房地产住宅项目质量风险操作指引全.docx

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1、房地产住宅项目质量风险操作指引（住宅）项目质量风险操作指引一、目的1 .通过定期评估，识别并降低、消除项目风险。2 .通过对质量通病和管理风险的整改措施的跟踪和落实，消除施工现场质量隐患。二、适用范围适用于集团所有阶段且尚未完成交付的项目，包括公司代建的项目。三、取样总则1.随机原则：施工现场所有在建项目（标段）均参评，样板房/销售中心除外。（1）标段指定项检查区选取规则每个总包标段检查面覆盖项目全部工作面，不区分新旧工作面。质量风险分阶段进行,每个阶段八个检查项,阶段划分为地下结构、地上结构、砌体、抹灰、屋面、外墙装饰等，具体抽取规则如下：1）地下室工程原则全数检查。2）地上结构原则抽取2栋

2、楼。3 ）砌筑工程原则抽取2栋楼。4 ）抹灰工程原则抽取2栋楼。5 ）屋面工程原则抽取2栋楼顶楼进行全数检查。6 ）外墙抹灰、装饰及外窗安装，抽取2栋楼。以上所抽取楼层需覆盖项目所涉及到的所有工序，如未覆盖时则增加相应测区。对质量风险各子分项进行量化打分，每个子项分别设置510个检测点。测点按两栋楼进行平均分配。如个别指标现场全标段内测区不足，分项子指标评分只有1/2测点或部分测点时，分项合格率按实际测区计算。2 .可追溯原则：所有涉及扣分或风险提示的部位均进行拍照留底。3 .完整原则：所有涉及指定项的分项均要进行检查评估，不能有遗漏。4 .效率原则：现场处于各阶段的指定项检查，均采取随机抽选

3、测区的方式进行，以提高效率。5 .真实原则：所有问题以现场评估时所拍照片为唯一评判依据。四、操作细则地下室结构1 .渗漏风险1.1 混凝土表面缺陷1.1.1 检查要点：地下室底板、侧墙、顶板不应出现开裂、渗漏现象，地下室底板、侧墙、顶板不应出现开裂、渗漏现象，地下室主体不得出现蜂窝、麻面、露筋、孔洞、大面积修补等缺陷（露筋、烂根（长30公分）、狗洞、夹渣（长10公分）等质量缺陷）。要求防水施工前及施工后均不得出现渗漏。每一条裂缝或渗漏记为一处。对于已有开裂时如项目已采取有效整改措施，不发生渗漏后可不扣分。1.1.2 子项介入检查要求：现场地下室墙柱拆模完成1层及以上时开始参评。该项在地下结构中

4、全过程参评不进行甩项。地下室发生渗漏在此处评分。1.1.3 评分标准:随机抽查地下室%区域至少检查5000m,不足5000m时全数检查），检查有无渗漏情况。每处发生渗漏计一处不合格点。主体观感质量按每1个柱距为一个测区。1.2 止水螺杆1.2.1 检查要点：地下室防水区域外墙应采用止水螺杆，止水螺杆应设置止水片、止水片应焊接饱满、止水片规格应不低于设计及方案要求,止水片规格设计与方案无明确要求时，厚度应不低于3mm,环宽应不低于3cm;防水施工前止水螺杆应封堵到位，封堵方式应符合规范及方案要求，有垫块的需取出垫块，无垫块的需外侧扩孔，要求止水螺杆从根部切除，外侧使用L2mm厚JS或聚氨酯防水涂

5、料，涂刷直径不低于100mm。必要时，可进行破坏性检查。每一面侧墙记为一处。1.2.2 子项介入检查要求：现场地下室侧墙柱开始合模、止水螺杆开始安装满足100道螺杆以上时开始参评。后续挡墙夕M则回填或防水完成、内侧抹灰或腻子施工完成后（已隐蔽）该项甩项。止水螺杆砂浆封堵满足100道螺杆时开始参评。砂浆封堵未开始或已全部隐蔽时则甩项。1.2.3 评分标准：现场随机抽查10面侧墙，每一面侧墙的一个柱距间为一个测区。现场不足10个柱距时按每10道螺杆为1个测区。1.3 止水钢板（遇水膨胀条）、预埋件13.1 检查要点：止水钢板应交圈、应双面满焊到位，止水钢板不得出现破损、焊伤，钢板搭接长度不低于2c

