珠海市国有建设用地地价管理规定（征求意见稿）.docx

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1、珠海市国有建设用地地价管理规定（征求意见稿）第一章总则第一条【制定目的及依据】为加强地价管理，维护土地市场正常秩序，进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益，根据有关法律法规规定，结合本市的实际，制定本管理规定。第二条【适用范围】在我市行政区范围内（不含横琴粤澳深度合作区），以划拨、出让、租赁（含临时使用）和作价出资（入股）等方式取得的国有建设用地使用权的土地价款（含租金,以下简称“地价款”），依据本管理规定确定。地价款的计算标准以人民币为结算单位；用外币支付的，按支付当日结算银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。第三条【地价核定体系】地价款是以

2、经市政府批准定期公布施行的基准地价、标定地价为基础，采取逐宗委托土地估价机构开展的土地使用权有偿使用评估价格（以下简称“评估价”）并经集体决策确定（符合本管理规定第二十七条的除外）。采取招标拍卖挂牌方式出让、租赁的用地，地价款应以实际成交价格计收。基准地价、标定地价经市政府批准后公布实施，并可根据社会经济发展、土地市场供求状况适时调整。评估价是指土地估价机构按照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范等规定的程序和方法，结合所在区位正常市场价格水平，评估拟有偿使用宗地的土地使用权价格或应当补缴的地价款。地价中万山海洋开发试验区的土地开发程度为“三通”（宗地外通路、通电、通讯），其他区域的土地开发

3、程度为“五通一平”（宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地内土地平整），另有规定或土地出让合同（协议）另有约定的除外。第四条【部门职责】自然资源主管部门负责本管理规定的具体实施工作。各区政府、财政、工信、发改、国资、不动产登记、税务等部门，依据各自职责配合做好我市国有建设用地使用权有偿使用管理相关工作。经济功能区管理机构履行区政府的职责。第五条【地价核计情形】自然资源主管部门依以下及相关法律法规规定的情形，按照受理用地单位相应申请时的地价管理规定办理地价核实计收手续：（一）用地单位以有偿使用方式取得土地使用权，申请办理用地批准手续的。（二）用地单位取得土地使用权后，经依法批准改变原规划设

4、计条件的。（三）办理不动产确权地价核实的。（四）经依法批准工业物业产权办理分割转让的。（五）经依法批准办理划拨土地使用权转让（含划拨改为出让）的。（六）其他需要办理地价核实计收手续情形的。用地容积率小于或等于LO的宗地，按用地面积计收地价；用地容积率大于LO的宗地，按建筑面积计收地价，另有规定或土地出让合同（协议）另有约定的除外。因土地置换或用地单位申请改变土地使用条件等情形造成土地价值降低的，不退回相应地价款。第二章划拨用地第六条【新供地情形】符合划拨用地目录并经有权限的人民政府批准以划拨方式供地的，土地无偿按现状供地，土地使用年限为未定期。对于非各级财政承担项目建设资金的建设项目，用地单位

5、需缴纳土地取得成本。土地取得成本按照对应区域实际发生的土地征收、转用、平整等费用及宗地面积占比核算，具体操作细则另行规定。第七条【历史未计收地价用地情形】对于历史确权用地（含已办理房屋所有权登记但未办理用地批准手续）或已办理用地批准手续的划拨用地，以划拨方式提供土地使用权，土地无偿按现状供地，土地使用年限为未定期；经有权限的人民政府依法批准转让（含划拨改为出让）的，按本管理规定第九条补缴地价。第八条【历史有偿划拨情形】对原经批准以有偿划拨方式供地的，按照以下方式处理：（一）符合划拨用地目录的，经市政府批准土地取得方式变更为无偿划拨后，原已按有偿划拨方式缴交的地价不再作退还、抵顶；原已按有偿划拨

