深圳探索“工业上楼”的调研报告.docx

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1、深圳探索“工业上楼”的调研报告不久前，我国首个全装配式“工业上楼”项目一一深圳市坪山新能源汽车产业园区一期竣工投用。向西70公里外，位于宝安区沙井街道的深圳全至科技创新园，则是全国首个“工业上楼”项目。两座“摩天工厂”一东一西，建设时间相隔近10年，见证着深圳创新发展的生动实践。如今，在这座改革开放先行先试之城，第一批试点“工业上楼”项目已有72个，用地面积854.8万平方米，创造厂房面积2306.5万平方米。为何建？用低成本的产业空间，换高品质的制造业发展茅洲河与京港澳高速之间，全至科技创新园绿意葱茏。几栋5层小楼和一座23层大厦错落其间，还有设计感十足的雕塑和墙绘点缀。午休时间，人们三三两

2、两地走在树荫下。这场景全然不似传统工业厂区，更像现代化的科技园区。深圳市华阳智能制造技术有限公司去年初入驻，总经理肖向阳说：“园区环境优美，客户一进大门都说好。良好的第一印象让企业更易获得认可。”这是全国首个“工业上楼”项目，以近3万平方米的占地面积，创造了约16.8万平方米的建筑面积，2015年开园以来，累计孵化科技企业数量300多家，被誉为“土地成本攀升下的深圳工业突围样本二深圳坚持工业立市，2022年规上工业总产值超4.5万亿元、增加值超Ll万亿元，实现全国城市的“双第一与此同时，全市产业用地仅221平方公里，土地开发强度高达49沆实际可用的增量建设用地已近极限。占地面积不变，单位产值倍

3、增一一“摩天工厂”实现“向天要地”，打开了破题的思路。全至科技创新园的前身为茅洲山工业园，曾是“制造大区”宝安众多老工业厂区中的一个。始于2012年的“工业上楼”改造，不仅让低矮老旧厂房改头换面，还提升产业空间和入驻企业数量3倍、产值30倍。23层的科创大厦高99.8米，提供工业空间15.5万平方米，是园区“工业上楼”的主体建筑。大厦标准层承重750公斤/平方米，可以满足电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等现阶段“工业上楼”主导产业的中试、制造等荷载需求。大厦提供生产制造空间，小楼用作创意办公、员工食宿,形成立体化布局。目前，园区入驻科技企业180多家，其中国家高新技术企业41家，形成了以智

4、能装备及机器人生产为主导的产业集群。“传统工业园区的首层厂房租金较高，深圳条件好一些的，每平方米月租金要七八十元甚至100元。”肖向阳说，搬进园区前，公司租用了宝安区西乡街道的一处厂房，“周围没什么产业链配套，企业门面形象也一般二“全至的租金目前是每平方米40多元，高层承载、配套都满足我们的需求J华阳智能在大厦租下了3个单元、5000多平方米，肖向阳坦言，用地成本是公司选择园区的重要原因。根据深圳市规划，“工业上楼”厂房平均月租金不超过35元/平方米，用以稳定中小微企业生产、研发预期。入驻园区，成本虽低，感受却不错：建筑面积大，满足生产线需求；道路四通八达，往来周边很便利；上下游供应链集中，原

5、料厂商就在2公里范围内正是午餐时间，明亮的食堂大厅里，已坐满用餐的员工。窗口陈列近30种自选菜品，价格从2元到8元不等，饱餐一顿只要花十几元。一名用餐的员工说：“茶饮吧、便利店、健身房、图书馆、篮球场入驻园区就像住进一个小社区，能解决几乎所有生活需要J怎么建？装配式“摩天工厂”，就是像搭积木一样建大楼从平房到大厦，用高楼作工厂，“工业上楼”绝非简单的厂房堆叠。这是一套生产空间从平面到立体转变的系统工程。“建筑的面积、层高、跨度、承重等，是企业入驻时必须要考量的问题J肖向阳说。这些指标，关乎生产运营效率，也是企业对于“上楼”的顾虑所在。如何从建造端优化？坪山大道旁，几座百米高的建筑远远看去，与一