6、m,露出宽度应为自身宽度的一半，钢板U型口朝向迎水面一侧，止水钢板规格应符合规范及设计要求，设计无明确要求时厚度应不低于3mm;遇水膨胀止水条应嵌固牢固。地下室侧墙、顶板应按规范设刚性防水套管；刚性防水套管止水环应双面满焊到位，套管预埋密实，周边不得出现蜂窝、麻面、狗洞、露筋；穿墙套管与墙面结构平齐时防水材料应卷入50mm;穿墙管与内墙角的距离应大于25Omm,相邻穿墙管间距300mm;预埋件不应过密，埋件周围混凝土振捣应密实；预埋件不应松动；预埋件固定钢筋不应穿透混凝土层，止水环不应松动、未满焊；预埋管道不应自身有裂缝、砂眼、水渍等问题，禁止地下水通过管壁渗漏。每一条后浇带止水钢板、止水条记

7、为一处，每一处预埋件或钢套管记为一处。13.2 子项介入检查要求：下室不低于3处需要安装止水钢板的部位安装后开始参评。后浇带已浇筑、止水钢板已隐蔽完成后不检查。13.3 评分标准：现场随机抽查5道后浇带，每一道后浇带做为1个测区。1.4 防水构造1.4.1 检查要点：填土完成面以下部位不应存在砌体挡土情况；出地下车库烟风道泛水高度范围内不应存在砖砌体，且佐应随主体一次浇筑，未一次浇筑时应留设止水钢板；烟风道泛水高度浇筑高度比完成面高出不少于250mm。每发现一处不合格记为一处。地下室侧墙、顶板应按规范设刚性防水套管；刚性防水套管止水环应双面满焊到位，套管预埋密实，周边不得出现蜂窝、麻面、狗洞、

8、露筋；穿墙套管与墙面结构平齐时防水材料应卷入50mm;穿墙管与内墙角的距离应大于250mm,相邻穿墙管间距300mm。预埋件不应过密，埋件周围混凝土振捣应密实；预埋件不应松动；预埋件固定钢筋不应穿透混凝土层,止水环不应松动、未满焊；预埋管道不应自身有裂缝、砂眼、水渍等问题，禁止地下水通过管壁渗漏。1.4.2 子项介入检查要求：（1）地下室防水区域侧墙拆模完成1层及以上时开始参评。后续挡墙外侧回填或防水完成、内侧抹灰或腻子施工完成后（已隐蔽）该项甩项。（2）地下室墙柱开始合模不少于5面存在钢套管的侧墙或现场存在5处以上钢套管可检查时开始参评。后续挡墙夕M则回填或防水完成、内侧抹灰或腻子施工完成后

9、（已隐蔽）该项甩项。1.4.3 评分标准：（1）现场随机抽查5道侧墙及5处烟风道反坎，每道侧墙的一个柱距间及1处烟风道反坎做为1个测区；（2）现场随机抽查5面存在钢套管或预埋件的侧墙,每处钢套管或预埋件做为1个测区。1.5 防水基层1.5.1 检查要点：防水施工前基层应处理平整、磅表面缺陷应提前处理、基层应清理干净，钢筋头外露、孔洞、模板拼缝错台等应提前处理；基层冷底油应涂刷均匀，涂刷前基层应处理到位；基层阴阳角部位应施工R角，且阳角应倒半径不小IOmm.阴角应倒半径不小于100mmR角；除设计或施工方案中明确要求外，防水材料应直接涂敷在已基层上，防水材料与验基层之间严禁施工找平层（碎局部缺陷

10、修补找平除外）。每发现一处不合格记为一处。子项介入检查要求:（1）现场防水施工已开始时开始参评。现场防水未施工或防水已施工完成隐蔽时甩项。（2）现场防水施工已开始、阴阳角R角需施工部位累计长度超过50m时开始参评。现场防水未施工或可检查面积不足、防水已回填隐蔽时甩项。（3）现场防水施工已开始时开始参评。现场防水未施工或防水卷材已施工完成（涂膜防水可检查）时甩项。1.5.3评分标准：（1）现场随机抽查，每IonT做为1个测区。（2）现场随机抽查5处，每处作为1个测区。不足5处按每IOm做为一个测区。（3）现场随机抽查，每10In做为1个测区。1.6 防水施工1.6.1 检查要点：防水施工前基层应

11、干燥；防水卷材施工：应对阴阳角、变形缝、穿墙管道及薄弱部位加强处理，后浇带接缝处两边各延250mm做加强附加层;防水卷材搭接长度不应小于100mm;采用多层卷材时应错开1/3幅宽且不得相互垂直铺贴；卷材禁止出现破损、扭曲、空鼓、折皱、起泡问题；卷材收口措施应牢固到位；防水涂料施工：应与基层粘结牢固，表面平整、均匀、不得有流淌、折皱、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷，涂料禁止一次成型，先涂刷转角、穿墙等加强部位后进行大面积涂刷；同层相邻搭接宽度不得小于IOomm;回填之前保护措施应齐全，靠近防水层Im范围内回填土内不应有大于20cm的硬块,且回填之前防水层不允许出现泡水；侧壁应采用聚苯泡沫板、砌砖保护墙

