滨河湾项目一期销售计划.docx

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1、滨河湾整体销售计划（一期）摘要1 .项目整体工作计划2 .项目推广计划安排3 .市场中心组织结构4 .项目销售策略5 .项目价格策略6 .销售回款执行方案7 .项目物业策略8 .项目环境策略9 .结束语第一章项目整体工作计划第一阶段：2006年3月25日前市场中心内部装修布置完成，市场中心外围环境基础完工。同期产品方案确定，包括建筑外立面、户型、装修标准、园林设计、配套、物业管理。第二阶段：2006年3月18日至2006年4月18日市场中心销售人员进行项目基础及销售说辞项目培训，同期完成第一期宣传单页、楼书、户外广告、道旗等的内容制作。第三阶段：2006年4月18日至2006年4月30日，市场

2、预热期。进行项目的品牌形象宣传，吸引潜销期认购人群。第四阶段：2006年5月1日至2006年5月30日，项目潜销期。在同期市场销售人员应做好客户跟踪工作，并根据市场反应，对项目产品方案、价格策略、推广策略进行调整。完成59套的销售额。第五阶段：2006年6月1日至2006年8月2日，项目开盘期。6月6日，开盘活动，制造开盘轰动效果。通过报广和软文推广扩大项目的影响。完成99套的销售额。第六阶段：2006年8月3日至11月4日，项目强销期。推广工作强调项目的产品卖点和产品细节。可穿插一两次活动推广，视销售状况而定。完成158套的销售额。第七阶段：2006年11月5日至2006年12月31日，项目

3、持续期。继续销售项目剩余单位，以达到全面清盘的结果！并为项目二期做好铺垫。第二章项目推广计划安排第一阶段：2006年3月18日至2(X)6年3月30日，项目市场预热期。推广方式：以户外广告和现场围档、道旗等包装手段为主。推广内容：以项目的形象主题为主要推广对象。第二阶段：2006年4月1日至2006年5月1日，项目潜销期。推广方式：以报广结合户外广告。推广内容：以项目品牌形象推广为主。第三阶段：2006年5月2日至6月31日，项目开盘前期宣传，目的在造成客户群对项目的期待。推广方式：开盘系列报广结合户外广告。建议以悬念广告形式。推广内容：一座城市的一种新的生活情调，即将公开。第四阶段：2006

4、年5月1日至2006年5月30日，开盘活动期。推广目的：大面积宣传本项目，营造热销情景。推广方式：1、 开盘活动2、 以开盘活动为中心的报广和软文推广。推广内容：开盘活动及热销情景，对项目理念、规划的细致介绍。第五阶段：2006年6月1日至2006年8月2日，开盘延续期。推广方式：报广结合户外。推广内容:以项目核心价值为中心。第六阶段：2006年8月3日至11月4日，项目强销期。推广方式：报广、户外。穿插两次公关活动，配合软文。推广内容：强调项目的产品核心价值和产品细节。公关活动：1、项目封顶庆典暨业主联谊会。目的：加强与业主的联系，启动大面积关系行销。强调项目的工程质量。2、文化公园开启典礼

5、。目的：加强与业主的联系，启动大面积关系行销。备注：公关活动视项目销售状况而定，与项目工程进度相配合。第七阶段:2006年11月5日至2(X)6年12月31日，项目持续期。推广方式：报广配合户外。推广内容：强调生活氛围，可加入亲情主题。备注：如需为二期项目做准备，可举办业主入住晚会。第三章市场中心组织结构人员组织机构如下:备注：根据项目市场情况需要，市场中心人员结构可做调整。第四章项目销售策略本案的销售策应遵循以下策略：1、 已购房业主承诺无条件退房。2、 房业主可以参加百万大抽奖。3、 已购房业主推荐成交的可以免12年物业费。第五章项目价格策略1、议本项目采取低价入市、逐步走高的价格策略。本

6、策略的目的是通过不断对市场信息的反馈，调整销售进度和价格走势，可以更有针对性地吸纳大部分的目标客户群，同时产生物业不断升值的市场反响。2、建议采取差异性定价法则。根据户型、面积、位置、朝向采取不同的价位，使客户产生物有所值的感受。3、 建议本项目层差价应以第一策略相同的运作方式。通过市场反应逐步拉大层差价。4、 价格调整周期应遵循市场反馈进行科学的调整，避免盲目调价，以免造成消费者对项目价格的反感。第八章销售回款执行方案一期可售楼号共22栋、总户数395户（含15套别墅）、总建面积约51800平方米，制定出一期销售均价。本项目一期销售均价为2600/平方米。按平均价格2600元/平方米，销售面

7、积约51800平方米计算，根据本案目前现况，制定一期销售计划:销售阶段销售时期平均单价销售户数总销面积资金回收销售率第一阶段（潜销期）2006/311（2个月）2500元m*59套7770m,19425000元15%第二阶段（开盘期）5/2-7/2（2个月）2550元m99套12950m,33022500元25%第三阶段（强销期）7/310/4（3个月）2650元/面158套20720m,54908000元40%第四阶段（持续期）11/112/31（2个月）2700元/面59套7770rn12097900元15%合计9个月2600元/面395户49210m,128334500元（1279460

8、0元）95%合计2600元/皿395户51800M2（13468000元）100%以上任务约定以销售面积为准，销售部根据以上销售计划任务表拟订媒体执行计划表提交甲方，甲方须根据媒体执行计划表及时执行媒体发包事宜，和在确保顺利的工程进度的基础上，方可完成以上拟订的计划任务。第七章项目物业策略物业管理是在物业硬件到位的前提下，对其进行全面管理，既包括对有形资产和无形资产的管理，也包括对物业的经营服务和全体员工和管理，因此，物业管理的好环，直接影响到物业的整体使用功能发挥；影响到固定资产的保值和增值，影响到经济效益的提高。从目前呼和浩特的物业管理模式和水平来看，正处于初步阶段，整体管理水平还有待提高

9、。考虑到本项目属本地中高档住宅，相应的也需配合以高水准、高质量的物业管理。通过高质量的物业管理，一方面可以提升本项目的品质，另一方面为项目制造新的卖点。故本案的物业管理目标为：“整洁、安全、方便、尊贵、舒适。也就是采用先进的物业管理模式,对物业进行科学、规范系统的管理,使现代化的硬件与现代化的软件有机的结合起来，发挥最大的社会效益和经济效益。为客户创造高品质的生活氛围，同时树立本项目的品牌，使每一个业主充满自信和感。第八章项目环境策略环境包装的目的：营造出舒适温馨的居住环境，才能让广大客户群感受到本项目的居住氛围，从而提升本项目的品质。项目环境策略内容如下：1、建议本项目在初期即营造出温馨宜人

10、的居住环境样板区。2、市场中心的布置应贴合本项目的主题定位。3、施工现场应保持整齐、有序，避免杂乱无章，以免使客户群对工程质量失去信心。4、项目客户路径包装：项目客户路径关系到项目客源路径的引导及识别，也直接影响到项目的客户来访量。在项目客户路径上,应充分展示项目的居住品质和生活氛围。项目园林环境包装项目园林环境包装应该贴合项目的主题定位，充分利用本项目的自然景观资源。5、项目外立面包装：项目的外立面是一个项目的外部整体形象，它的好坏与否直接关系到本项目的品牌形象，给客户群产生对生活品质格调的想象空间。第九章结束语本专案组一致认为本项目操作计划应根据市场的变化进行相应的调整。如遇项目突发情况，本专案组会根据情况发展的走势启动相应预案。