物业公司综合业务部工程维修管理制度.docx

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1、物业公司综合业务部工程维修管理制度一、工程部岗位管理制度为了提升服务意识，保障工程维修有序进行，特制定工程部员工工作岗位管理制度如下：1 .严格交接班制度，检查设施、设备情况，工具齐全，如有设备故障，两班次人员要共同排除方可下班。2 .交接班后要做好巡查工作，做好值班记录。3 .日常工作要积极主动，提高服务规范，进入客户房间工作要讲究礼仪礼节，工完场清，工装整洁，戴好工牌。4 .要熟悉各工程设备情况，按章操作，根据不同季节做好调整。5 .服从班组长、值班长的工作安排，当日工作没有特殊情况要当日完成。6 .工作时间不得串岗、聊天，工作岗位不得有其他人员入内，工作时间严禁喝酒、打扑克等活动。7 .

2、及时汇报工作中发生的问题，部门领导做好安排解决。8 .对于不服从工作安排，消极怠工者根据情况上报主管领导，严重者除名。9 .晚值班人员要坚守岗位，有情况随叫随到。10.请假休息要提前一天报告主管部门领导，做好替班人员安排。IL维修完工后及时向报修部门及报修人反馈完工情况,对处理不了的任务,向部门领导汇报，以便做好安排。12.对于达不到标准的员工，报主管领导批示后，视情节轻重予以处罚。二、维修管理制度为了更好的服务业户，树立维修人员良好的形象，特制定本管理制度。1、保修期内需要维修的项目，及时通知原施工单位进行维修，规定时间内未进行维修，可另行组织人员维修，所发生的费用从保证金中扣除。2、业主在

3、装修工程中因自身的原因造成的损失和隐患不在保修范围内，易损易耗物资非质量原因不属保修范围。3、如发现重大质量问题要上报有关领导。4、维修程序：业主申请T维修登记一派工人上门维修T业主验收T征求业主意见T收费5、维修原则：业主自愿收费合理满足要求6、维修人员不得吃、拿、卡、要和私自截流维修金。三、工程部零维修管理制度为了更好地服务业户，本着以人为本的宗旨，树立经典生活物业管理公司的良好形象，特制定零维修管理制度。1、当工程部接到维修单或报修电话，10分钟内要到达现场，确定维修项目，制定有效维修方案，分类进行维修工作。2、维修人员要严格遵守服务标准，认真、规范、保证维修质量，服务满意率要达到95%

4、以上。3、属于保修期内的维修项目，要及时通知并跟进施工单位、厂家在规定时间内派员进行限时维修服务，如施工单位及厂家因特殊原因无法及时到达，可另行组织人员进行维修，所发生的费用从维保金中扣出。4、要严格遵守有偿服务维修标准，维修费用标准。5、有偿维修服务要本着业主自愿的原则，收费合理，满足要求。四、大中维修管理制度为延长设备使用寿命，使设备随时处于完好状态，保证设备的完好率，特制定本制度：1、在日常保养，定期保养的基础上，根据设备的运行状态及磨损状况确定设备的大、中修期限。2、加强定期保养的质量，以延长大、中修的间隔时间。3、对需大、中维修的设备，需由专职技术人员对维修的种类、级别做出鉴定，并报

5、主管领导、总经理批准后方可实施。4、建立健全设备维修档案，详细填写维修记录及维修级别，并存档备查。5、对已进行大、中修的设备，修复后进行运转，对特殊设备或压力容器，按行业标准执行，并认真检查修复后的检验报告以及各种参数，使之完全符合大、中修后正常技术标准。6、认真观察大、中修设备的使用状况，发现异常及时处理，如因维修质量欠佳，返回厂家或维修站点，重新维修。五、工程回访制度为提高工程维修质量，更好的为业主服务，达到客户满意，特制定本制度：1、工程维修回访采取上门回访，电话回访的方式；2、工程维修完毕后，对重要维修项目要进行回访；3、对用户提出来的问题，认真的分析，及时解决；4、对业主的投诉认真对

6、待做好记录，及时到达现场；5、对业主的问题做到“件件有着落，事事有回音”；6、对业主提出的问题，能解决的立即解决。暂时解决不了的要做出解释，确定时间；7、对业主的回访做好记录，分类整理装订成册。六、供暖管理制度为使小区内居民能得到及时的供暖服务，使之不出现差错，达到市政府的供暖要求，特制定本制度：1、供暖工作在供暖领导小组的领导下工作；2、对运行人员实行有证上岗制；3、运行的供暖设备符合技术及安全标准；4、根据市供暖办的要求进行供暖达标；5、定期测查，确保取暖期供暖安全有序进行；6、科学管理，降耗节能；7、及时处理设备故障，确保设备完好率；8、定时巡检设备运行情况，认真填写运行记录；9、认真执

