广州市黄埔区广州开发区知识城片区农民集体所有土地征收补偿指导意见.docx

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1、广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）、广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局关于印发广州市黄埔区广州开发区知识城片区农民集体所有土地征收补偿指导意见的通知穗开规划资源规字20223号九佛街、龙湖街、新龙镇，区属各单位；广州开发区管委会直属各单位：广州市黄埔区广州开发区知识城片区农民集体所有土地征收补偿指导意见业经区政府、管委会同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）反映。广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）广州开发区规划和自然资源局广州市规划和自然资源

2、局黄埔区分局2022年6月30日广州市黄埔区广州开发区知识城片区农民集体所有土地征收补偿指导意见第一章总则第一条为规范知识城片区内农民集体所有土地（以下简称集体土地）的征收补偿行为，保障被征收人的合法权益，高效、有序地推进征收工作，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国上地管理法实施条例及省市关于征收的政策文件规定，结合区内实际，制定本意见。第二条知识城片区包括九佛街道、龙湖街道、新龙镇，片区内集体所有土地的征收补偿适用本意见。第三条本意见所称被征收人，指被征收土地、建构筑物（含房屋）及其他一般附着物的所有权单位或个人。被征收人已对土地或房屋设立抵押、租赁、居住权等权利的，由被征收人负责清

3、理，且不增加总补偿费用。本意见所称征收人是指受黄埔区人民政府、广州开发区管委会指定组织实施土地、建构筑物（含房屋）及其他一般附着物征收补偿的征收单位。征收项目所在地镇政府、街道办事处为征收实施单位。本意见所称本村村民是指符合以下两个条件之一的被征收人。条件一是征收项目所在村、社（以下统称“村）现有集体经济组织成员；条件二是本村集体经济组织成员的配偶和子女（含自然血亲子女和拟制血亲子女）。本意见所称产权证明是指合法有效的产权证明，包括集体土地所有权证、集体土地使用权证、集体建设土地使用权证、宅基地使用证、房地产权证、不动产权证、历史上街镇及村核准的建筑申请文件及其核发的建房批准文件、可证明产权的

4、历史上因政府征拆安置建设的相关文书和人民法院或仲裁委员会的生效法律文书、侨房证等。本意见所称合法房屋是指具有产权证明的房屋。合法非住宅房屋是指具有产权证明的功能属非住宅的房屋。合法住宅房屋是指具有产权证明的功能属住宅的房屋。本意见所称历史房屋是指2009年12月31日之前建设且无法提供产权证明，完善历史用地手续后，符合用地规划管理相关规定，被征收人书面说明并在集体内公示且无异议、经村集体同意建设的房屋（含房屋中的部分面积）。历史非住宅房屋是指功能属非住宅的历史房屋。历史住宅房屋是指功能属住宅的不超过三层半（含）或每栋240平方米以内的历史房屋。第四条征地预公告（拟征收通知）或者建设通告发布之日

5、起，在拟征地范围内抢栽、抢种的青苗和抢建的地上附着物，一律不予补偿。区城市管理综合执法部门指导各街（镇）综合行政执法办依法依规查处，对征收期限内未自行拆除的违法建筑依法、及时进行查处。对征收过程中，群众或其他单位提供的违法建筑线索要高度重视，对线索涉及的违法建筑要依法加快查处。第五条征地预公告（拟征收通知）或者建设通告发布之日起，在拟征地范围内暂停办理以下事项，有下列行为之一的，不增加补偿费用：（一）新批宅基地和其他建设用地；（-）审批新建、改建、扩建房屋；（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、刑满释放等原因应当入户、分户的除外；（四）以被征收房屋为注册

