中山市西区街道经济联合总社“三旧”改造项目招商方案(征求意见稿）.docx

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1、中山市西区街道经济联合总社“三旧”改造项目招商方案（征求意见稿）为推动低效工业园区升级改造，促进产业转型升级，根据中山市城市更新管理办法（中府（2020）93号）、中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知（中府（2022）11号）、中山市人民政府关于印发中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）的通知（中府2023）58号），中山市西区经济联合总社（以下简称为“招选人”），计划通过“三旧”改造中的村企合作方式对位于中山市西区街道金昌工业区、总改造范围面积为L75公顷（17506.9平方米，折合约26.26亩）的用地实施全面改造（实际面积以经市批复改造方案为准）。根据有关规定制定

2、招商方案如下：一、项目基本情况（一）总体情况。项目用地位于中山市西区街道金昌工业区，北至悦生路和悦生涌，西至中山市兴保利洁具制造有限公司厂区和中山市金诚游乐设备有限公司厂区，东至中山市热度服饰有限公司厂区，南至金昌工业路，总改造范围面积1.75公顷（17506.9平方米，折合约26.26亩）。（二）土地现状情况。项目改造范围涉及1宗土地，属国有划拨建设用地，证载用途为工业，土地证号为中府国用（2004）第201546号，为招选人自24年开始使用。地块纳入改造范围面积1.75公顷（17506.9平方米，折合约26.26亩）。改造范围内共建有11栋建筑物，均具有产权证，证载建筑面积合计22151.

3、73平方米（粤房地证字第C2065288号、粤房地证字第C6409422号）。目前该地块已拆除建筑面积8995.9平方米，剩余现有建筑物建筑面积13,155.83平方米。（三）标图入库情况。项目用地符合关于印发V“三旧”改造标图入库工作指南的通知（中山更新发2022）17号）有关规定，正在办理标图入库工作。经初步审核，可纳入标图入库面积为1.75公顷（17506.9平方米,折合约26.26亩）,将全部纳入本次改造范围。（四）规划情况。改造项目用地符合国土空间总体规划、控制性详细规划，并且已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）。在现行土地利用总体规划中，项目用地全部

4、属于城镇建设用地，总面积为1.75公顷（17506.9平方米，折合约26.26亩）。在西区沙朗东片区控制性详细规划（2019）（中府函（2019）379号）中，项目用地含一类工业用地1.71公顷（17166.26平方米，折合约25.75亩）；道路用地0.03公顷（340.74平方米，折合约0.51亩）。一类工业用地各项指标为:规划容积率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建筑限高为生产性建筑高度W50米（特殊工艺除外）。改造项目位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。二、项目改造方式和目标（一）改造方式。项目属于全面改造类型，拟采取合作改造或单

5、一主体合并归宗改造方式，由招选人通过中山市公共资源交易平台以公开竞投的方式确定改造主体，并约定该改造主体在项目所在地成立具有独立法人资格的项目公司（已在西区街道注册的公司无需注册成立项目公司）作为改造主体。同时允许改造主体在规定期限内通过签订搬迁补偿安置协议方式整合周边土地，作为单一主体实施改造。根据规划情况，结合土地使用要求和后续土地整合情况，土地处置方案按以下方式之一执行：1.改造主体未能在规定期限内整合周边土地：由改造主体按合作方式实施改造，招选人将国有划拨用地17506.9平方米（折合约26.26亩）纳入改造范围，通过编制项目改造方案审批通过后，由经公开遴选的改造主体缴交国有划拔土地补

6、出让的一切税、费、金后，按资产交易办理转移登记手续至改造主体名下进行合作改造，产生的相关税费均由改造主体承担。2.改造主体在规定期限内整合周边土地：由改造主体按单一主体归宗方式实施改造，将本项目用地和所整合的用地一并纳入改造范围，后续通过注销不动产权证并按规划办理供地手续，规划为一类工业用地通过协议出让方式供地给改造主体，用于建设高标准厂房；规划为道路的划拨给道路管养单位；改造范围外规划为绿地等公共服务设施的划拨给西区街道办事处。（二）建设内容和时序。项目总建筑面积不小于6.99万平方米，容积率不低于3.0o项目不可分期开发建设，要求自签订出让合同之日起6个月内动工，动工之日起36个月内建设竣

7、工验收合格，主要实施高标准厂房建设。（三）产业导向。改造后将计划打造一个集工业孵化和腾挪安置于一体的产业园区，改造后主要以智能制造、先进制造业为改造方向，产业发展方向目标定位为粤港澳大湾区制造业数字化转型示范区。所引入的企业必须符合中山市的产业导向，“双高”企业I不得引入。（四）效益目标。项目相关情况须符合中华人民共和国节约能源法、公共机构节能条例、固定资产投资项目节能审查办法、中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则和中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定等文件相关规定；达产年2起连续三年或五年内有三年所产生的年产值不应低于1200万元/亩，所产生的年税收不低于30万元/亩（具1本方案的“

