花，不利于我国农村建筑市场的规范和农夫生命、财产平安的爱惜。三、给农村建房纠纷案件案由确定的建议综合上文对农村建房合同定性为建设工程施工合同和承揽合同的各项分析，我们可以看到，无论是从法律效果角度考虑，还是从社会效果角度考虑，两种案由都各有所长。因此，在审判实践中，我们应当综合全案的详细状况，给农村建房合同一个明确而合适的案由。在现有的法律框架下，笔者建议可以接受以下方法处理：(一)假如建设的是二层以下(不包括两层)的房屋，依据建筑法的规定，农夫自建低层住宅的建筑活动不适

13、用本法，故对承建农村居民低层住房的行为，一般视为承揽行为,不属于建设工程合同的范畴。其建设行为受村庄和集镇规划建设管理条例调整，依据村庄和集镇规划建设管理条例的规定，要求从事建筑施工的个体工匠办理施工资质审批手续的范围仅限于“村庄、集镇规划区内”，而非全部建筑活动。故笔者认为，在存在个体工匠资质审查机构的地方,未取得相应资质的个体工匠从事建筑活动应属于非法建筑活动；而在没有个体工匠资质审查机构的地方，原则上不宜就工匠没有资质而认定合同无效，特别是在村庄、集镇规划区外的建筑活动。另外，假如承建的工程规模比较小，比如只是一些“铺砖、挖沟、拆除改造、或者零星土建”，而并不涉及大的楼房主体建设，也可以认定属于承揽合同，而非建设工程合同。（二）假如个人是包清工，无论是建设多高的房屋，只供应劳务，则可以认定属于劳务合同。（三）假如建设的是二层或两层以上的房屋，其建设活动的规范应适用我国建筑法的规定，将农村建房合同定性为建设工程施工合同。此时施工队因没有资质而合同无效，则可以参考司法说明中的规定，即只要质量合格，承包方可以按约定要求工程款，但同时还应当明确，承包方按约定受领工程款，也必需担当对应的约定义务，如保修、按期完工等,以贯彻权利义务相一样的公允原则。