花园白领公寓项目一期第二阶段推盘策划.docx

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1、K白领公寓一期第二阶段推盘方案序言XX花园“白领公寓”项目于2004年5月16日一期开盘，现处在“白领公寓”一期二阶段开盘时筹办阶段。根据近期的房地产市场调查分析表明，琅东区域近阶段的销售势头逐渐进入低靡状态，而项目自身也因自身的原因如工程停工等问题,工程形象在外界受到了一定的影响。现我项目部从目前销售自身的状况去挖掘问题，通过XX花园今年以来的来访客户及开盘成交客户的分析中去寻找突破口,结合实际状况，为二阶段开盘做好铺垫，以期二阶段开盘能更好的到达预期的效果。推盘思绪二、销售目的I三、销售方针平稳持续销售；形象价格涨，实际成交价不涨；针对性促销；容许炒房四、一期一阶段销售总结XX花园项目通过

2、前段时间的紧张认购，现正处在销售的正常阶段。目前置业顾问通过销售部的强化培训，现业务技能已经有一定水平时提高。目前售楼部面临日勺重要问题是客户来访量不多，目日勺客户积累不够，近期通过广告推广已经有改善，望下一步应以小户型为推广主题，针对二阶段推盘加大宣传量。1、一阶段成交原因分析成交综合数据销售进度记录总销售面积(ml)总销售套数己推盘面积(m2)实际成交面积(Itf)实际成交套数实际成交额(元)实现均价(元/面)20230.8938420230.895141.8910017054257.003316.73总成交面积(Itf)总成交套数合计完毕销售面积比(%)合计完毕销售套数比(%)待售面积(

3、m2)待售套数内部认购面积(m,)内部认购套数8925.7116744.38%43.49%11295.632173783.8267上述总成交数据及比例包括内部认购部分。成交客户购房用途分析投资4747.96%自住4444.90%投资兼自住77.14%从成交客户分析中分析得知，现阶段投资客户与自住客户的比例持平。而投资客户最终的用途也是作为长线投资。专业人士成交客户类型分析白领（企业职工、管理人员、国企人员等）5556.12%私营业主3030.61%专业人士88.16%自由职业55.10%成交客户类型分析表口臼领（公司职员、管理人员、国企人员等）私营业主从上述分析表格得知，成交客户的人群重要为白

4、领，老板类为另一方面。客户大多对住客的素质规定较高，有关这一点成交客户与未成交客户区）需求是吻合时。成交客户认识楼盘途径分析朋友简介54报纸广告38办事路过4路牌广告1附近居住I认识楼盘途径分析表从成交客户的认知分析可以看到，高价位高品质的楼盘的口碑非常重要。通过朋友的简介，成交的比例是最高的。下一阶段我们在工程形象正常0状况下，可以考虑多运用老客户带新客户的方式进行促销。成交客户购置户型分析一房一厅一卫56%二房二厅一卫45%上述数据表明，两房的成交客户群体略低于一房，这一原因和本项目现阶段的推盘方向关。但从这两组数据的靠近可看出，客户购置时对物业的功能化越来越关注。成交客户年龄段分析30岁

5、此前（含30岁）273040岁（含40岁）154050岁（含50岁）26成交客户年龄段分析表口 30岁以前（含30岁） 3040 岁（含40岁） 口 4050岁（含50 岁）上述数据表明，购置“白领公寓”的客户大多为成熟型日勺客户,从年龄上看出，大多为二次置业，购置较为理性。成交客户承认内容分析楼盘价格10地段位置82房型状况19交通状况8工程质量、进度0开发商实力0建材、设备0园林规划12周围环境、配套44价格折扣5装修原则2得房率3投资回报率18项目配套24物业管理5成交客户认可内容分析表口楼盘价格 地段位置口房型情况 交通情况工程质量、进度口开发商实力 建材、设备 园林规划周边环境、配从

6、成交客户的分析中得出，客户选择本楼盘重要是对我们的地段日勺承认。2、一阶段未成交原因分析D未成交客户原因分析（本次未成交客户的来访时间为2023年元月至今，共调查分析306组。）未成交客户购房用途分析投资10634.64%自住15751.30%投资兼自住4314.05%从上述分析表格得知，未成交客户的目的重要为自住，投资为另一方面。自住客户的比例加大则对项目的品质规定增高，在楼盘品质上、住宅功能上的宣传提高将有助于销售。未成交客户购房用途分析表未成交客户类型分析白领（企业职工、管理人员、国企人员等）13644.44%私营业主9029.41%专业人士258.16%自由职业5517.97%从上述分