6、般写字楼没什么差异。再走近些，只见13层的层高均接近10米,一条宽阔的长坡道直通3层，楼内的柱子也显得格外敦实。这是深圳首座创新采用“全装配智能建造”施工方式的“摩天工厂”一一坪山新能源汽车产业园。厂房高达90多米,项目总占地面积10.78万平方米，可以提供32.1万平方米的产业空间。“装配式摩天工厂，就是像搭积木一样建大楼。”中建科技坪山新能源汽车产业园项目技术管理部经理许夏明介绍，这种施工方式将大量的现场工作前置，预先在工厂车间生产好大量成品构件，再运输到施工现场进行吊装。高耸的塔吊将梁柱、叠合板等构件吊运至在建楼层，施工人员再将“零部件”一块块拼接起来许夏明介绍，已经完工的项目一期共3栋

7、建筑，用到预制构件3万多块，钢柱、钢梁、阳台、飘窗、楼梯等，装配率超过70%。17层楼、高90多米，是一般厂房容积率的3倍。来到3楼，层高8米，空间开阔敞亮。“企业都想要厂房空间更宽敞。”抬头指向头顶的钢结构横梁，许夏明说，通过钢框架和全装配式模数化设计，可做到楼板跨度12米，同时室内净高比传统抬高0.6米。为满足企业设备上楼和生产需求，横梁之上，一块块8.4米长的大跨度预应力空心板整齐铺排，再浇筑一层叠合层予以加固，保证了大楼4层以上650公斤/平方米的荷载。大楼13层更有特别设计：层高分别达到8米、10米、8米，荷载高达2.5吨/平方米，提供了更多宝贵的首层空间。实现“工业上楼”，还要攻克

8、楼内垂直运输难点。在这里，大型货运汽车可经一条平缓的长坡道，直接开进3楼室内；小型汽车则可以搭载承重5吨的汽车货梯直达顶层。同时，多台货梯和人梯联通上下，连廊坡道打通楼宇,园区已经建立起了畅通立体的人货通道。“以前，现场现浇结构施工需要钢筋工、木工、混凝土工、架子工等约40人；现在，装配式建设只用安装工、混凝土工等15人，管理人员相应也会减少。”中建科技坪山新能源汽车产业园项目物资管理负责人陈瑜峰简单算了一笔账：全装配式智能建造“摩天工厂”，可节省60%的工人数量、超45%的碳排放、约16%的施工费用，并缩短施工工期。建设端省到，最终会让企业“赚”到。南山红花岭智造产业园采用“环形坡道+高架道

9、路”，在货运交通上实现“多首层”厂房；新东桥先进制造业产业园计划使用智能搬运机器人、智能电梯系统，提升货梯运营效率；中建八局深圳公司与罗湖区住建局推出“工业上楼”专项技术包，“堆叠式空中工厂”可实现30米以上跨度如今，深圳各在建“工业上楼”项目百花齐放，“上楼”模式更优解正在探索中。怎么用？上下楼就是上下游，产业园就是产业链乘着荷载3吨的货梯直达全至科创大厦18层，穿过宽阔的平台和走廊，来到华阳智能的厂房。5台重达1.2吨的光学贴标机完成调试，等待交货。据介绍，机器的部分模组和光学部件，就是楼内几家合作企业提供的。“上下楼就是上下游，产业园就是产业链。”一次印象深刻的赶工经历，让肖向阳发出这样

10、的感慨。一名来自南京的客户临时提出项目样品验证需求，公司需要连夜组装所有仪器进行调试。原本的两家合作伙伴分别在广州和东莞，单是精密模组的出货送货，就有一套费时费力的流程。“那一晚，我们在楼里跑上跑下，去17楼找高精密度模组、到2楼拿视觉检测平台，很快凑齐了所有设备J任务按时完成，公司收获了客户的肯定和信任。肖向阳说：“打个电话，设备就能搬上楼，太方便了！”当合作伙伴就在身边、城里城外变成楼上楼下，运输和沟通成本就会大大降低。据介绍，交付一套智慧工厂软硬件解决方案，少不了与配套厂商反复多次的沟通确认；由于项目的保密性，不便网上交流，也常需要与供应链厂家见面会谈。“园区产业链齐全,效率明显提升。以

