物业管理处工程维修作业手册（指引汇编）.docx

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1、目录1维修主管工作指引2安全操作规程2.1电工维修人员安全操作规程2.2机修人员安全操作规程3运作管理规程3.1设备机房管理规程3.2空调日常管理规程3.3监控消仿系统操作管理规程3.4电梯日常管理规程3.5给排水系统管理规程3.6供配电系统运行管理规程3.7监视与测量装置定期检测规程3.8建筑物本体保养及防雷击规程3.9维修服务工作规程3.10维修工具领用保管规程3.11值班管理规程3.12能耗计量统计管理实施办法6.15K水池（水箱）清洗消毒过程记录表16.16K疏通排污记录表X6.17K维修工作检查表规范电工维修人员的安全作业。2适用范围适用于本管理处电工维修人员的日常操作管理。3安全要

2、点3.1工程工程维修主管是本管理处维修组的安全责任人，对本维修组的安全事宜负有培训、督导和整改的责任。3.2电工维修人员应认真贯彻执行各类电气设备设施安全管理规定，必须持证上岗，未取得安全操作证者不得操作。3.3严格执行上海供电局制定的“低压用户电器装置规程，凡固定使用的设备都应符合该规程要求。3.4任何电器设备未经事先验电一律视为有电，不准用手触及。开关跳闸后，须对线路进行仔细检查，查明原因排除故障后方可推上开关，不允许强行送电。3.5不准带负荷拉闸操作。凡检验、修理电气设备和其他设备时，应切断电源，取下熔断器，挂上有人工作，禁止合闸的警告牌。停电警告牌严格执行谁挂谁取的制度。3.6不准带电

3、操作。遇有特殊情况不能停电时，应经工程工程维修主管及管理处负责人同意，并且必须在有经验电工的监护下，划出危险禁界区域，采取严格的安全绝缘措施后方可进行带电操作。3.7电气设备的金属外壳必须接地（接零）。接地线必须要符合标准。有电设备不准断开外壳接地线。3.8各种电器设备、电气线路、照明灯等不准私装私拆。如确有需要，一律须由专职电工安装或拆除，以确保用电安全。3.9严格控制电炉使用。作业中使用电炉应由工程工程维修主管提出申请，经管理处负责人审核同意后，按指定范围使用、保管及采取安全措施，并且不得变相用于生活。3.10每年梅雨季节之前，工程维修主管要组织安全用电专项检查，对发现的问题应及时改进，以

4、消除隐患。3.11电工用具应当定期检修，检修情况记录在R小型机（电）维修工具自检表。按监视和测量装置控制程序规定，电气测量仪表应定期校验；绝缘用具应定期作耐压试验，以确保其性能的灵敏、安全、可靠，同时做好相应记录。3.12严格控制临时线路。如确实需拉临时线路，应向工程维修主管申请，经批准后方可在规定期限内使用，并且有专人负责检查、管理，以防止发生事故。3.13负责高（低）压供配电系统管理、维修或保养的人员除了应当具备有效高（低）压操作证书以外，必须按照行业或本公司相应的操作规程及制度实施管理及作业。3.14维修人员维修结束后现场的废弃物、污渍应按固体废弃物管理规程文件规定处置。4相关文件4.1

5、监视和测量装置控制程序4.2监视与测量装置定期检测规程5适用记录5.1K监视和测量装置台帐5.2R监视和测量装置计划（检测）记录表5.3K监视和测量装置送检表5.4K小型机（电）维修工具自检表为了加强专业维修人员在施工或各类设备设施维修保养过程中的人身安全及职业健康。2适用范围适用于本管理处机修操作。3安全要点3.1工程维修主管是本管理处维修组的安全责任人，对本维修组的安全事宜负有培训、督导和整改的责任。3.2设备在维修保养前应先切断电源，并挂上“有人工作禁止合闸”的警告标志。3.3维修人员在拆卸机件时扳手用力不能过猛，以防打滑和因螺丝断裂而发生事故。3.4重型机件需用人力移动时，维修人员应互

