西安市农村宅基地审批、管理、执法具体操作办法（试行）.docx

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1、西安市农村宅基地审批、管理、执法具体操作办法（试行）根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例陕西省实施中华人民共和国土地管理法办法陕西省农业农村厅陕西省自然资源厅陕西省住房和城乡建设厅关于进一步加强农村宅基地和农民住宅建设管理的通知（陕农发（2023）38号）等法律法规和文件精神，为进一步加强全市农村宅基地审批管理，规范审批程序和用地建住宅行为，盘活农村闲置宅基地和闲置住宅，加大农村宅基地违法查处力度，按照“疏堵结合、批罚并举”的工作思路，聚焦保障居住、管住乱建、盘活闲置，严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，结合我市实际，制定本办法。一、落实村

2、庄规划和农村村民住宅用地指标（一）落实村庄规划编制各级资源规划部门要依据国家和省、市相关规定，指导镇（街道）编制村庄规划，为农村宅基地及村民住宅建设管理提供依据。要结合村庄分类，按照“集聚提升类、特色保护类村庄加快编制，城郊融合类村庄可纳入城镇控制性详细规划统筹编制，搬迁撤并类村庄原则上不单独编制”的要求，统筹考虑资源禀赋、发展潜力、生产生活习惯等因素，以及农村村民（指具有农村集体经济组织成员身份的人员，下同）住宅建设合理用地需求，加快推进全市村庄规划编制工作。至J2025年底，完成农村村民建住宅，应当符合国土空间规划和村庄规划，优先利用原有农村宅基地和村内空闲地，不占或少占耕地，禁止占用永久

3、基本农田。禁止在洪涝灾害、地质灾害危险区内新建村民住宅。涉及占用土地利用现状用途为农用地和未利用地的，应当先行办理农用地转用审批手续。镇政府（街道办事处）在审批农村村民住宅用地时，村庄规划已批准的，要严格落实。村庄规划暂未批准的，要统筹考虑宅基地规模和布局，与未来规划做好衔接。村民在村庄规划区内选址建设住宅的，应依规核发乡村建设规划许可证；尚未编制村庄规划的，可按照用途管制规则和建设管控要求，核发乡村建设规划许可证，注明建设管控要求和约束条件，规范村民住宅建设行为。城镇开发边界范围外，人均土地少、不能保障一户拥有一处农村宅基地的村，在充分尊重农民意愿的基础上，可以通过村庄整治、废旧农村宅基地腾

4、退等方式，保障农村村民实现户有所居。城镇开发边界范围内，严格控制新增宅基地建设住宅，在充分尊重农民意愿的基础上，可以通过多种方式满足农村村民的居住需要。（二）落实农村村民住宅新增建设用地指标区县政府（开发区管委会）负责农村宅基地指标落实工作。农村村民住宅建设用地所涉及的新增建设用地年度计划指标实行单列，专项用于符合“一户一宅”和国土空间规划要求的农村村民住宅建设，单独组卷报批，实报实销。每年11月底前，各区县、西咸新区及有关开发区资年度计划指标需求，报区县政府（开发区管委会）审核同意后，由区县政府（开发区管委会）报市资源规划局、市农业农村局审查。审查通过后，由市资源规划局汇总全市农村村民住宅新

5、增建设用地需求，报市政府审核同意后，上报省自然资源厅和省农业农村厅。各区县政府、西咸新区及有关开发区管委会要落实耕地占补平衡主体责任，将农村村民占用农用地和未利用地建住宅时，办理农用地转用审批手续涉及的耕地开垦费列入本级年度财政预算，足额予以保障。市农业农村局会同市资源规划局、市财政局就落实耕地开垦费问题进行专项安排，市政府将对各区县政府、西咸新区及有关开发区管委会落实耕地开垦费情况进行专项督查。二、依法履行农村宅基地审批手续（一）确定农村宅基地面积标准根据陕西省实施中华人民共和国土地管理法办法规定：农村村民每户只能有一处宅基地，城市郊区、平原每户不超过一百三十三平方米（二分）；川地、嫄地每户

6、不超过二百平方米（三分）；山地、丘陵地每户不超过二百六十七平方米（四分）。宅基地所属地域类型，由区县政府（开发区管委会）根据资源规划部门提供的国土调查、地形地貌等基础数据，结合本区域实际确定。各区县、西咸新区及有关开发区农业农村部门结合区域土地资源状况，综合考虑区域、用地类型、农户数量和需求等情况，在不超过陕西省宅基地面积标准范围内研究提出本区域宅基地面积标准，报区县政府（开发区管委会）确定。（二）明确农村宅基地申请条件农村宅基地严格落实“一户一宅”的法律规定，农村村民符合下列条件之一的，可以户为单位申请宅基地：1 .符合有关法律规定，因子女结婚等原因确需分户，而现有宅基地面积低于标准的；2

7、.因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的；3 .因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置的；4 .符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；5 .法律法规规定的其他情形。农村集体经济组织或村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用一处宅基地。夫妻双方属于不同农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：1 .不符合“一户一宅”或宅基地用地限额规定的;2 .申请异址新建住宅但未签订退出原宅基地协议的；3 .将宅基地

8、使用权赠与、转让他人，或将地上房屋出卖、出租、赠与他人，再申请宅基地的；4 .不符合区县、镇街级国土空间规划、村庄规划的；5 .不符合分户申请宅基地条件的；6 .原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；7 .法律法规不予批准的其他情形。（三）规范农村宅基地审批程序1 .农户申请。符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出申请，并提交户口簿、身份证、农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）和农村宅基地使用承诺书（附件2）等相关材料。涉及建新拆旧的，需签订退出原宅基地协议。2 .村组审查公示。（1）村民小组初审公示。村民小组收到申请后，应当于5个工作日内提交村民小组会议讨

