北京某地标甲级写字楼机电设备设施的保养维护方案.docx

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1、北京某地标甲级写字楼机电设备设施的保养维护方案1、供配电系统的管理如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，物业管理公司需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。1.设备的定期维护保养方案和标准(1)每日巡视保养项目电力变压器(干式)序部内容要求号位1 外壳1.查低压连接低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。母线；2 .检杳壳体。2温度1.检查是否完显示正常、无损坏、温度不超过90。计好；2.观察温度指3 声响监听变压器指发出均匀的嗡嗡声，无异常杂音。小。4 变压1.检查门窗、地无杂物、不漏水

2、、能以防止小动物进入、干净整洁、功能正常、器室面、四壁；通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。2 .检查通风道、通风设施；3 .检查室内照明设施；4 .检查室内消防设施。低压开关柜序部内容要求号位柜正L清扫（擦拭）柜正无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工1面面；作状况符合运行要求，指示灯指示正常。5 .检查仪表指示及运行参数；6 .检查空气开关；7 .检查闸刀开关、操作佛；8 .检查分闸、合闸指示灯。2柜背1.观察母线、连接连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。面点、引出线；2 .检查电度表。电容器柜序部内容要求号位木巨正1.清扫（擦拭）柜正无灰尘、污迹

3、，仪表工作正常，电流电压在正常范围，相尝1面面；器功能正常，指示灯完好。3 .检查仪表指示及运行参数；4 .检查自动补偿器；5 .检查各组电容指示灯。2柜内1.观察电容器壳体、电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现套管；象，柜内温度不超过45。2.检直导线及其连接点；3检查柜内温度。强电井序部内容要求号位1插接L清扫外表面；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无箱2.检查空气开关；松动。3.检查内部接线。2强电L检查房顶、四壁、无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物进入，干净整洁，开井室地面、门；关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。2检查室内照明设施；3.

4、检查电缆、母线槽。(2)每周保养项目电力变压器(干式)序号部位内容要求1 完成每日巡视保养项目。无灰尘、污迹。接地线 1.检查接地线；无断股，无锈蚀，接触良好。2 .检杳连接点。低压开关柜序部位内容要求号完成每日巡视保养项目。2柜背面检查闸刀开关；不过热变色,三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头检查自动开关；无发热变色，无焦湖异味；检查保险丝具；无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无检查电缆及电缆破损，无松动。头；检查母线支撑固定装置。3地线检直接地线，接线接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。头。4地下电检查室内环境；无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定缆室检查电

5、缆托盘；可靠，无损坏，无放电痕迹。检查电缆。电容器柜序部内容要求号位1完成每日巡视项目。2三E手动（用转换开关）逐组投切电容器。控制正常功能良好，指示仪表及信号正面确。3接地检查接地线。无松动，无断股。4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接接触良好，无过热，无损坏。线。（3）年度保养项目电力变压器（干式）序部内容号位完成每日巡视保养项目。变压1.全面清扫、擦清扫，无油垢；器拭；牢固无松动；2 .全面紧固螺三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值4%,线间差别不大栓连接部分；于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定。3 .测量绕组直流电阻；4 .测量线圈绝缘电阻；5 .相间绝

6、缘电阻。3电气1.调压联接片；调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。联接2.一次电缆接头；3.二次母线槽接口。低压开关柜序部内容要求号位1 完成每日巡视保养项目。2 仪校验仪表、校表验电度表。3 柜全面清扫灰无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）内尘；大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活，整理二次线；无缺损件，牢固，无松动，颜色符合规定。补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全面检查紧固螺栓连接点；补刷相位漆。4 无垃圾、杂物、电缆排列整齐。电容器柜序部内容要求号位1 完成每日巡视保养项目。2 柜全面清扫灰尘；无灰尘、

7、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好内整理二次线，更换字迹不清晰的接线无缺损、动作可靠。号；检修控制无器件。3 电检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，容极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电使用100OV摇表用微法表测量或用电压流表器容器容量，更换失效的电容器。法测量，容量不超过额定值10%。供配电接地系统序号部位内容要求1 接地线检查接地线螺栓及连接情况。紧固良好。2 接地体检杳接地体焊接头。焊接良好、无锈蚀。3 接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。系统的接地电阻小于4Q。防雷接地系统序号部位内容要求1 接地体各金属管网的防雷接地焊接。无松动、焊点无锈蚀。2 接地

8、体电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。接地系统的接地电阻小于102、供电系统应急抢修、处理方案(1)供电系统抢修限时规定为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定:变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。在最短时间更换备用变压器。配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若不能及时排除故障，尽快更换备用抽屉柜。楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。公用设备、设施、电器发

9、生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。(2)停电应急处理措施对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应及时通知动作部，由运作部告知租客停电原因及时间,并做好停电准备工作。对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后，及时通知运作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安

10、全的措顺口技术措施,维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。当发生火灾时，值班员应按灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。3、电力节能措施为了更好地服务于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时,造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用

11、声、光控开关或节能灯进行控制。地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。2、电梯管理随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快,电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。1、电梯的定期维护及检修方案(1)曳引机的保养减速箱 箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求； 润滑油脂润滑的

12、部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次； 应保证箱体内润滑油的清洁,当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油； 应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙; 应使轴承的温升不高于60,箱体内的油温不超过85,否则应停机检查原因； 当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承； 当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。制动器 应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，

13、对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑； 制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过07毫米，当间隙过大时，应调整； 制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧； 当发现制动瓦磨损，导致都钉头外露时，应更换制动瓦。曳引轮 应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑； 对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。曳引电动机及速度反馈装置 应保证电动机各部分的清洁,不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘； 对使用滑动轴承的电动机,应注意油槽内的油量是否达到油线同时应保持油的

14、清洁； 当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧）,应采取措施提高绝缘性能。（2）曳引绳与绳头组合的保养应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）；曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套