7、析表格得知，未成交客户的人群重要为白领，老板类为另一方面。白领客户大多对住客的素质规定较高。未成交客户认识楼盘途径分析朋友简介6119.93%报纸广告18560.46%办事路过3310.78%路牌广告92.94%附近居住185.88%认识楼盘途径分析表口朋友介绍 报纸广告 办事路过 O路牌广告 附近居住从上述分析表格得知，未成交客户的人群的认知途径大多为报刊广告，朋友简介为另一方面，但路牌的J影响力较小。使得来访客户对楼盘的项目地址的认知理解较少，不能明确项目地段的优越性。未成交客户目的户型分析一房一厅一卫142二房二厅一卫73三房二厅二卫47四房二厅二卫23楼中楼15商铺6未成交客户目标户型

8、分析表从上述分析表格得知，未成交客户的人群的目的J还是以一房的为主，两房为另一方面。可以看出一房在市场上还是有一定欧J购置力未成交客户年龄段分析30岁此前（含30岁）1143040岁（含40岁）1394050岁（含50岁）53未成交客户年龄段分析表从上述分析表格得知，未成交客户的人群的年龄段大多在30岁40岁之间。属于年龄层较为年轻的阶段，针对该部分人群宣传的手法应年轻化、时尚化。未成交客户放弃原因分析地段位置0房型状况38交通状况1工程质量、进度59开发商实力8建材、设备0园林规划0周围环境、配套16价格折扣2装修原则3得房率15投资回报率12项目配套0物业管理0推盘时间41楼盘价格138未

9、成交客户放弃原因分析表口楼盘价格 地段位置口房型情况口交通情况 工程质量、进度口开发商实力 建材、设备 园林规划 周边环境、配套 价格折扣口装修标准口得房率 投资回报率 项目配套 物业管理 推盘时间根据未成交客户的放弃原因得出现楼盘价格在客户购置时起了关键日勺作用。工程形象与推盘时间原因也是客户关注日勺要素。现阶段本项目的价格重要高居在高楼层上，高楼层、高价格、高品质这三高是目前“白领公寓”的现实写照，怎样让消费者接受这三高，购置楼盘正是我们一直不懈努力的方向。2）产品原因分析余房户型特点表分布存量户型特点房号楼层01,18920222528套（A型：40m左右）近空中花园，面积较小，进出以便

10、，通风采光好，合适投资02、179-2022-2526套（B型：71.57/74.06m，）02房号朝南面，朝向好通风采光好17房号房朝西，面积较大03、16920222528套（C型：46.63/45.06m,）全落地玻璃，较高档美观，并显得房间较宽阔，视野开阔。03号房朝南，通风好。16号房有些西晒。05、159-2022-2524套（D型：49.18/50.8911f）全落地玻璃，相对C房户型很好些，可充足运用空间。06、1392022-2517套（E型：45.65/44.1111T）朝向好，景观好，可望得到人工湖，会展中心或中庭花园，较安静。07、129-2022-2515套（F型：7

11、5.93/75.72m,）与B型相似，但景观很好,视野开阔。08、11920222525套（G型：41.44/40.05m,）有外阳台，可观人工湖，中庭花园，可开间窄。09、1082022-25（H型：44.51/43.01m,）有外阳台,开间窄。余房开间及户型比较表存量（套）开间开间：3.3M（A、G、II）3.6M（C.D、E）3.6M2房（B、F）剩余：81套（42.4%）69套（36.1%）41套（21.4%）小结：小开间房型剩余较多。余房楼层分布比较表楼层（层）小结：剩余房号绝大部分集中在中高楼层。剩余房号存量表房号01020305060708091011121315161718剩余

12、套数13111494210121615131315141515朝向h东南东东北北西北西剩余套数24271228412930小结：剩余房号集中在西、北朝向，原价格方案平层差价太小，不利于均衡销售。剩余房号存量排序表房号10#17#11#15#18#03#16#12#01#13#09#02#08#05#06#07#剩余套数16151515151414131313121110942比率8.4%7.9%7.9%7.9%7.9%7.3%7.3%6.8%6.8%6.8%6.3%5.8%5.2%4.7%2.1%1%排名12345678910剩余楼层剩余房号存量排序表排序12325678910楼层10923191714242522201815131612118剩余套数161615141414141313111111109541小结：910层的!剩余房号量最多，这是由于前期这两层有客户意向团购，销售部因此将这两层房号封存，后来因客户的原因而退出，因此目前这两层房号还没有进行销售，从销控数据来分析，这两层房号不存在销售难度。销售难点房号重要集中在14层以