11、前要四五天才能有结果的事情，半天就能搞定。从方案沟通到项目落地，周期可以缩短一个月J肖向阳说。“工业上楼，园区的产业集聚特征明显。”宝安区城市更新局相关负责人介绍，全至科技创新园里，智能装备和机器人相关企业占比超60%,智能制造产业集聚度超85%。坪山新能源汽车产业园则是深圳市新能源（汽车）产业基地中部启动区首发项目，将建设集研发办公、轻型生产等功能于一体的新能源汽车技术创新中心。产业聚集，利于企业发展提速，也让园区有了精准服务的发力方向，能更好为企业“牵线搭桥”。建起微信群，企业高管成为“网友”。“需要什么，就在群里打声招呼。”肖向阳就这么遇上了17楼的合作伙伴。最近，他又结识了“新朋友”，

12、园区联合中国科学院西安光机所共建的科创服务平台一一深圳市协同人工智能和先进制造研究院，在研发设计、成果转化、智能制造协同创新等方面均可提供专业服务。备好茶点、设好座席，园区里的“企业联谊会”每每能吸引三五十名园区企业、意向入驻企业的负责人参与。“让大家互相认识、多些交流。”全至科技创新园总经理陈建鸿介绍,园区还会借机传达最新的行业动态、政策措施，并向企业提供补助申报、专利申请等定制化服务。在“摩天工厂”里，产业空间迈上“存量变增量”的台阶，城市更新、产业升级随之打通“天花板”。2021年7月，国家发展改革委发布关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知，梳理创新举措和经验做法，明确提出“

13、加大工改工支持力度，推广工业上楼去年11月，深圳进一步提出，按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供高品质、低成本、定制化的“工业上楼”厂房空间。作一比较，蛇口工业区占地10.85平方公里一一“相当于每年再造两个蛇口！”记者手记破解用地难题，工业再上层楼全至科技创新园2号楼内，由普通混凝土工厂部分空间改造成的“至美术馆”艺术气息浓郁，黑色楼梯、白色墙面,结构线条交错分明，沉稳而不失时尚。馆内氛围静谧，窗外绿意悠悠，一场免费开放的现代美术展正在举行。行至此处，让人不由心生惬意，也颇感意外:“一个工业园区里，居然还有美术馆J秉持长远发展目光，深圳提出，不仅要建设“摩天工厂

14、”,还要打造生产、生活、生态“三生融合”的城市综合体标杆。这是一种保障产业空间、筑牢工业根基的主动应变，是面对新经济、新业态的新探索、新方式。从发展经验看，总体建设用地稀缺是城市普遍存在的现象，破解土地资源紧缺、用地成本高企等难题，才能实现城市工业高质量发展；从现实需求讲，制造业向产业链创新链高端攀升，深刻改变着工业生产方式和空间载体形式，更高品质的配套环境和产业空间，才能有效留住优质制造业企业。“工业上楼”应运而生，不仅是物理空间上的“一上了之”，更是从规划、建设到使用、运营的“软硬兼施Q注重企业需求与建设供给的适配性，从生产环节、空间规划、物流运输等角度，设计灵活多样的功能空间，夯实了产业链高效联动的“地基”；突出“准公共产品”特征，跟进落实租金补贴、精准服务等扶持措施，拓宽了企业承租、园区运营合作共赢的“阶梯”；重视打造产业生态、创新生态，整合人才、科技、资本资源，推开了产学研用融合的“大门”;在建设使用中，逐步制定并完善相应标准，形成可复制、可推广的模式经验，增加了城市工业高质量发展的“窗口”在“摩天工厂”里，有“拎机入驻”的生产企业、“楼上楼下”的产业链条、“量体裁衣”的园区服务，工业便有了“再上层楼”的想象空间。