关于加强房地产企业资金管理的思考.docx

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1、关于加强房地产企U匿金徵i的思考在我国整体产业结构中，房地产行业占据重要地位，作为房地产行业的主体,房地产企业对我国经济的发展发挥的作用巨大，不仅拉动了我国经济的发展，而且还带动了相关产业的发展。伴随社会的持续发展，房地产企业面临的内外部环境更加复杂化、多样化，在这种具有挑战性的时代背景下，房地产企业应该更加注重资金管理，通过开展有效的资金管理，可以使房地产企业的资金使用效率和资金管理能力水平均得到提升，从而促使房地产企业开展运营发展具备足够的资金，避免因资金链断裂而导致企业困境出现。因此，房地产企业必须加强资金管理，集中解决资金管理现存问题，使房地产企业资金管理工作得到加强。一、房地产企业资

2、金管理概述(一)房地产企业资金管理的概念及特点资金管理主要是将资金作为主体，围绕资金展开资金的筹集、资金分配以及资金运用的各种行为，使资金运作的正常化得到有效保证，并使资金收益能够达到最大化，企业可以借助资金的合理运用实现利润效益的提升1。房地产企业是一类资金密集型企业，具有较为庞大的规模。采取资金管理对房地产企业土地资源的获取和开发、房地产销售等每一个环节的资金活动均能够产生直接影响，因此，需要加强各环节资金管理，从而确保企业可以通过资金管理实现预期收益。房地产企业开展资金管理有其独特的特点。首先，房地产企业投资规模非常大。房地产企业开展项目建设必须要先拿到土地的使用权，需要耗费大量资金，在

3、土地上建设建筑物也需要耗费较多的资金，并且在建设过程中资金流只是单方向的向外流出，很多房地产开发企业通过预售的方式预先收取销售收入，但随着人们的自我保护意识提升，这种预售方式逐渐不被认可，导致房地产企业前期难以实现资金流入，导致在整个投资过程中，资金流较为紧张2；其次，资金回收周期漫长，并且回收的速度比较缓慢。一般来讲，房地产企业开发周期可达3年或是更长，在该周期内资金耗用量比较大，但是在实现销售之后，受地方政府部门资金监管作用下，房地产企业难以达到资金的快速回笼；再次，资金轨迹和调动难度较大。大多数老牌房地产企业为了实现发展，实施跨省项目、跨市项目，容易导致项目子公司出现各自为政的情况，对企

4、业总部发出的指令不愿执行，从而导致资金归集调动难度大;最后，投资风险较高。基于上述几个特点不难看出，房地产企业的投资额度之大、回收期之长、监管困难足以导致投资风险偏高。(二)房地产企业加强资金管理的重要性房地产企业开展资金管理的重要性比较明显。首先，资金管理对于提升房地产企业资金使用效率有重要帮助。采取有效的资金管理可实现资金使用、调配的科学合理化，使资金的使用效率得到提升3；其次，资金管理有利于规定企业经济行为，使舞弊行为减少，通过对资金的严加监管，可对每一笔资金流向详尽的记录管理，使企业内部易出现的舞弊行为暴露无遗，从而在一定程度上能够遏制舞弊行为，规范企业经济行为；最后，通过资金管理能够

5、与企业内部实际情况相结合，对资金渠道进行积极拓展，从而有利于企业融资，使房地产企业的资金压力得到有效缓解。二、房地产企业资金管理问题分析资金管理对于房地产企业的健康发展发挥着不可替代的作用，但当前很多房地产企业在开展资金管理时仍存在较多问题，集中体现在风险防控、融资渠道、资金预算以及资金管理审批等方面，这些问题具体表现如下。(一)资金管理缺乏风险意识房地产企业的投资周期比较长，投资整体规模比较大，导致房地产企业投资风险较高，要求房地产企业在开展资金管理时要格外注意资金的安全风险问题，对会计舞弊行为进行合理规避。但从目前房地产企业开展资金管理工作可知，企业对于资金管理全过程之中易出现的问题容易忽