9、论，对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准等情况进行初审，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内进行公示,公示期不少于7个自然日。公示无异议的，村民小组在农村宅基地和建房（规划许可）申请表中签署意见并将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）审查。（2）村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效，拟用地建房是否符合区县、镇街级国土空间规划和村庄规划，是否征求了用地建房相邻权利人意见等，于5个工作日内完成审查后，对审查通过的在农村宅基地和建房（规划许可）申请表上签署意见，报送镇政府（街

10、道办事处）。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请。村级组织在收到申请后，应当于5个工作日内提交村民代表会议进行审查。审查通过的在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于7个自然日。公示无异议的，由村级组织签署意见后报送镇政府（街道办事处）。3 .镇政府（街道办事处）审批。（1）公开审批制度。农村村民住宅用地，由镇政府（街道办事处）审核批准。镇政府（街道办事处）要依托镇街政务中心等平台，设立农村宅基地审批和住宅建设受理窗口，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的联审联办机制，将部门职能职责、办理流程、申请要件等公开上墙，印制办事指南、提

11、供农房设计图集和本地区农村建筑工匠名单，方便农民群众办事。（2）联审内容。对于符合申请条件、材料完备的申请，镇政府（街道办事处）应当及时受理，并在15个工作日内组织镇政府（街道办事处）内部承担农业农村、资源规划、住房建设等工作职能的相关机构完成现场勘察等联审工作。主要审查以下内容：承担农业农村工作职能的机构审查申请人是否符合条件、是否符合“一户一宅”要求、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过审核公示等；承担资源规划工作职能的机构审查用地建房是否符合区县、镇街国土空间规划、村庄规划和用途管制要求；承担住房建设工作职能的机构审查村民住宅设计是否符合施工安全规定，设计

12、风貌和建筑风格是否与乡村环境相协调等。涉及交通、林业、水利、电力等部门职能的，镇政府（街道办事处）要及时征求相关部门的意见。（3）审核批准。农村村民使用宅基地建住宅审批分为异址新建和原址翻建、改扩建两类。异址新建审批：利用村内集体建设用地异址新建住宅的，镇政府（街道办事处）在收到农村集体经济组织报送的农村村民异址新建住宅用地申请材料后，应按照规定组织联审。完成审查后，由各联审机构在农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件3）中签署意见。镇政府（街道办事处）根据各机构联审结果进行审批，核发乡村建设规划许可证（附件4）和农村宅基地批准书（附件5）。利用农用地或未利用地异址新建住宅的，应在符合村庄规

13、划和用途管制前提下，由镇政府（街道办事处）按年度分批次向区县（开发区）资源规划部门申请办理农用地转用报批手续，经依法批准后按户逐宗审核批准宅基地，核发乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。原址翻建和改扩建审批：镇政府（街道办事处）在收到农村集体经济组织报送的农村村民原址翻建或改扩建住宅用地申请材料后，应按照规定组织联审。完成审查后，由各联审机构在农村宅基地和建房（规划许可）审批表中签署意见。镇政府（街道办事处）根据各机构联审结果进行审批，核发乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。镇政府（街道办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关材料归档留存，并及时将审批情况按季度报送各区县、西咸新区及

14、有关开发区农业农村、资源规划、住房建设等部门备案。三、加强农村宅基地规范管理（一）加强宅基地资格权认定管理各区县政府、西咸新区及有关开发区管委会要积极开展农村宅基地资格权认定管理工作，制定农村宅基地资格权认定管理办法（试行），规范农村宅基地资格权认定管理，保障村民合法权益。农户宅基地资格权认定既要遵循农民群众生产、生活、居住等历史情况，也要实事求是、注重现实，尊重农民群众意见，不搞一刀切。宅基地资格权认定的具体标准和条件必须经村民（代表）大会充分协商、民主决定，不能由少数人决定。（二）加强村民住宅建设全程管理1.宅基地丈量批放。农村村民只能在批准的宅基地位置、面积和四至范围内按照规划许可建造住

15、宅及其附属设施。建房基底面积与宅基地面积比例适当，预留空间能够满足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在宅基地范围内。经批准建房的农户应当在开工前向镇政府（街道办事处）申请现场划定宅基地用地范围，镇政府（街道办事处）应当自受理申请之日起10个工作日内组织有关工作人员实地丈量批放宅基地，确定坐落、四至、界址等，明确建设要求。宅基地未经镇政府（街道办事处）丈量批放,不得开工。经镇政府（街道办事处）批准后的宅基地，两年内必须开展建设,未开展建设或未按照规定用途使用宅基地的，由村级组织报请镇政府（街道办事处）收回宅基地使用权。农村村民经批准另址建设住宅的,在新住宅建成后3个月内自

16、行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并由村集体收回原宅基地。2,住宅施工建设。村民建设住宅，可委托有资质的建设工程设计单位出具施工图，也可委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员设计出具施工图，或者在选用各级住房建设部门免费提供的农村住房建设通用图集作为设计方案的基础上，委托前述设计单位或设计人员设计出具施工图。村民异址新建、原址翻建和改扩建跨度超过九米或者两层以上（不含两层）住宅的施工工程，必须由具有相应施工资质的施工单位承担。村民住宅建设应尊重村庄原有肌理和格局，保护村庄风貌的整体性和地域特色,建筑高度、体量、材料、色彩应与周边环境相协调。镇政府（街道办事处）应当组织技术服务机构或专业技术人员，对农村住宅建设的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、