6、方式取得土地使用权但欠缴地价款或作挂账处理的，不再追缴或原挂账手续作注销处理。（二）不符合划拨用地目录的，经有权限的人民政府批准划拨土地使用权转让（含划拨改为出让）后，再依本管理规定第九条补缴地价款。第九条【划拨改出让情形】经依法批准划拨土地使用权转让（含划拨改为出让）的，按依法受理地价补缴申请时出让土地使用权评估价与划拨土地使用权评估价的差额计收地价款。评估时除单套住宅采用剩余年限，其他均按出让土地相应土地用途法定最高年限确定土地使用年限。第三章出让用地第十条【产业用地出让底价】属于广东省优先发展产业且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%执行，但

7、不得低于土地取得成本、士地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。第十一条【工业、仓储用地配套地价】工业、仓储用地中，行政办公及生活服务设施用地面积不超过总用地面积7%,且建筑面积不超过总建筑面积15%的，不另计收地价；超过部分其工业、仓储用地用途不变，地价款按以下方式计收：（一）建筑面积已超过总建筑面积15%的，超过部分按相应批准建筑使用功能的评估价另行计收；（二）建筑面积未超过总建筑面积15%、用地已超过总用地面积7%的，超过部分按相应用途的市场评估总地价计收。（三）对土地出让合同（协议）有明确约定的，应从其约定。对取得用地当时地价管理规定文件有明确规定的，并已按照当时的规定予以办理过相

8、应地价核计业务的，可按照当时的规定予以办理。第十二条【商业用地地上使用权地价】商业用地地上使用权以商业楼宇的第三层起算，并按照商业地表使用权对应楼层确定评估价。第十三条【别墅用地地价】别墅用地地价款按以下方式计收:（一）容积率小于或等于O.4时，按用地面积计价。（二）容积率大于0.4小于或等于0.6时，超出容积率0.4部分的建筑面积另按本条第（一）项计价标准的3倍加收地价。（三）容积率大于0.6时，超出容积率0.6部分的建筑面积另按本条第（一）项计价标准的5倍加收地价。第十四条【地上停车楼地价】停车楼（库）用地地上部分按首层商业评估价的0.05计收，地下部分不计收。用地单位利用自有用地建设配套

9、地上停车楼（库）的，按以下方式计收地价款：（一）商服、住宅用地的，按用地主功能评估价（商业用地按首层商业评估价）的0.05计收。（二）工业、仓储用地及公服用地等的，按用地主功能评估价的0.10计收。第十五条【地下空间地价】开发利用地下空间（地下室及半地下室）的，按以下方式计收地价款：（一）住宅（别墅）配套的结建式地下空间统一登记为住宅的，按住宅用途评估价及楼层修正系数进行地价修正，其中地下负一层的修正系数为0.10,地下负二层为0.05,地下负三层及以下不计收。（二）地下空间批准建筑使用功能为商业的，按照首层商业用途的评估价及楼层修正系数进行地价修正，其中地下负一层的修正系数为0.4,地下负二

10、层的修正系数为0.2,地下负三层及以下不计收。（三）工业、仓储用地、公共服务用地配建的地下停车位（库），不得分割销售，不计收地价。（四）其他情形的结建式地下停车位（库），在符合建设工程规划的前提下需分割销售的，应先以销售整体按评估价计收地价；不分割销售的部分，不计收地价。第十六条【风景名胜设施用地地价】风景名胜设施用地（含旅游用地）内配套的永久性建筑物原则上不得分割转让，地价款按以下方式计收，土地出让合同（协议）另有约定的除外：（一）容积率小于或等于0.03时，按风景名胜设施用地面积计价；（二）容积率大于0.03时，超出容积率0.03部分的建筑面积按相应批准建筑使用功能的评估价计收，其风景名胜

11、设施用地用途不变。风景名胜设施用地按现状供地，用地单位自行承担宗地内的配套工作。第十七条【码头用地地价】港口码头用地和游艇码头用地占用岸线的，需按占用岸线的长度加收地价，占用岸线加收地价在评估拟出让宗地土地使用权价格时一并评估确定。第十八条【多用途用地未明确各用地占比补缴地价】一宗用地上具有两种及以上土地用途（功能），且办理当时原规划部门尚未明确各用途的具体占比，原国土部门暂按总容积率计费的出让用地（采用综合价的除外），在明确具体各用途占比后，用地单位首次到自然资源主管部门办理地价核实计收时，在原已计收地价的容积率内各用途的具体面积调整的，补缴地价款按原计价标准核实计收。第十九条【公开出让用地

