集团商管公司工程管理项目的接管与验收.docx

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1、集团商管公司工程管理项目的接管与验收1 验收前的接管1.1 新项目开业前30天,当地项目公司应将已完工的设施、设备（变电站、水泵房等）委托当地商管公司管理，设备间应独立封闭，当地商管公司安排技工进站值班，对此类设备进行管理。1.2 接管期间当地商管公司对设备的安全、维护等不承担责任，但对现场进出人员合理控制，避免无关人员进出，同时做好出入登记，相关制度应在人员进出容易看见的位置予以公示。对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。1.3 当地商管公司工程、值班人员必须在项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，但不可擅自单独操作。详细记录调试时间、方法步骤、试运转

2、数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档。1.4 接管期间，涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由项目公司、安装调试施工单位组织。2 正式接管和移交2.1 广场开业后当地商管公司与当地项目公司办理正式接管和移交手续。某某广场开业前必备条件：2.1.1 开业前30天某某广场正式电全面完善开通；2.1.2开业前20天煤气开通；2.1.3 开业前15天生活用水、排水设施、设备全面开通；2.1.4 开业前，消防系统通过整体验收，各系统联动正常。2.2.1交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出设备清单。2.2.2设备的清点及移交原则上由项目

3、公司、施工单位、商管公司三方同时进行。2.2.3主力店的设备交接由项目公司、主力店、商管公司现场三方进行。2.2.4移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备，要在备注上对设备的完好状况做出说明。2.2.5所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。2.3图纸资料的交接2.3.1图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同等。2.3.2图纸要仔细核对，确保拿到的是最后的竣工图版本而且确保该版图纸和现场具有一致性。2.3.3要分系统的整理资料并建立工程资料档案，同时注意接收监理单位保管的部分资料，避免疏漏。2.3.4主力店相关的资料由项目公司移交到商管公司，商

4、管公司存档后，根据设备运行和维护的需要给主力店资料复印件。2.3.5所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。2.4备品备件的交接2.4.1对施工单位、项目公司提供的清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没有疏漏。2.4.2为防止备品备件的流失，交接工作及早进行，设备安装调试后期就要催促施工单位组织交接。2.4.3工程施工完毕后要对剩余工程材料统一清点，完成交接后办理入库手续。2. 4.4所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。3 能源计量的交接确认3.1 当地商管公司根据当地项目公司要求的时间节点，对广场的能耗计量共同确认,双方约定能源计量分界时间，分界时间之前的能源费由项目公司

5、承担，分界时间之后的能源费由商管公司负责收（催）缴，各使用单位承担。3.2 若各种计量表的安装达到计量条件，能源计量分界时间最早为广场开业时间，分界时间之后仍需完善的施工及调试产生的能源费用仍由项目公司承担。3.3 3当地商管公司在广场开业即设施设备运行60天内，必须对运行数据集中分析，若能源总表与分表计量出现较大偏差，差额部分费用由项目公司承担。4 房屋本体验收内容与标准4.1 主体结构4.1.1 外墙无明显裂纹，不渗水。4.1.2 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。4.2 公共楼面地面4.3 2.1楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、

6、无裂缝、无脱皮、无起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。4.4 天台4.3.1天沟、落水口畅通完好。4.3.2隔热层、防水层完好。4.3.3散水坡无下陷、无断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。1.1 3.4屋面避雷设施连接牢固。1.4 楼梯、扶手1.5 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、无弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。4. 5.1楼梯无裂缝、无表皮剥落。5. 6房屋分户验收内容与标准6. 6.1卫生间、厨房、外阳台卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无

7、堵塞、排水通畅。给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、无锈迹、流水通畅、有足够压力。地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积，无堵塞物。水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。4.6.2棚面、墙面、楼地面顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。墙面块料（如瓷砖

8、）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、无损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。4.6.3门、窗门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固、开启灵活。玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。不锈钢防盗门表面光亮

9、，无刮花、变形。高档装饰门装饰完整。4.6.4电气系统照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。开关安装牢固、开关灵活、接触良好。电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观,使用正常。电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IMQ/KV。4.6.5智能化系统窗磁门磁报警灵敏。紧急按钮灵活。可视对讲图像声音清晰。4.6.6配套系统有线电视已开通，收视良好。门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。防盗网

10、、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、无锈迹、无裂纹、无折损。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。4.7公共设施设备接管验收内容与标准4.7.1 给排水系统给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。水池、水箱卫生清洁、无渗漏。地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接,应设置集水坑用污水泵排出。沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、

11、池内无杂物。管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。4.7.2 7.2供配电系统变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。供配电系统无超负荷现象,接头连接牢固，有足够的接触面积,无过热现象。电气联动正确。配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范。强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的

12、走线齐整并绑扎牢固。电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。4.7.3 暖通系统各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。管道的管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。4.7.4中央空调系统中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。4.7.5电梯系统电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证。电

13、梯能准确地启动运行，选层、平层、停层准确。机房内有承重吊环和限重标识，钢丝绳上有明显的平层线，盘车板手，手轮齐全，机房标识清楚、表面光洁平整、明亮。钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。梯门开启顺畅，无刮阻现象。电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。4.7.6消防系统消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。消防箱标识清楚、玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。消防用电设备主、备用电源的自动转换装

14、置试验正常。火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确。对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验，功能均正常。室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范，在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。自动喷淋系统，应符合自动喷水灭火系统设计规范，在消防控制室内操作启、停泵，水流指示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和紧急切断联动，试验控制功能、信号均正常。对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。防

15、烟排烟风系统,通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试,报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机；报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风；报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门；上述控制功能、信号均正常。消防电梯的手动控制和联动控制功能检验，非消防电梯的联动返回首层功能检验，其控制功能、信号均正常。火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播；共用的扬声器强行切换试验；备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与119的通话试验。上述功能正常，语音清晰。应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验：功能、信号均正常。4.7.7道路系统路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。路面平整，无水泥块、无起砂、无断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。单车、