2022《房地产估价理论与方法》模拟试卷2.docx

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1、2022房地产估价理论与方法模拟试卷22022房地产估价理论与方法模拟试卷2单选题（共35题，共35分）1.估价对象为一栋复式住宅，其中复式表示的是估价对象的（）oA.实体B.功能C.质量D.权益中的权利2 .下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。A.未来状况下的房地产B,已灭失的房地产C.共有的房地产D.以房地产为主的整体资产3 .某房地产的套内建筑面积为4000m2,分摊的共有建筑面积为1000m2,建筑面积单价为8000元/m2,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为（）元/m2。A.1800B.3600C.4400D.110004,判断一个评估

2、价值的准确性，可以采用的标准是（）。A.实际成交价格B.实际价格C.正常负担下的价格D.复核评估价格5.下列关于估价委托人的说法中，错误的是（）。A.估价委托人必须是估价利害关系人B.估价委托人可能是估价报告使用者C,估价对象权利人一般是估价利害关系人D.估价对象的潜在投资者可以是估价委托人6.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南7 .某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用,类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益

3、为2000元/套，年折现率为12%,风险补偿为现房价格的5%,则该期房目前的市场价格为（）元/平方米。A.4630B.4634.1C.4750D.50008,下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。A.新旧程度8 .周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度9,下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（）oA.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限10.关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）oA.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C,未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以

4、作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响IL下列交易实例中，不得选作可比实例的是（）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点12 .某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%,若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方实付金额（合同约定成交价格）为（）元/

5、m2。A.2385B.2393C.2853D.296413 .某在建工程于2022年4月1日开工,2022年4月30日因故停工，2022年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.1414 .评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为100Oo元/m2,装修标准为100O元/m2,（甲别墅的装修标准为1200元/m2）,因乙别墅的周边环境略逊于甲别墅,在同等条件下，单价比甲别墅低5

6、%,若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9690B.10200C.10500D.10736.8415 .新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%,投资利润率为20%,该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.0516 .某建筑物的建筑面积为500m2,重置成本为3600元/m2,经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2,平均寿命为5年，年龄为3年；

7、设备的重置成本为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.75.6B.77.6C.80.6D.87.617 .采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率18 .估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元m28470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3.0.4o则选用平均增减量法预测估价对象，未

8、来第一年的价格为（）元/m2。A.9452B.9455C.9469D.949719 .某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%,则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.125C.144D.22720 .某宗工业用地面积为5000m2,容积率为2.0,楼面地价为800元m20若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0,其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%,楼面

9、地价为IoOO元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6400D.720021 .一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（）（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付22.某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价评估其拍卖保留价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）oA.价值时点为抵押

10、贷款日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况23.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，市场上平均报酬率为8%9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）0A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%24 .为征收房产税服务的评估，为保证公平性，通常需要遵循的原则是（）。A.合法原则B,最高最佳利

11、用原则C.一致性原则D.一贯性原则25 .某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入600万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，水电供暖费由承租人承担，其他税费由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.345B.385C.445D.48526 .张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%,目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2,空置率为10%,经营费用为有效毛收入的10%,资本化率为5%,若由买方支付

12、银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.0427 .关于报酬率的说法，正确的是（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率28 .某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重置成本为2000元/m2。假

13、定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重置成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.0729 .某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为100oOm2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%,其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（）万元。A.

14、548.19B.558.15C.567.39D.675.4030 .关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（）oA.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B,开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值D.需测算后续开发的应得利润31 .政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据，采用假设开发法评估时，应该采取的估价前提是（）oA.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.最高最佳利用32 .某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一法则，其相邻地块的临街深度

15、为75米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（）万元。A.60B.72C.75D.9033 .利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2022年2022年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y=6000+50X,其中Y为商品住宅价格，X为时间，X=0o经验证，该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（）元/m2。A.6050B.6300C.6550D.680034 .评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（）0A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机35 .估价机构于2022年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2022年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（）oA.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日多选题（共15题，共15分）36 .下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。