12、补缴地价】以招标拍卖挂牌公开出让、租赁方式取得并以评估价为基础核实补缴地价的，补缴地价款取实际成交价和评估价两者孰高者核实计收。第四章其他第二十条【不计收地价情形】除上述规定情形外，具有下列情形的，不计收地价：（一）房产测量规范规定不计算建筑面积的建筑物、构筑物。（二）符合划拨用地目录，且以划拨方式取得国有建设用地使用权的。（三）结建式地下空间项目（符合本管理规定第十五条情形的除外）。（四）市政设施中的道路、广场、排洪渠、走廊、公厕、公用绿地和公园用地。（五）建筑物架空层、消防通道、避难层、围廊、连廊、出入口、通风口等公共使用部分。（六）由农村集体经济组织自用且土地使用权保留划拨性质的留用地。

13、（七）加油站用地经批准增加加气、加氢功能的。（八）经批准在现有停车场（位）等现有已出让建设用地上设立他项权利建设充电设施，并保持现有建设用地已设立的土地使用权及用途不变的。（九）房改房、个人购买并已确权登记在个人名下的平价房、廉价房、经济适用房上市交易（土地取得方式由划拨改为出让）的。（十）以出让方式取得的工业、仓储用地增加建筑面积，超出容积率LO的部分（符合第十一条规定应计收地价的情形除外）。（十一）经依法批准，将项目产业用地配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比由15%提高到上限30%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，且

14、土地使用权保留划拨的。（十二）以出让方式取得的电力设施项目用地建筑面积超出容积率1.0的部分。（十三）根据国有建设用地使用权出让合同约定，项目用地须配建并无偿移交政府的建筑物，其建筑面积增加的部分。（十四）法律、法规、市政府及以上政府部门另有规定或土地出让合同（协议）约定不计收地价的情形。第二十一条【土地置换】土地取得方式为出让，因国土空间规划调整等原因，经市政府批准采用置换方式调整的土地，新用地与原用地的土地价值按等值原则处理，土地价值按评估价确定。第二十二条【工业用地转让】以出让方式取得的工业项目用地转让时项目未整体投产的，补缴地价款按以下方式处理：（一）土地出让合同（协议）有约定的，按约

15、定标准补缴地价；（二）土地出让合同（协议）未约定且享受优惠地价（即低于出让时基准地价或评估价）的，由原受让方按受让时未优惠的地价标准补缴差价；（三）土地出让合同（协议）未约定且未享受优惠地价的，不计收地价。第二十三条【分割转让】大型商贸市场用地、农贸市场用地，用地及建筑物原则上不得分割销售、分割转让。对本管理规定或土地出让合同（协议）约定原则上不得分割转让，依照法定程序批准分割转让的，按照依法受理地价补缴申请时相应批准用途的评估价补缴地价；分割转让部分属用地配套的，按相应建筑使用功能计收地价，其土地用途保持原用地土地用途不变。工业物业产权经批准分割转让且原容积率1.O以上部分未计收地价的，超出

16、LO部分应当由转让方按照评估价补缴相应分割转让部分的地价款。分割转让部分优先按照超出容积率LO部分核算，直至剩余部分计容积率建筑面积减少至容积率L0。第二十四条【临时用地使用费】经依法批准，建设项目施工、地质勘查需要临时使用国有存量建设用地的，按照临时用地使用期限对应的工业用途评估价计收临时用地使用费。第二十五条【租赁工业用地地价】依法租赁国有建设用地用于工业项目的，土地租赁期限最长不得超过20年。租赁底价采用公开方式委托土地估价机构进行评估，可按照租赁年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数。续期时的地价款，可参照原租赁合同约定的价格评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准。第二十六条【先租后让】以招标拍卖