6、视，例如，资金利用率低下导致资金资源浪费问题、投资回报率与预期相比过低问题等等。并且在现阶段的经济形势下，我国对房地产行业有着较大的调控力度，一些限制政策己经使房地产企业将发展的重心投放于融资渠道拓展以及业务创新等层面，房地产企业的管理者以及财务人员对收支管制比较倾向，但是对国家制定的新政策以及行业新知识的学习和了解甚微，房地产企业传统化资金管理模式未能考虑如何使资金使用率提升，缺乏资金的安全风险意识，并自认为目前企业资金管理制度趋于完善，没有从风险防控层面对制度更新，导致房地产企业开展风险防控时缺乏完善的制度作为支持。（二）融资渠道单一且成本高房地产企业的资金包括自有资金、预售资金以及借入资

7、金。在资金结构中，借入资金的比重较高，主要是因房地产企业开发项目时会耗费大量的资金，而自有资金通常远远不足以投资项目，并且项目后续还会使用一些资金，因此，大部分房地产企业均会选择融资。由于大部分房地产企业均属于中小型企业，受自身经营状况、企业发展规模等多方面影响，导致企业融资渠道往往比较单一化，银行信贷属于大部分房地产企业主要的融资渠道，即便是大型的房地产企业，其融资渠道也离不开银行信贷，并且会将银行信贷作为主要的融资渠道，例如，红星美凯龙、万达等均是通过银行贷款获取大量投资资金。但从目前的经济形势来看,房地产企业的融资难度将会持续走高。首先，我国央行已经开始对商业贷款进行严管，房地产企业通过

8、商业银行实现贷款融资的难度增加，特别是中小型房地产企业以银行贷款的方式融资将会难上加难；其次，即便银行贷款只是房地产融资渠道的一种，并且企业可以通过民间信贷、发行股票、互联网信贷等方式进行融资，但在当前房地产市场环境下，市场预期有所下降，导致投资者缺乏对房地产行业投资的热情，房地产企业通过非银行途径融资往往会付出更高的贷款利息，导致企业融资成本增加，同时也使房地产企业利润降低，甚至对企业的自有资产产生不良影响；最后，在财务管理实现转型的影响下，企业未能形成完善的资金管理制度及流程，导致自己管理风险发生率上升，致使融资成本持续走高。综合来看，当前房地产企业的融资渠道非常单一化，并且融资成本也比较

9、高，严重阻碍了房地产企业融资发展。（三）缺乏有效的资金预算近年来，资金预算成为房地产企业较为重视的一项资金管理内容，但往往由于房地产企业的资金预算机制不健全，导致其缺乏行之有效的资金预算。具体表现为：房地产企业在开展资金预算时，为了确保资金弹性，部门上报的数据和规划容易出现与实际不符的情况，同时对资金审批工作负责的部门也容易受资金来源影响，未能够对企业所有部门开展调查，在很多情况下比较主观化，导致合理资金支出容易受到影响。与此同时，房地产企业的资金使用通常会与绩效之间产生脱节现象，赏罚机制也不够完善，造成已完成的资金预算规划并不能将其真实作用发挥出来，无法实现资金运作的引导作用和监管作用，资金

10、预算往往出现形式化，资金运用更是缺乏管理和约束，对于房地产长期发展非常不利。(四)缺乏完善的监督评价机制房地产企业在开展资金管理过程中，在监督评价机制方面体现出明显的不足,房地产企业开展业务创新以及市场拓展是其自身发展的侧重点，而往往忽视了内部建设投入，一些房地产企业虽然建立了监督评价机制，但大多数监督评价机制并不完善，有些企业创建的监督评价机制并未运行，甚至还有很多房地产企业并未建立监督评价机制，无法对房地产企业当前开展的资金管理实施情况进行有效监督，并且无法对资金管理开展的效果进行客观评价，导致资金管理中隐含的风险无法及时发现，更加对管理者开展各项决策和计划产生不良影响。三、房地产企业资金

11、管理问题的解决措施(一)持续提升全员的资金风险防范意识在现代企业财务管理工作中，企业财务管理属于耗时耗力的一项工作，资金管理属于财务管理的关键构成，开展资金管理也并非朝夕之功，需要房地产企业在开展资金管理时，全面提升管理意识，使企业全体员工均能意识到资金管理的重要性，使全体员工能够将自身资金管理风险防范意识全面提升。房地产企业在对全员资金管理意识提升时，可以采取多种方法综合开展意识培养，例如，企业可以借助专业培训、专题研讨等方式进行意识培养，在开展专业培训中可以引导员工对资金管理存在的风险隐患进行分析，从而加深员工对资金管理风险的认识和防范意识。在开展专题研讨时，可以在专题中引入资金管理风险发