8、双高”企业：指高耗能和高污染的企业。2本方案的达产年：是指协议出让地块约定的全部工程竣工时限节点起算的第3年当年。-体以改造主体与西区街道办事处签订的监管协议为准）。三、合作方式和条件（一）合作方式。按照上述土地处置方式通过搬迁补偿协议将土地改造权益整合到改造主体名下后，改造主体采用现金补偿方式补偿给招选人。（二）合作条件。1.改造主体取得工业土地使用权，总面积17506.9平方米（具体面积按经市批复改造方案确定），并按规划要求且容积率不低于3.0开发建设项目，作为改造主体享受项目符合条件的“三旧”优惠政策。2 .招选人享受现金补偿。现金补偿不少于44,984,191元（大写为人民币肆仟肆佰玖

9、拾捌万肆仟壹佰玖拾壹元整），主要为土地补偿与地上建（构）筑物补偿费用。3 .招选人在按章程表决通过后，且“三旧”改造方案经市政府批准实施后，应按程序要求履行土地交付等主体责任。四、市场主体参与条件（一）竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并合法运作的独立法人。（二）竞投人或其控股子公司注册资本金不少于人民币IooOo万元（以“国家企业信用信息公示系统”（）的查询结果为准）o（三）竞投人或其控股股东的控股公司近三年在中山市内至少有1个“工改工”案例。（四）竞投人近三年在“信用中国”网站无不良记录（具体以代理机构在竞投资格文件截止时间当天查询结果为准，如失信记录已失效，竞投人须提供相关证明文件）。

10、（五）竞投人竞得后须在中山市西区街道注册成立全资独立法人项目公司作为改造主体实施全面改造（已在西区街道注册的公司无需注册成立新公司）。（六）不接受联合体参与竞投。五、竞投规则与要求（一）竞投规则。以协议出让整体地块自获得施工许可证之日起48个月内投资强度进行竞价，投资强度的竞价不设最高限制报价，竞投起始价为IOoO万元/亩，每次竞投加价幅度：1万元/亩,按照出价最高者确定竞得人。（二）履约保证金（保函）要求。1.竞投保证金。参与竞投人须于竞投会举行的1个工作日前缴纳竞投保证金人民币2,000,000元（大写为人民币贰佰万元整）,转入至中山市公共资源交易平台保证金账户。未中选者，竞投保证金在竞投

11、结束后5个工作日内原路退还。2.履约保证金（保函）。竞得人在签订中山市西区街道经济联合总社“三旧”改造项目合作协议（以下简称合作协议）后，须向招选人缴纳/提供人民币500,000元（大写为人民币伍拾万元整）的履约保证金/保函，其中：履约保证金转入招选人指定账户；履约保函为不可撤销、无条件见索即付银行保函，保函期限为2年，到期前改造主体必须提供后续保函。在招选人收到履约保证金/银行保函之日起5个工作日内向交易中心提出申请，将竞投保证金全额原路退回给竞得人。在项目竣工验收合格后，履约保证金返还给竞投人或保函终止。六、其他监管要求（一）本项目自完成建设竣工验收出具不动产权证之日起10年内由竞得人全部

12、自持，未经报请西区街道政府审批同意，不得办理分割销售转移登记，同时本条款纳入监管协议中。（二）竞得人须自拍卖成交之日起3个工作日内到中山市公共资源交易中心现场，在交易中心工作人员见证下签订拍卖成交确认书。并自签订拍卖成交确认书之日起5个工作日内凭西区街道办事处认定其涉及投资项目属于重点投资项目的相关资料，与招选人签订合作协议。逾期未签订的视为放弃竞得的资格，竞投保证金不予退还。（三）后续清租清退过程中涉及的补偿标准及费用，由竞得人与相关主体协商确定。（四）竞得人在签订合作协议后3个月内若与相邻符合三旧改造条件的地块的国有用地权属人达成合作意向（以签订搬迁补偿协议为依据），则由改造主体按单一主体归宗申报改造方案；若3个月内未达成合作意向（以签订搬迁补偿协议为依据），则由改造主体按合作改造申报改造方案；若3个月内改造主体未成功申报改造方案，则此次遴选改造主体无效，取消改造主体资格，不予退回已缴交的履约保证金。（五）竞得人须按合作协议、监管协议约定实施改造。（六）竞得人违反或未达到相关协议约定内容的，按协议约定承担相应的违约责任。