7、行交接班制度运行制度安全管理制度。七、电梯安全管理制度为了保障公寓内电梯正常运转，保障人民生命财产安全，特制定本制度：1、电梯的维修由电梯维保厂家负责；2、工程部电工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知厂家有关人员进行处理；3、工程部经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织整改;4、物业公司在消防中心设立报警点，保证电梯发生故隙时能接到报警;5、经劳动局检测不合格未取得准用证的电梯严禁使用。八、电梯机房管理制度电梯机房是保隙电梯正常运转的重要组成部份，为了保障电梯安全运行，使之不出现问题，特定本制度：1、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无灰尘，机房

8、及通道内不得住人、堆放杂物；2、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度；3、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处；4、毗邻水箱的机房应作好防水、防潮工作；5、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入；6、按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养；7、每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。九、风机室管理制度1、风机室设专人管理，定期巡查；2、风机室管理人员每周不少于一次巡查，并做好巡查记录；3、管理人员熟知、掌握风机室设备设施性能技术参数、操作方法；4、各类风机每年两次开启运转，检验运转情况

9、；5、各类风机要保证消防联动、手动操作正常运转；6、风机室要保持卫生，干净、整洁。十、配电室管理制度1、无人值班的配电室要设专人管理，定期巡查；2、配电室管理人员必须持证上岗，其他无关人员严禁进入配电室；3、管理人员必须熟知、掌握配电室设备设施运行情况、各种设备、仪表、开关的性能、参数及操作方法；4、管理人员至少每两天巡查一次配电室，并做好巡查记录，每天定时抄录计量表的各种参数；5、配电室要保持卫生，干净、整洁；6、配电室要设挡鼠板，定期投放灭鼠药；7、配电室钥匙专人保管，专人开启；8、配电室如果发生异常情况，不能自行处理的要及时上报相关领导。十一、热交换站安全管理制度1、操作人员必须严格执行

10、操作规程；2、值班人员必须定时进行巡检，必须有可靠的安全技术措施和组织措施；3、交换站必须随手关门，门钥匙不经领导许可不得转借他人使用；4、不准将无关人员及小孩带入站房；5、上岗前以及在岗人员不准喝酒；6、及时发现并排除潜在的不安全因素；7、严禁外来人员近入站房。十三、热交换站交接班制度为严格管理，保障交换站的工作有序的进行，特制定本制度：交班程序：1、接班人员须提前十分钟到岗，由交班者详细介绍设备运行情况，安全情况以及注意事项；2、交接班要做到现场交接，发现问题由交班人员负责处理。不能解决的要及时汇报，并做好记录；3、交接工作要严肃认真，接班者在运行单上签字后（不许代签），交班者方可可离岗，

11、以后出现问题由接班人员负责；交接内容：1、设备异常情况的处理；2、设备的温度、压力等参数；3、各管线阀门开关情况；4、设备维修及更换情况；5、公共设施完备情况。十三、热交换站设备巡回检查制度1、运行人员必须定时对站内设备进行巡回检查。2、检查内容：（1）水泵、电机运行声音、润滑、温度是否正常。（2）检查分气缸、交换器、压力表、温度计是否正常；各种阀门的开关状态是否正常。（3）设备及管线是否有泄漏。3、检查时间：（1）站内设备：每一小时检查一次，每两小时做一次记录。（2）站外管线：对所管辖外管线每天检查一次。4、当遇到下列情况时，要增加巡回检查次数：（1）新安装、长期停运货检修后的设备投入运行时

12、。（2）设备运行中存在可疑现象时。（3）当设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。5、做好巡回检查记录。十五、设备维护保养制度1、操作者须熟悉设备的结构、性能，掌握“三熟”“三能”；2、减少设备磨损，延长使用寿命；3、消除设备隐患，排除一般故障，使设备处于正常技术状态；4、使设备达到整齐、清洁、润滑、安全四项要求；具体保养内容为：1、擦拭设备外表，无灰尘，无油垢，紧固泵体各部螺栓；2、检查连轴器，更换损坏的密封圈；3、检查电机接线、接地装置是否完整可靠；4、电工、水暖工做二级保养时，认真完成，水泵、电机检修规范每项内容；5、定期检验安全阀、压力表。十五、事故报告制度1、当发生设备、人身事故时，要立即报告上级主管部门；如实介绍事故的发生经过，并保护好现场；2、运行人员遇有事故发生时，不得离开工作岗位；3、处理事故要果断；4、事故消除后，对事故发生的地点、经过、处理方法等要做好详细记录。