6、相配合。3.5拆卸后的机件要堆放整齐、稳妥，严禁乱堆乱放，以防止机件滑动倒下伤人。3.6设备维修保养工作结束后，应将设备的安全装置、防护装置和保险装置重新装好。3.7设备在试运转时，维修人员应集中思想仔细观察。如发现异常要及时停试、找出原因，待排除故障并做好调试记录，一切正常后方可离去。3.8维修人员在用油类清洗机件时要注意火种，严禁吸烟及明火。废油要倒入指定盛器内集中处理，不准倒入下水道。3.9维修人员使用手锤时应注意保证自身及周围人员的人身安全，以防锤柄脱落击伤他人或造成其他安全事故。3.10维修人员在使用台钳时要夹紧被加工的工件。台钳钳口的使用间距不得超出其最大间距的三分之二。3.11维

7、修人员在登高作业时须佩戴安全带，使用移动扶梯时应认真进行安全检查，梯脚要有橡皮等防滑措施，以防楼梯滑倒。使用人字梯时必须检查拉绳是否绑扎牢固。2米以上登高作业时必须有人监护。3.12维修人员维修结束后现场的废弃物、污渍应按固体废弃物管理规程文件规定处置。4小型移动电具安全操作要点小型移动电具是指手枪钻、冲击钻、电锤、线材切割机、手持切割机、手持砂轮机（角向砂轮）等维修工具。4.1工程维修主管应对使用人进行安全技术指导并进行安全技术操作培训。4.2小型移动电具不得带“病”运转和超负荷作业。操作中发现异常情况应立即停机检查，禁止在设备运转时进行擦洗和修理，作业中严禁将头、手等伸入机械行程范围内。4

8、.3修理应由专业人员按照原厂说明书规定的条件或有关标准、规范进行，不得任意使用代用部件或改装、改造。4.4使用小型移动电具前，应检查机电设备、小型移动电具的电源线和安全防护装置。电源线破损或安全防护装置缺损和失效的机电设备、小型移动电具，未经专业人员更换、修复，不得投入使用。4.5小型移动电具必须按照出厂说明书规定的技术性能、承载能力、使用条件和本规程的有关规定，正确操作，合理使用，严禁超载作业或任意变更、扩大使用范围。4.6需定期检验检测的仪表和有关安全装置，应定期检验检测，确保完好，否则不得使用.4.7定期检测用于维修或服务所需的小型设备、设施、工具的使用性能及安全状况，做好日常维修保养工

9、作，并做好K小型维修装备及工具（清册）自检表检测记录。4.8移动电具无论单相、三相电都要插在带有漏电开关的插座上，并且漏电开关经测试可靠。引线和插头都应完好无损，引线须采用三芯（单相）、四芯（三相）坚韧橡皮线或塑料护套软线，截面须大于0.5m2,引线不得有接头，引线不宜过长缠挠使用。4.9使用结束，应切断电源并锁好开关箱。5几种常用电动维修工具安全要点5.1砂轮机安全操作规程5.1.1维修人员使用砂轮机之前须先检查砂轮是否完好、无裂缝，发现问题须立即停止使用，并贴上禁用标记。5.L2砂轮机必须装有防护罩、砂轮与防护罩之间决不能有任何杂物，以免开机时发生危脸。5.1.3开动砂轮机后，须待砂轮旋转

10、稳定后方可使用。5.L4砂轮机磨架与砂轮间的间隙尺寸应作经常检查，一般以l-20为宜，最大不应超过3mm。当砂轮直径或厚度磨损到只剩70%时，必须淘汰更新。5.1.5操作砂轮机时，不准站在砂轮机的正面，用力不可太大。5.1.6砂轮机上禁止磨削铜、铝、铅、木料、塑料等物品。5.1.7磨刀具的砂轮应与磨其他材料的砂轮分开使用。5.L8装卸砂轮时不准用榔头敲击，砂轮两边平面垫上纸垫拧紧，拧紧砂轮夹板螺钉时用力要均匀。5.1.9更换砂轮时应作预先检查，砂轮装好后需经过15分钟试运行，确认运行正常后方可使用。5.2台式钻床安全操作规程5.2.1台式钻床应由机修工专人负责定期检查和维护保养。5.2.2使用