6、地址办理注册登记、变更手续；（五）改变土地、房屋用途；（六）房屋、土地的转让、租赁和抵押；（七）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。区规划与自然资源主管部门应当就前款事项书面通知相关部门暂停办理相关手续。第二章集体土地征地补偿第六条征收集体土地,征收人按征地包干价支付给被征收人，征地包干价包括征收农用地区片综合地价（以下简称区片价）、奖励和其他补偿（助）费。征地包干价按不超过19.9万元/亩计算。区片价按市政府2021年的关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告标准执行，补偿标准为13万元/亩，其中土地补偿费4.68万元/亩，安置补助费8.32万元/亩。今后调整区片价的，本意见应

7、同步调整。被征收人配合征地工作并按程序完成土地移交后，征收人可按不超过1.5万元/亩的标准给予被征收人奖励。土地承包人配合征地并交出土地的，征收人可给予土地承包人不超过3000元/亩的奖励。青苗补偿费（含鱼塘干塘补偿费）和一般附着物补偿费包含在其他补偿（助）费中。其他补偿（助）费根据需要设置农田建设补偿费（含前期土地平整、农田防护、农耕道路等设施设备的补偿费）、水利设施补偿费（含灌溉与排水等小型水利设施补偿费）、集体经济发展扶持基金补助等子项。在控制补偿标准不提高的前提下，征收人、征收实施单位可根据项目需要设置并调整本款上述所列每个子项的标准。有证照的专业性苗圃，按片区内相关规定执行。被征地农

8、民征地社保按广东省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关了进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知（粤府办（2021）22号）、广州市人民政府办公厅转发关进-一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知（穗府办规（2022）3号）等有关规定单列，相关费用纳入征收成本。第七条征收集体土地留用地安置按区内相关规定执行。折算货币补偿的，则按196万元/亩的标准计算，并纳入征收成本。有关政策作相应调整，则按最新政策执行。征收留用地时，按一比一核算留用地指标，兑现方式按区内相关规定办理，该留用地块上的非住宅房屋按照重置评估价予以补偿。放弃留用地相关权利的可按第九条规定对非住宅房屋实施补偿。第八条

9、对在征地过程中形成的属于同一个村集体，不具备独立耕作条件，形状不规则，确实难以利用的夹心地、边角地或征收项目需永久使用的土地等特殊情况，可以参照本意见一并予以补偿（不核留用地指标、不单列计提被征地农民征地社保费）。该补偿事项由街镇会同区规划和自然资源部门、长岭居管委会（区重点项目办）、用地单位、征收人共同研究确定。第三章集体土地上非住宅房屋征收补偿第九条集体所有的合法非住宅房屋，原则上以产权证明记载情况确定房屋用途，以产权证明记载，且建设或实际存在（以实测为准）的情况确定房屋面积。征收人根据评估确定的市场价值对被征收人予以货币补偿。对于评估价低于9500元/平方米商铺首层，可按9500元/平方

10、米补偿；二层或二层以上的商铺评估价低于6500元/平方米的，按6500元/平方米补偿。（商铺的认定：产权证明注明为商用的；或持续经营一年以上的临街物业。）对于评估价低于6200元/平方米的框架结构类（A）商铺以外的非住宅房屋，可按6200元/平方米补偿；对于评估价低于5800元/平方米的混合结构类（B）商铺以外的非住宅房屋，可按5800元/平方米补偿；对于评估价低于5600元/平方米的砖木结构类（C）商铺以外的非住宅房屋，可按5600元/平方米补偿。前款所列补偿，包含非住宅房屋的重置成本补偿和对应集体建设用地使用权价值的补偿。房屋利益相关人与土地所有人不一致时，重置成本部分按评估确定，根据产权

11、证明、协议约定补偿给房屋利益相关人；无产权证明、协议或协议没有明确约定的，由双方协商分配。集体建设用地使用权价值按总补偿额减去重置成本部分确定，土地使用权存在租赁、流转等情况的，现土地使用人可获得部分补偿款，按“集体建设用地使用权价值X可继续使用月数/600计算，其余归土地所有人所有。钢结构的合法非住宅房屋参照本条第一款实施补偿。集体所有的历史非住宅房屋参照本条第一款实施补偿。农业配套的棚屋按重置成本价给予补偿。集体土地上除房屋以外的其他建（构）筑物，按评估价给予补偿。被征收的村民住宅房屋，按本条相关规定认定为商铺且被征收人要求按商铺补偿的，可按商铺的标准进行补偿，但该房屋认定为商铺的部分不再

