物业消防维保方案.docx

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1、物业消防维保方案一、日常维保工作安排1、每月按计划抽样测试部分设备，致使一年内所有设备全部测试一遍。确保设备的正常运行。2、每季度或半年（视消防工程大小）进行全面的检查，发现问题及时处理。3、每年派专业的消防维保队伍进行整体的消防测试，确保设备的正常运行。4、协助业主找专业的探测器清洗厂，完成对所有探测器的清洗工作。5、协助或完全负责同消防部门的业务，确保不因消防问题而耽误其它工作的正常进行。二、消防设施维护、保养内容1、消防维保共分以下系统：1.l火灾自动报警系统1.2 消防联动系统1.3 自动喷水灭火系统;1.4 消火栓系统;1.5 气体灭火系统；1.6 防火卷帘门；2、具体维保方案2.1

2、 室内消防栓系统的维护保养2.1.1 维修保养工作内容2.1.1.1 检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合设计或规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；2.1.1.2 检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；2.1.1.3 检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；2.1.1.4 检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；2.1.1.5 定期试验消防栓检查其喷水充实水柱是否达到规范或设计要求；2.1.1.

3、6 定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；2.1.1.7 检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常定期清洗过滤器;2.1.1.8 定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位和螺栓加黄油润滑；2.1.1.9 检查止回阀启闭是否灵活、有效；2.1.1.10 定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。2.1.2 维修保养工作标准2.1.2.1 消防栓箱内配置齐全，各项配件完好，消防栓口静压符合设计或规范要求

4、；2.1.2.2 试验消防栓破玻按钮，消防栓水泵启动，各项联动设施动作，消防中心有报警信号和消防水泵状态显示；2.1.2.3 各阀门处于正常的开或关状态，且有明显标志，阀体完好、不漏水；2.1.2.4 消防栓系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损；2.1.2.5 消防栓喷射时，其充实水柱达到设计或规范要求；2.1.2.6 安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效；2.1.2.7 减压阀和过滤器外观完好，减压阀工作稳定、可靠，且减压比例准确，过滤器内无杂物，水流畅通；2.1.2.8 阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏；2.1.2.9 止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外

5、观完好；2.1.2.10 消防栓系统管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。2.1.3 维修保养工作计划2.1.3.1 每月检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；2.1.3.2 每月检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；2.1.3.3 每周检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；2.13.4 每周检查保养消防栓系统的水泵接合器,确保完整、不渗漏；2.13.5 每季至少一

6、次试验消防栓，检查其喷水充实水栓是否达到规范或设计要求；2.13.6 6每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；2.13.7 每月检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，每季定期清洗过滤器；2.13.8 每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；2.13.9 9每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；2.13.10 0每季定期对消防栓系统管网进行全面检查,对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。2.2自动喷水灭火系统的

7、维护保养2.2.1.1 检查试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常（水压、流量是否达到要求）；2.2.1.2 检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等；2.2.1.3 检查喷淋头、管道是否完好，有无爆裂隐患；2.2.1.4 检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示；2.2.1.5 检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；2.2.1.6 定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；2.2.1.7 检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；2.2.1.8 试验湿式报警阀、水力警铃

8、动作是否灵敏喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确；2.2.1.9 定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；2.2.1.10 检查止回阀启闭是否灵活、有效；2.2.1.11 定期对喷淋系统管网进行全面检查,对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。2.2.2.1 楼层喷淋管网末端试验压力（动、静压力）流量符合设计或规范要求；2.2.2.2 水流指示器动作灵敏、报警准确、及时，复位正常，消防中心显示报警地址正确；2.2.23喷淋头外观完好，无滴漏或

9、爆破隐患;2.2.2.4 阀门处于正常开、关状态，有明显标志，信号阀门开、关灵活、有效，消防中心有关闭信号显示，报警地址准确；2.2.2.5 喷淋系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损；2.2.2.6 安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好,工作灵敏、可靠、有效；2.2.2.7 淋立管的自动排气阀无堵塞或漏水,工作正常；2.2.2.8 湿式报警阀外观完好，无渗漏，放水试验时动作灵敏，其压力开关联动喷淋泵启动，消防中心报警显示准确；2.2.2.9 阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏；2.2.2.10 止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好；2.2.2.11 喷淋管网外观完好,无变形、无

10、锈蚀、脱漆和渗漏。2.2.3维修保养工作计划2.2.3.1 每月分批次试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常（水压、流量是否达到要求）；每周检杳一次楼层喷淋末端静压是否达到规范要求；2.23.2 每月检杳试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等；2.23.3 每周检查喷淋头、管道是否完好，有无破裂隐患；2.23.4 每月检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示；2.23.5 每周检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；2.23.6 每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；2

11、.23.7 每月检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；2.23.8 每月检杳试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确；2.23.9 每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；2.23.10 0每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；2.23.11 1每季定期对喷淋系统管网进行全面检查,对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。2.3火灾自动报警系统的维护保养2.3.1 维修保养工作内容23.1.1 用专用测试

12、仪器分期分批次全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；23.1.2 检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；23.1.3 3试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响,消防中心显示报警区域是否准确；23.1.4 检查主控屏和联动控制屏的各项输入、输出显示功能是否正常，并全面清洁、保养；23.1.5 检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的通信、控制信号是否正常，检查界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运行；23.1.6 6检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；23.

13、1.7 检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落；23.1.8 定期对备用电源进行12次充放电试验；13次主和备用电源自动切换试验；23.1.9 9定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏；23.1.10 0定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；23.1.11 1定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。23.2.1 探测器动作灵敏,报警准确；23.2.2 主控屏工作正常,正常显示报警区域和输出联动信号；23.2.3 手报按钮动作灵敏，报警准确，联动功能正常；23.2.4 主控屏和联动控制屏外观完好、清洁,各项输入、输出显示功能正常；23.2

14、.5 界面（模块）各项参数正常，与外围设备的通信、控制信号正常；23.2.6 电池组的电压及其他参数正常，供电稳定、可靠；23.2.7 系统设备所有接线牢固，无松动、破损或脱落；23.2.8 主、备电源自动切换功能正常；23.2.9 探测器外观完好，内外部清洁，功能正常；23.2.10 0报警主机控制程序正确,各项功能正常；23.2.11 1系统接地电阻符合规范或设计要求。2.3.3维修保养工作计划2.33.1 每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；2.33.2 每月检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂

15、鸣是否鸣响；2.33.3 每月试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣2.33.4 每周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常，并全面清洁、保养；2.33.5 每月检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的反馈信号是否正常，每季定期测试界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运行；2.33.6 每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；2.33.7 每季检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落。2.33.8 每季定期对备用电源进行12次充放电试验口3次主和备用电源自动切换试验。2.33.9 每季定期对感烟、感温探测器进行清洁,必要时进行清洗，确保报警灵敏；2.33.10 0每周定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；2.33.11 1每月定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。2.4气体灭火系统的维护保养2.4.1 维修保养工作内容2.4.1.1 检查保养各台气体灭火控制器，测试其功能是否正常；2.4.1.2 检查启动瓶药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求（压力表指针是否在绿区），有无泄漏现象；2.4.1.3 检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常；2.4.