关于《珠海市物业服务人、物业项目负责人、业主委员会委员信用分类监督管理办法（征求意见稿）》的起草说明.docx

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1、关于珠海市物业服务人、物业项目负责人、业主委员会委员信用分类监督管理办法（征求意见稿）的起草说明一、立法的必要性根据珠海经济特区加强小区治理若干规定关于要求我市制定物业服务人、物业项目负责人、业主委员会信用信息分类监管办法的要求，为进一步健全物业服务人、物业项目负责人、业主委员会委员信用管理制度，有效规范我市物业服务市场秩序，促进物业服务行业健康有序发展，结合在实际工作中遇到的新问题、新局面，对物业服务企业的监管思路必须从原来的事前监管转变到事后监管，出台评定办法等一系列信用制度势在必行，我局在珠海市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法（以下简称原办法1）、珠海市业主委员会委员信用信息管理

2、办法（以下简称原办法2）的基础上，结合工作实际，重新对物业服务人、项目负责人与业主委员会委员信用监管进行整合完善，制定了本办法。二、法律法规政策依据（一）地方性法规、规章1 .物业管理条例2 .珠海经济特区物业管理条例3 .珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定（二）上级机关规范性文件、政策性文件1 .国务院关于印发社会信用体系建设规划纲要（20142020年）的通知（国发（2014）21号）2 .国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见（国发2016）33号）3 .国务院办公厅关于加快推进社会信用体系建设，构建以信用为基础的新型监管机制的指导意见（国办发（

3、201935号）三、征求意见稿形成过程（一）调研阶段起草小组前期以实地调查、座谈会等相关方式向珠海市物业管理行业协会、物业企业及各区物业主管部门负责人、街道社区代表与工作人员等各方代表了解本市物业管理的基本情况、存在的主要问题及建议。（二）起草阶段起草小组总结了前期调研成果，结合日常管理工作，以问题为导向，全面归纳总结我市物业行业存在的共性问题，对我市及国内其他城市的法律法规和先进成果经验进行分析，对国家、省、市公共信用体系以及其他行业的诚信体系进行了参考借鉴，起草并完成办法（初稿）。起草小组多次对初稿进行论证，数易其稿，最终形成征求意见稿（草案）。（三）征求意见阶段办法（初稿）形成后，调研组

4、多次邀请各区物业主管部门、市物协、物业企业和业主委员会代表进行研讨。通过书面方式征询相关单位意见，了解各物业管理主管部门在工作中存在的困难和问题，听取相关工作建议和意见。在此基础上，完成办法（征求意见稿）。四、主要内容说明（一）调整内容部分1.调整了结构。将原办法1与原办法2合并，形成办法。为增强办法的逻辑性，将其中的内容主要按照物业信用管理涉及主体、管理流程归纳调整为“总则”、“物业服务人和项目负责人信用信息的采集”、“物业服务人信用信息使用”、“物业项目负责人信用信息使用”、“业主委员会委员信用信息的采集与使用“、“信息公布与异议处理”、“监督管理责任”、“附则”八章。2 .调整了部分术语

5、和表述。为了使办法的有关表述更准确更全面，与上位法和珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定有关术语和表述保持一致，对原办法1、原办法2的一些名词和表述进行了调整，主要包括：将“物业服务企业”调整为“物业服务人”；将“市场主体监管黑名单”调整为“严重违法失信名单”；将“不良行为”调整为“失信行为”;将“通报”调整为“公开”等。（二）增加内容部分1.增加了部分法律依据。在总则中在原办法1、原办法2”根据.规定”的基础上增加了“珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定”这一依据。3 .增加了对物业服务人信用信息公开期限届满的保存规定。为方便公开期限届满信息的查询及保存，新办法增加“除法律、法规另有规定外，

6、物业服务人信用信息公开期限届满的，转为档案保存。”4 .增加了不良信息异议申请和处理。新办法规定“区物业主管部门对物业信用主体录入失信信息前，应当告知其理由和依据，信用主体应当在收到通知后10日内进行陈述和申辩。区物业主管部门在收到异议书面申请后，应当于10个工作日内做出是否采纳的决定，并将决定及时告知物业信用主体”5 .增加了不良行为修正申请和处理。新办法规定“物业管理区域内存在的相关问题，经责令整改而逾期未整改的，给予信用减分处理，若物业信用主体能提供相关证明材料，证实已尽职尽责的，不予信用减分。对于整改事项，项目负责人已向物业服务人书面上报整改方案，物业服务人不支持整改落实的，该责任由物

7、业服务人负责承担，对其予以减分信用处理。”6 .增加了业主委员会集体行为产生的加减分情形。新办法规定“业主委员会集体行为产生的加分减分，对全体委员统一进行加分减分。”7 .增加了附件中物业服务人扣分情形的对应具体分数。原办法1附件中“区物业主管部门及其它行政部门因物业服务事项下达行政处罚决定情况下”的扣分标准未明确，因此新办法附件改为“被国家住房城乡建设部、省、市、区物业主管部门及其它行政部门因物业服务事项下达行政处罚决定情况下，每一例分别扣25分、20分、15分、10分”。（三）删除内容部分1.删除了关于“通报”的表述。根据规定，将原办法1中“物业服务企业接管物业服务项目超过1个，且所聘任全

8、部项目负责人的平均年度信用得分在100（不含）分及以上的，由市物业主管部门对企业予以通报表彰”关于“通报”的表述删除。8 .删除了“诚信红名单”、“诚信黑名单”的表述。根据上位法的规定，删除了原办法2中“业主委员会委员信用信息为A级时，应当列入诚信红名单，并由市物业主管部门在全市范围内对该业主委员会委员进行通报表扬。“、“业主委员会委员信用信息为D级时，应当列入诚信黑名单并在物业管理区域内向全体业主公示；”中“诚信红名单”、“诚信黑名单”的表述。五、办法主要特点（一）重在信用信息的公开公开是最有效的监督，通过实行物业管理信用信息公开，让物业管理各个主体运作在阳光下进行，通过人民群众的舆论来监督

9、物业管理的运作，也将产生其他监督手段无可替代的作用。（二）强化行业主管部门监管力度办法目的是推进我市物业服务行业信用体系建设，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，将在很大程度上强化物业主管部门的事中事后监管力度。（三）促进物业企业与业主委员会委员诚信自律物业主管部门平时对物业企业、业主委员会委员与管理项目进行定期和不定期检查，并根据评分结果确定物业企业信用等级。通过此办法督促物业企业、业主委员会委员诚信经营累积正面信息，克服负面信息，达到促进企业、业主委员会委员诚信自律的目的。（四）规范物业服务市场化建设办法的实施，将加快推进我市物业服务行业信用体系建设，进而逐步建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务主体信用情况，逐步建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。督促物业企业诚信经营，实现“企业信用等级高在市场竞争中获得更大的竞争力，企业信用等级低的在市场竞争中逐渐被淘汰”的效果，从而达到规范物业服务市场的作用。