11、钻床时严禁戴手套，以防发生伤害事故。5.2.3禁止在夹具停止转动以前拆换钻头或其他工作部件。5.2.4禁止直接用手清除钻屑。5.2.5禁止在钻床平台上敲击、平整硬物，以免损伤平台。5.2.6钻床开机之前应当确认加工件已被牢牢固定，以防工件摔落伤人。5.2.7在钻头尚未完全停止旋转之前，禁止改换皮带轮以调节转速。6其他电具电风扇（台扇、落地扇），轴流排风机、取暖器等电动用具每年使用前须作必要的自检，自检方式参照本规程，同时做好记录。7测试涉及电工测试内容须由电工维修人员实施操作，具体要求：a）拖线板相零与地之间绝缘值须大于0.38兆欧，相相、相零之间须大于0.22兆欧；b）移动电具相零与移动电具

12、外壳之间绝缘值须大于2兆欧。c）测试时用500V兆欧表进行测量。8相关文件基础设施管理控制程序9适用记录R小型机（电）维修工具（清册）自检表1目的规范本管理处设备机房的日常管理。2适用范围适用于本管理处电梯、空调、闭路电视监控、火灾报警、水泵及高（低）压配电等设备机房管理。3管理要求3.1机房外要有设备类别标识；设备机房的操作规程、管理规程上墙；电梯机房、高压配电间、监控中心室要安装机房重地，闲人莫入”字样的告示牌。3.2非相应机房工作人员进入机房需经维修主管批准后，由该机房管理责任人陪同下方可进入，并且必须在K设备机房出入登记表上进行登记。3.3机房内设备必须由专业人员负责操作，其它人不得擅

13、自操作。3.4当设备长时间停用时，应关闭机房内相应的电源（挂告示牌）。3.5严禁将食品带入机房内；机房内电源严禁用于与机房设备检修无关的电器器具。4消防要求4.1机房内须设置合适的灭火器材。所设置的灭火器材要定期检查，如有过期或失效的要及时更换。4.2机房内严禁吸烟。有条件的可以在机房内适当配备防水浸沙包条。5环境要求5.1保持机房干净整洁无积灰，不得有各类废弃物及油污，保持良好的室内照明及合适的环境温度。5.2门窗开启灵活，机房无破损、无裂缝、无小动物可能进入的通道。5.3机房要通风良好，要保证不让雨、雪侵入机房。5.4机房内不得堆放杂物。5.4与设备相关的各式记录须摆放有序。5.6对重点设

14、备机房应根据天气变化，及时调整空调温度设定，确保设备正常运行。6适用记录K设备机房出入登记表1目的确保空调设备处于良好的运行状态。2适用范围适用于本管理处（中心）中央空调系统以及分体空调的日常管理。3职责3.1工程维修主管负责检查中央空调系统以及分体空调的日常管理责任人的工作及相应记录，协调解决相关事宜。3.2责任人具体负责中央空调系统以及分体空调的日常运行及管理工作。4空调责任人日常工作4.1日常管理4.1.1根据设备机房日常管理规程做好机房管理工作。4.1.2各类控制柜与主机要相应对号，有明显标识。4.1.3督促维保人员遵守作业安全及环境保护要求，要重视氟利昂泄漏及废弃物的清场问题，减少空

15、气污染和环境污染。一旦出现违规行为应当及时制止，或向工程设备部通报，提出整改要求。4.1.4本管理处范围内属自管的分体空调，做好分包与日常管理工作。4.2日常保养4.2.1根据K中央空调机组巡视表的内容每天对中央空调机组进行巡检二次以上，发现问题及时处理，做好记录。巡检主要内容及说明包括如下：a）检查空调机组工作电压、电流是否超额定值，三相是否平衡；b）检查油压、高压、低压是否超额定值；c）检查空调主机、风机运转是否有异常振动或噪音；d）检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好；e）检查控制柜（箱）各动作是否正常，有无异常噪音或气味；f）检查循环水泵压盘根处是否密封，如漏水成线应及时处置；g）检查弹性联轴器有无损坏，如损坏应及时处置；h）检查水泵电机运转是否正常，如有异常及时处置。4.2.2每次开机前做好变风量机设备检查保养工作；如长期不开机确保每周巡检一次。检查保养内容如下：a）检查电机及风机各轴承温度和机组运转有否异响及震动；b）检查冷凝水排泄情况及进回水压力；C）检查盘管有否堵塞及分风阀是否在正常位置；