肇庆市物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）.docx

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1、肇庆市物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）第一条为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、国家发改委建设部物业服务收费管理办法、广东省物业管理条例、广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法和广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知（粤发改价格函（2019）2897号）等有关规定，结合我市实际，修订本实施细则。第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为。第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内

2、的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。第五条市价格主管部门会同市建设主管部门、市市场监督管理部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。各县（市、区）价格主管部门会同同级建设（房管）部门、市场监督管理部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。第六条业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约

3、定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库），即前期物业管理的服务收费，实行政府指导价；别墅、已成立业主大会的住宅（含自有产权车位、车库）、非住宅物业实行市场调节价。第八条实行政府指导价的物业服务收费，由各县（市、区）价格主管部门会同同级建设（房管）部门根据不同类型及服务内容、服务等级等由建设（房管）部门明确制定本行政区域内物业服务收费的基准价及浮动幅度，并向社会公布，同时抄送市价格、建设主管部门和市场监督管理部门。第九条实行政府指导价的物业服务收费，具体

4、标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并通过物业服务合同约定。实行政府指导价的住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化、合同到期，以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定物业服务收费具体标准的，物业服务企业应当根据物业服务实际情况与业主协商，按照民法典第二百七十八条规定，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定物业服务收费标准，重新签订物业服务合同。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商

5、确定。第十条实行政府指导价的物业服务收费，各县（市、区）价格主管部门和建设（房管）部门应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时对政府指导价标准进行动态调整。制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审或成本调查。第十一条前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。第十二条物业服务收费实行包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金

6、。物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。第十三条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:（三）物业管理区域绿化养护赛用；（四）物业管理区域清洁卫生费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;（七）办公费用;（八）管理费分摊；（九）物业服务企业固定资产折旧；（十）经业主同意的其它费用。第十四条物业共用部位、共用设施设备的维修费用，由共

7、有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊，在专项维修资金予以列支。实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。实行物业服务收费包干制的，小区的共用水电费分摊原则上应计入物业服务成本，不得另行向业主收取。物业服务企业与业主另有约定的，从其约定。第十五条物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。自有产

8、权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按车位（车库）的法定产权面积计收。具体标准由各县（市、区）价格主管部门会同同级建设（房管）部门制定，并向社会公布，同时抄送市价格、建设主管部门和市场监管部门。第十六条物业买受人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用。第十七条物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。第十八条物业管理区域内，供水、

9、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或周转金。第十九条业主对其物业进行室内装修的，其垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价，业主可依法委托物业服务企业、第三方或者自行处理装修中产生的垃圾和余泥渣土；装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费）不属于价格管理范畴，具体由物业服务企业、业主按有关保证金的法律、法规规定执行。第二十条小区实行出入证管理的，物业服务企业应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等），具体免费数量由当地价格主管部门会同同级建设（房管）部门确定。业主申请多配置或因遗

10、失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可收取工本费，工本费具体标准由物业服务企业按制作成本确定。第二十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十二条物业管理区域内的机动车停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车设施经营者依法与业主或使用人通过合同或其他方式约定。停车设施经营者已收取机动车停放服务收费的，不得向车位使用人重复收取车位物业服务费。第二十三条物业服务企业接受业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。第二十四条物业服务企业已接受委托实施物

11、业服务并收取相应服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十五条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置、物业收费窗口或通过网络公示等方式，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。第二十六条物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。第二十七条对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地市场监管部门申请协商调解。第二十八条物业服务企业有下列行为之一的，由属地市场监督管理部门依法查处：（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；（二）擅自设立强制性收费项目的；（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；（四）不执行本办法第十三条、十四条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；（五）其他违反价格法律、法规规定的行为。第二十九条本细则由市价格主管部门、市住房城乡建设部门、市市场监督管理部门按照各自职责负责解释。第三十条本细则自发布之日起执行，有效期5年。此前规定凡与本细则相抵触的，以本细则为准。