12、等进行有效保护；聚苯板保护层应粘贴牢固，粘贴高度不宜高出回填土面标高过多，避免回填土过程中保护层脱落。每发现一处不合格记为一处。1.6.2 子项介入检查要求:（1）现场防水施工已开始时开始参评。现场防水未施工、无作业或防水已施工完成时甩项。（2）现场防水施工已开始、卷材铺贴面积不低于100ITf时开始参评。现场防水未施工或可检查面积不足、防水已全部回填时甩项。（3）现场防水施工已开始、涂料涂刷面积不低于100疗时开始参评。现场防水未施工或可检查面积不足、防水已全部回填时甩项。（4）现场防水施工开始后即开始参评，不区分面积大小。地下室防水已全部回填隐蔽完成或刚性保护层施工完成后甩项。1.6.3

13、评分标准:（1）现场随机抽查2处作业面，每处做为1个测区。（2）现场随机抽查，每20m7做为1个测区。（3）现场随机抽查，每20m,做为1个测区。（4）现场随机抽查5处，每处作为1个测区。不足5处按每20f做为一个测区。2.结构安全2.1 钢筋工程2.1.1 检查要点：钢筋间距：纵、横向钢筋间距满足规范要求，梁、柱箍筋间距满足设计要求；钢筋连接：焊接质量满足规范要求，钢筋绑扎、搭接不满足规范要求、闪光对焊、电渣压力焊、套筒机械连接质量应符合规范要求；钢筋保护层满足设计及规范要求（放线完成后检查），混凝土不得出现露筋。每发现一处不合格记为一处。2.1.2 子项介入检查要求：（1）墙柱模板开始合模

14、不少于10道（面）墙柱时墙柱钢筋可检查；板面钢筋绑扎面积不低于100且上层钢筋开始绑扎时底筋可查，上层钢筋现场验收后可进行检查；板筋开始绑扎时梁筋可查。如未合模、测区不足或混凝土已浇筑完成时则甩项。（2）墙柱模板开始合模不少于10道（面）墙柱时墙柱钢筋可检查；板面钢筋绑扎面积不低于100f,且上层钢筋开始绑扎时底筋可查，上层钢筋现场验收后可进行检查；板筋开始绑扎时梁筋可查。如未合模或混凝土已浇筑完成时则甩项。（3）墙柱模板开始合模不少于10道（面）墙柱，其他部位现场钢筋验收完成或混凝土已开始浇筑时、或存在200n以上顶板或墙柱抹灰、腻子未施工隐蔽时即开始参评。如未合模或墙面已抹灰、腻子施工等已

15、隐蔽时则甩项。2.1.3 评分标准：（1）现场随机抽查10面墙（柱、梁），每处作为1个测区。板面按每自然间（柱距）做为一个测区。（2）现场随机抽查10面墙（柱、梁），每处作为1个测区。板面按每自然间（柱距）做为一个测区。（3）现场随机抽查10面墙（柱、梁），每处作为1个测区。板面按每自然间（由巨）做为一个测区。2.2 后浇带、悬臂构件支撑2.2.1 检查要点：后浇带的留设位置应符合设计要求，后浇带和施工缝的留设及处理方法应符合施工方案要求，防水薄弱部位及底板上不应留设施工缝，墙板上如必须留设垂直施工缝时，应与变形缝相一致；施工缝新旧混凝土应结合完好，不应出现清理不净等问题；后浇带支模体系应独立

16、搭设、后浇带支撑严禁提前拆除；施工期间不得在后浇带悬臂构件上堆放物料；所有后浇带支撑必须从基础开始设置；后浇带部位浇筑前结合面应凿毛，除去松动石子或夹渣、垃圾等，钢筋应进行除锈和调直。每一条后浇带记为一处。2.2.2 子项介入检查要求：（1）现场后浇带周边混凝土已浇筑3道及以上（长度不低于50m）时开始参评。如后浇带均已封闭浇筑完成或测区不足时则甩项。（2）现场后浇带周边混凝土已浇筑完成3道及以上（长度不低于50m）时开始参评。如后浇带均已封闭浇筑完成或测区不足时则甩项。（3）现场后浇带混凝土已浇筑3道及以上（长度不低于50m）时开始参评。如后浇带均已浇筑封闭完成或测区不足、后浇带目前未开始处理时则甩项。2.2.3 评分标准:(1)现场随机抽查5道后浇带，每一道后浇带做为1个测区。(2)现场随机抽查