房地产司法鉴定估价报告.docx

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1、房地产司法鉴定估价报告估价项目：周村区东门路222号院内9号楼1单元6层西户一套住宅房地产拍卖评估委托方：淄博市周村区人民法院估价方：山东金鹏颐和房地产土地评估有限公司估价师：石鹏魏元杰报告日期：2018年口月27日报告编号：鲁房评估2018第C148号一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、估价结果报告7五、附件14（一）淄博市周村区人民法院技术鉴定委托书（2018）鲁0306估113号；（二）估价对象房屋坐落位置示意图；（三）估价对象房屋现场查勘记录；（四）估价对象房屋现场查勘照片；（五）估价对象房屋产权、产籍档案证明及土地查档证明复印件；（六）淄博市周村区人民法院对

2、外委托评估移交单；（七）淄博市周村区人民法院执行裁定书（2018）鲁0306执360号;（八）房地产估价机构营业执照复印件；（九）房地产估价机构资格证复印件；（十）房地产估价师注册证书复印件。六、估价技术报告（估价机构留存）致委托方函淄博市周村区人民法院：受贵院委托，我公司组织估价人员，于2018年11月12日至11月27日，根据委估目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据国家标准房地产估价规范以及有关法规、政策和标准，在合理的假设下,采用科学的估价方法进行专业分析、测算和判断，对登记在樊蕾名下位于周村区东门路222号院内9号楼1单元6层西户一套住宅房地产的拍卖市场价值进行了评估，为

3、贵院执行实现担保物权纠纷一案裁定拍卖处置房地产提供价值依据，现将估价情况及结果报告给你们。经评估，估价对象房屋建筑面积146.18平方米，带储藏室、带外置阁楼，分摊占用土地使用权面积67.71平方米，在估价价值时点2018年11月12日，房地产拍卖市场价评估总值为74.56万元，人民币大写：柒拾肆万伍仟陆佰元整,折合每建筑平方米约5101元。附：房地产司法鉴定评估结果报告。山东金鹏颐和房地产土地评估有限公司法人代表：二O一八年十一月二十七日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公

4、正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、本次估价中所依据的委托方提供的所有资料，我们不负责核查其全面真实性和合法性，其全面真实性和合法性应由委托方负责。4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与估价委托人等估价厉害关系人没有个人利害关系或偏见。5、我们按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和相关法规，以及委托方提供的所有资料对估价对象进行专业分析、测算和判断而形成估价意见和结论，并撰写本估价报告。6、我们依据委托方提供的相关资料，已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8、署名估价师及评估机构对本报告保留

5、最终解释和修改权。9、注册房地产估价师签名、盖章：估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、委托方提供的资料是真实有效的。2、估价对象为合法房产，即已取得房屋所有权和土地使用权，权属清楚无纠纷，且未设定他项权利和优先受偿权。3、估价对象为价值时点的权益和物业状况及法定用途，并能继续使用和在公开市场上依法转让。4、估价目的是为法院执行实现担保物权纠纷一案强制拍卖处置房地产提供市场价值依据，属非正常市场自由交易行为。5、估价结果为估价对象在本次估价的价值时点在拍卖市场上能实现的客观合理的价值，在此价值时点房地产市场是相对稳定的，并存在自愿竟买者，且不考虑特殊买家的附加出价或卖家的有意降价；也未考虑

6、未来国家宏观经济政策、市场供求关系变化和自然不可抗力因素，以及法院强制执行短期变现市场因素和拍卖成交后产权过户时应发生相关税费等因素对其价值的影响。二、估价及报告使用的限制条件1、本估价结果系估价人员依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范和相关法规，以及委托方提供的所有资料并经现场查勘，对估价对象的价值进行专业分析、测算和判断而形成的估价意见和结论。在此过程中受本次估价目的、委托方提供的资料和现场查勘情况，以及价值时点类似房地产市场状况的限制。2、本估价结果在法院拍卖处置变现中，将受强制执行、短期变现市场等市场因素的影响和限制。3、本估价结果仅为法院执行实现担保物权纠纷一案裁定拍卖房地产提供

7、价值依据，非最终拍卖处置金额，具体拍卖处置额，应由法院参照本估价结果，根据国家法规和实际拍卖处置情况确定。4、估价报告为整体使用，不可独立分割或断章取义。估价报告及估价结果仅限于本估价报告限定的估价目的和有效使用期内，用于本估价报告设定的估价目的，当超越本估价报告限定的有效使用期或用于其他目的时该报告及估价结果无效。5、本估价报告使用有效期为壹年，即从2018年11月27日起至2019年11月26日止。6、估价报告内容未经本公司同意不得在任何媒体公布。周村区东门路222号院内9号楼1单元6层西户一套住宅房地产司法鉴定评估结果报告一、委托方名称：淄博市周村区人民法院二、估价方单位名称：山东金鹏颐

8、和房地产土地评估有限公司法人代表：石鹏资格等级：国家二级资格证书编号：鲁评032013统一社会信用代码：地址：淄博市张店区联通路60甲6号远景大厦204室联系电话：三、估价对象（一）估价对象及范围：本次估价对象为位于周村区东门路222号院内9号楼1单元6层西户一套住宅房地产，房屋建筑面积146.18平方米，带储藏室、带外置阁楼,分摊占用土地使用权面积67.71平方米。估价范围为上述房屋及其应分摊土地使用权，不包含其他。（二）估价对象权益状况：根据委托方提供资料，估价对象权属为樊蕾所有，系通过购卖取得，委托方未提供房屋所有权证和国有土地使用权证，提供了房屋产权、产籍档案证明及土地查档证明复印件，

