房地产企业成本管理存在的问题及优化对策.docx
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1、房地?三企!胴冰徵S5在的碱&优做J策近几年,我国房地产行业的发展因为各种宏观政策调控。相对来讲,热度在减少,市场发展也在不断收紧、规范,这对于行业内各房地产企业来说,经营压力越来越大。在市场整体不断收紧、竞争对手持续发展的被动局势下,房地产企业要在众多竞争中脱颖而出,就要打破传统成本管理思维,摆脱落后低效的成本管理方式,不断优化创新成本管理方式,从而实现降本增效的目的,帮助企业获得更多价格优势。房地产企业成本管理涉及各个环节,本文也从不同环节进行成本问题概述,并从企业战略发展角度提出更加规范性、更加理性的优化对策,帮助企业创造更多竞争优势,提高企业市场价值。一、房地产企业成本管理过程中存在的
2、问题在研究本文课题之前,分别对房地产项目开发设计的各个阶段成本费用占比及对成本管控效果的影响程度进行了简单汇总,见表1。从表1中统计数据可以看出,房地产企业项目开发对整体成本管理影响最大的决策、设计、施工三个阶段,其他阶段像招标、竣工,也会对成本管控结果有一定影响,所以房地产企业成本管理涉及全过程,任一环节存在成本管控漏洞,就会影响最终成本管控效果,从而影响企业经营利润。本文主要从以下四个方面分析成本管理缺陷。表1房地产项目开发各阶段成本费用及对整体成本管理效果的影响(一)成本管理理念薄弱,优质人力资源短缺1 .工作人员成本管理理念薄弱,缺乏全面控制成本意识。主要是经营者、项目负责人对成本管理
3、缺乏正确认识,在他们的引导下,就会使各下属部门人员同样忽略成本控制,从而造成各种不必要成本费用的增加。2 .成本管理体系不完善,缺乏优秀的人才。对于成本控制工作,并不是简单的尽量省钱就行,而是要用最小的成本创造最大的财富,很多企业都会让财务人员兼任成本管理工作。因为财务人员实际工作经验、时间、精力都有限,根本无法学习更多成本相关的理论知识,所以也不会利用专业的方式进行成本管理,从而造成各环节成本费用增多1。(二)规划设计闭门造车,施工计划更改频繁项目设计是整个项目开发的灵魂所在,其成败与否,核心就在于设计方案能否充分发挥其价值。但是很多企业都存在着设计期间,与其他各部门人员沟通交流少,闭门造车
4、的情况。或者在进行项目方案设计阶段,并不会考虑更多实际建设成本,导致建设成本严重超标,最终不得不进行方案更改,这样就会使设计方案缺乏规划性、实用性,从而给房地产企业造成更大经济压力,或者是在方案设计时,忽略建设材料的选用和实际施工难度,也会造成设计方案随意更改,增加施工成本。根据图1中结果显示,在设计阶段成本管控调研过程中,多数企业成本管控处于一般水平,很少有企业能够确保有完善的评价体系、各种资料保存齐全、设计变更及时。横向分析图表发现,工程资料保存是否齐全均值最高,科学的评价体系均值最低,说明企业在保存资料方面表现良好,但是在制定相关制度体系过程中存在着很大缺陷。图1设计阶段成本管控调研结果
5、汇总(三)代理资质审核松懈,信息失真现象严重房地产企业项目开发整体的成本管控效果与各个阶段都有着一定关联。而房地产企业在实际经营过程中,在图纸设计、工程施工、工程验收、成品项目销售、物业管理等方面都需要进行外包管理,所以代理机构的选择对企业成本管控效果很重要。在很多情况下,由于各种内外部因素阻碍,使得选择代理机构时,审核过程并不够规范、严谨,所以经常会出现代沟方虚假制造证据获得相应代理业务资格,从而给企业造成较大经济损失。在对代理方进行相关资料调研时,需要调研内容有对方资信度、行业口碑、履约情况、资质能力、经济实力等。实际选择代理机构时,更多地相信代理方自行提供资料,企业方面并没有对其资料的可
6、信度进行深入调研,也缺乏第三方机构的详细信息披露,所以为后续成本管理埋下了严重隐患,增加了不必要的成本费用2。(四)营销推广过程冒进,导致销售费用虚高房地产企业经常会出现实际营销推广费用与项目本身定位不匹配,推广进度也没有与项目开展进度相一致,企业与营销代理机构间也存在着信息不对称现象,导致盲目增加广告投入费用,使得项目整体营销费用虚高。例如重庆KJ房地产企业,在项目营销环节采用外包方式,而且在工程开始前,双方就签订了合作协议,然后销售方就进行了大量广告宣传。但是实际上该项目并没有在规定时间内完成,取得开盘许可,这样就使得前期积累的一些客户大量流失。然后在开盘后,同样投入一大笔资金用于广告推广
7、,还有工程设计突然变更,延误了竣工时间,又流失了部分客户。代理方不得不加大广告宣传力度,通过提高价格来获得利润,但是高价必然会造成部分客户流失,总之给企业造成了极大的经济损失3。二、优化房地产企业成本管理的对策(一)树立成本管理理念,完善企业组织架构1 .从成本管理理念层面分析,要让企业决策者、经营管理者以及基层员工都正确对待成本管理,树立成本管理意识,并且把成本管理提高至战略管理高度,才能更加全面、更准确、更客观、更规范、更理性地开展相关工作。要让不同层级人员全面了解全过程成本管理,而不是把眼光局限于眼前,与其他各部门成员相互交流,相互配合,完成成本管控工作。2 .从企业组织架构层面分析,为
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