12、生的案例，通过案例产生的不良结果对员工进行启示，使员工能够加强自身的资金管理风险防范意识和能力。（二）建设多元化筹资融资平台1 .强化银企之间的合作即便当前“互联网+”时代已经形成并发展，互联网融资成为一种新型的融资模式，但是银行贷款仍是房地产企业主要的融资渠道，这一点是不争的事实，房地产企业若要在开展项目过程中获得充足的资金，仍需要借助银行力量，为其提供融资服务，并且与银行进行强化合作还能够提升房地产企业的信誉水平，使更多的投资方以及信贷机构更加愿意将资金投入到房地产企业开发的项目之中。因此,企业必须加强与银行机构之间的合作。同时，通过强化银企之间的合作，还能够对该筹资融资渠道进行维系，使该

13、渠道更加稳定，实现银行贷款利率适当降低，使企业融资成本得以减少。在开展实际操作过程中，首先，房地产企业必须与银行形成合作共赢的发展理念，房地产企业应该在保证商业机密不泄露的情况下拿出合作诚意，将自身的经营情况尽量全面地向银行披露，使信息不对称问题得以减少，并使银行真正了解到房地产企业目前的经营状况；其次，房地产企业必须将自身的信用管理规制予以完善，重视信用管理，将经营过程中出现的各类债务及时偿还，同时还要对各项业务积极开展，从而提升自身在银行机构的信誉等级；最后，企业需加强项目可行性分析，对项目的区位、定位、配套、卖点以及是否与当前国家房地产调控政策相符等内容进行可行性分析，并在申请银行贷款时

14、，将可行性分析报告与银行交流，提升大额贷款的可能性。2 .重视对金融工具的合理化应用房地产企业在筹资融资过程中，除了依赖银行金融机构之外，还应该重视金融工具的合理应用，从而使自身的筹资融资渠道得以有效拓展。首先，企业可以对期权工具充分利用，针对未售房屋可通过销售期权的方式进行销售，依据双方约定，房屋购买方可以在约定价格下获取购房权利，同时也可以放弃该权利，只是要付出一项期权费用。在当前经济形势条件下，人们购房欲望正持续降低，主要是因政府的干预政策，多数人担心购房后会出现房屋编制，因此遭受经济损失,特别是城市的非中心地段，其房屋销售速度本来就比较慢，在政策影响下，房屋销售速度会越来越慢，导致企业

15、资金回笼受到影响。与直接交付的购买方式相比,期权费用更少，并且权利的行使由购房者主宰，具有较高的自由度，可以刺激购房者的购买欲望；其次，可以借助项目开发贷款，主要是通过抵押的形式开展流动资金贷款，若项目具备四证便可以申请项目贷款。（三）重视开展预算管理，实现资金利用率提升预算属于一项重要的经营活动，房地产企业可根据设置的预算指标对资源配置进行优化，从而使资金利用率提升，并且还能够降低资金管理过程中面临的各种风险。首先，房地产企业应科学编制预算指标，基于战略目标将个人计划与部门计划融合，然后对计划进行细化处理，并归结到企业经营各环节之中；其次,需要对预算执行进行加强，对科学的预算指标进行落实，并

16、在落实过程中予以监督，对实际数据与指标对比，及时对出现的偏差做出调整；最后，需要对资金流量和流向进行严控，要保证资金供应能够在预算之内，避免企业出现经营风险。（四）构建完善的监督评价机制首先，企业开展风险管理能够识别和分析自身在开展资金管理中出现或隐藏的风险，从而降低风险损失。通过构建完善的监督评价机制能够协助风险管理全面识别资金管理风险隐患，从而为房地产企业资金管理提供依据；其次，企业应开展全面的资金流动管理，各项支出一定要通过领导书面审批方可支出，还要对资金管理的每一个环节对应的权责进行划分，一旦出现问题直接由相关责任人负责；最后，企业应该定期举办财务报告会议，报告的主要内容应该包含银行对账单、收支表、收支说明等等，从而使企业加强对资金使用情况的监管和了解，便于决策修订。四、结束语综上所述，房地产企业开展资金管理工作具有一定的重要性，企业应该结合当前经济形势，不断认清自身在资金管理方面存在的不足，做到及时发现问题,及时解决问题，从而减少企业