9、登记产权人姓名为樊蕾，共有人：郑钧，登记产权证号为06-号，用途为住宅；登记土地证号为淄国用（2011）D03715号，用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2072-6-19o（三）估价对象物业状况：根据委托方提供资料和会同有关当事人现场实地查勘，估价对象所在周村区东门路222号院内9号楼，建成于2005年，系混合结构单元式多层住宅楼，共3个单元，总层数6层，估价对象处1单元6层西户。外墙水刷，单元、入户防盗门，木门、塑钢窗，包木门窗套，瓷砖地面，厨卫瓷破墙地面，厨卫设施齐全，水、电、暖、天然气等设施配套齐全。（四）估价对象使用状况：估价对象法定用途为住宅，现正常居住使用中，房屋物

10、业状况良好。（五）估价对象区域状况：估价对象位于周村区东门路222号院内，位于东门路以东，往北临青年路，往南临新建中路，小区内道路、停车场地、绿化等建设，以及物业管理比较规范，周围超市、学校、银行、邮政、文体活动等公共设施配套齐全，交通、生活条件便利，居住环境优越。（六）估价对象市场状况：估价对象为独立居住生活区，其房屋建筑标准、设施配套、物业管理以及小区内和周围居住环境条件较好，所在区域二手房市场也比较活跃，因此其市场价位相对比较可观。然而本次估价目的系为法院强制拍卖，其买受市场及成交价格将会受法院强制执行和短期变现等因素的一定影响和限制。四、估价目的根据委托，为法院执行实现担保物权纠纷一案

11、裁定拍卖处置房地产提供价值依据，而评估估价对象房地产的市场价值。五、价值时点以估价人员实地查勘时间2018年11月12日为本次估价的价值时点。六、价值类型以市场价值和收益价值为标准，测评的估价对象房地产在本次估价目的和价值时点及估价假设限制条件下的正常拍卖市场价值。七、估价依据（一）国家标准房地产估价规范；（二）中华人民共和国城市房地产管理法；（三）中华人民共和国土地管理法；（四）中华人民共和国物权法；（五）城市房地产转让管理办法；（六）最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定；（七）委托方提供的相关资料；（八）类似房屋市场交易价格信息资料；（九）估价人员现场勘察和社会调查获

12、取的全部资料。八、估价原则（一）独立、客观、公正原则。即要求评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。（二）合法原则。即要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。（三）价值时点原则。即要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。（四）替代原则。即要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。（五）最高最佳利用原则。即要求评估价值是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。（六）谨慎原则。即要求评估价值应为在充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。九、估价方法选择

13、及估价思路（一）估价方法选择：根据国家标准房地产估价规范规定，房地产估价采用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法。具体到某一房地产估价时，应根据估价目的、估价对象用途、权益等状况，以及所收集掌握的相关资料情况确定选择适宜的估价方法。估价对象法定用途住宅，经市场调查，在估价对象所在区位二手房交易市场上可搜集到类似房地产市场交易信息资料。根据本次估价目的和估价对象用途及市场状况，按照国家标准房地产估价规范规定，确定采用市场法进行本次估价。（二）估价方法的基本概念：市场法，是指选取一定数量的与价值时点相近期内，与估价对象所在地段或相邻区域有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知

14、价格作适当的修正，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。（三）估价基本思路：市场法，即搜集估价对象所在区域类似房地产在价值时点相近期内，房地产交易市场上的若干交易信息，从中分析筛选数个可比实例，并进行测算处理建立价格比较基础，再与估价对象进行比较，对可比实例影响价格的交易情况、市场状况、实物状况，即：实际成交价格、交易时间、区域因素、个别因素进行合理修正后，求得估价对象拍卖市场比准价格。十、估价结果根据本次估价目的和估价的假设前提条件，遵循估价原则，按照估价依据、方法和程序，经实地查勘和认真测算，并结合估价经验分析，确定樊蕾名下位于周村区东门路222号院内9号楼1单元6层西户一套住宅房

15、地产，房屋建筑面积146.18平方米，带储藏室、带外置阁楼及其分摊占用土地使用权面积67.71平方米，在估价价值时点2018年11月12日，房地产拍卖市场价评估总值为74.56万元，人民币大写：柒拾肆万伍仟陆佰元整，折合每建筑平方米约5101元。十一、估价人员参加估价人员：石鹏魏元杰注册房地产估价师（签章）项目负责人（注册房地产估价师）：十二、估价作业日期2018年11月12日至11月27日。十三、有关事项说明（一）本估价结果为测评的估价对象房地产在本次估价目的和价值时点，以及估价的假设和限制条件下的市场价值，仅为法院执行实现担保物权纠纷一案拍卖处置房地产提供价值依据，即非拍卖成交处置金额；具体拍卖处置额，应由法院参照本估价结果，根据国家有关法律规定和具体拍卖处置情况确定。（二）本次估价房地产所涉及的当事人，如对本估价结果有异议，可在收到本报告之日起十日内，在提供相关依据、证据和积极配合前提下，以书面形式向委托方（法院）提出，并经委托方同意后，由我公司予以复核、解释或补充评估。二O一八年十一月二十七日（一）淄博市周村区人民法院技术鉴定委托书（2018）鲁0306估113号；