12、享有住宅房屋所有的补偿及安置。未经村集体批准，私自建设的建筑面积，按评估的建安成本价给予货币补偿。对2009年12月31日之后建设认定为违法建筑的不予补偿。第十条被征收的集体所有的商铺确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的，由被征收人书面申请，村、街镇及征收人确认，经区政府同意后，可选择在本村的城市更新改造范围内给予安置，过渡期间的安置工作由政府统筹协调。若本村城市更新改造项目在5年内仍未取得批复的，应当给予被征收人货币补偿，补偿款应在签订协议时按第九条予以确定。第十一条有合法经营手续的各种经营性场所（含经营性场地和房屋），因征收造成停产停业的可给予停产停业补偿。可给予停产停业补偿的标的物应

13、当同时满足以下四个条件：（-）在征地红线范围内，或该标的物为不可分割且部分在征地红线范围之内；（二）是合法经营的场地或场所；（三）是有实际经营行为的场地或场所；（四）应当停产停业，或该标的物在征地红线范围之内部分停产停业所导致的同一标的物其他不可分割部分不能营业。第十二条停产停业补偿时间根据用地、房屋及设备、货物搬迁等实际情况确定，补偿时间原则上为3至12个月。其中一般经营性场地原则上为3个月，无证房屋原则上为6个月，有证房屋原则上为12个月，税申报告、财务报表齐全并且有固定设备的货运场可按12个月，其他特殊情况另行确定。补偿标准原则上以征地预公告（拟征收通知）或者建设通告发布前1年内实际月平

14、均税后利润为准。对于不能提供纳税情况、财务报表或者无法核算税后利润的，停产停业补偿按如下标准执行。（一）经营性场地补偿单价参考如下标准：1 .居住用地12元/平方米/月；2 .商业服务业设施13.5元/平方米/月；3 .工业用地、物流仓储用地12元/平方米/月；4 .其他类用地8元/平方米/月。（-）经营性房屋根据不同经营性质予以分类补偿，参考如下标准：1 .用于商业或服务业的，首层为70元/平方米/月、二层为50元/平方米/月、三层为40元/平方米/月、四层（含四层）以上为30元/平方米/月；2 .用于办公场所或公益性事务的，首层为60元/平方米/月、二层为50元/平方米/月、三层为40元/

15、平方米/月、四层（含四层）以上为30元/平方米/月；3 .用于厂房、仓库的不分楼层，统一为25元/平方米/月。被征收房屋生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。第十三条因停产停业导致解除劳动合同的，征收人应承担被征收人向劳动者支付的经济补偿金。经济补偿金由评估机构依据被征收人提供的从业人员相关材料，按照中华人民共和国劳动合同法等法律、法规进行评估，经济补偿具体数额经区人力资源和社会保障部门审核确定。被征收人应先行向劳动者支付经济补偿金，征收人

16、再按经区人力资源社会保障部门审核确定的经济补偿金数额补偿给被征收人。经被征收人申请，征收人可预付该部分款项，据实结算，多退少补。第十四条征收非住宅房屋的，征收人应当向被征收人支付搬迁费。搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备（以下简称“不可搬迁设备）重置费（按重置成新价计算）等费用，具体以评估为准。搬迁资产运距一般按不超过20公里计算。不可搬迁设备包含以下三种类型：（-）生产设备与土地上的建（构）筑物嵌合为一体，不可拆卸、搬运，已成为建（构）筑物的附属物；（二）经评估，拆卸费、搬运费、安装费、调试费总和大于重置费的生产设备；（三）有特殊要求的高精度、高精密生产设备，经拆卸重装后不能恢复原有功能。是否属于