豪庭物业经营策略解析.docx

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1、嘉德福豪庭物业经营方案目录一、嘉德福豪庭物业经营整体筹划思绪二、管理架构、人员配置、物资装备、流动资本三、经营收支预算（一）产权酒店部分（二）物业租赁部分四、合作题要五、工作进程计划附件：1、嘉德福豪庭简介2、嘉德福公寓部分楼层户型面积汇总表3、南昌商务（快捷）酒店摸底表4、南昌商业中心部分楼盘房屋出租状况摸底表5、南昌人力资源状况调查表嘉德福豪庭物业经营方案一、嘉德福豪庭物业经营整体筹划思绪根据嘉德福豪庭的物业实际及现实状况，在对南昌及项目周围物业经营市场进行了较为充足的调研。在充足考虑产权人规定、合理保证产权人预期收益，结合南油物业积累数年日勺物业经营管理的经验，及沿海先进的经营理念。综合

2、各个要素，确定了我们在嘉德福豪庭项目物业经营的整体筹划思绪，概括为：资产经营，创新开发；阶段推进，短期见效；目的经营，超额提成；全面开拓，持续共赢。资产经营创新开发南昌项目的楼盘构造和户型特性以及所处商业闹市的区域特点，更重要的是周围成熟物业市场所形成日勺竞争环境决定了在项目上日勺经营应灵活多样，创新经营，既使是老式的酒店经营、物业租赁，其盈利模式、营销手段、运行方式都应全面创新地引用沿海及深圳地区一切可以借鉴的实践成果。南昌项目资产经营由产权方南昌市摩登假日有限企业与深圳市南油物业管理有限企业合资成立的“南昌南油物业管理有限企业”（如下简称南昌南油）作为经营主体，其经营内容如下： 嘉德福商务

3、酒店 嘉德福豪庭物业租赁筹划与开发 嘉德福豪庭物业管理 嘉德福豪庭营销代理 金山城商务酒店 金山城物业租赁及主题写字楼筹划与开发 金山城物业管理 南昌地区资产经营、物业管理市场拓展阶段推进短期见效南昌资产经营项目总体量大，仅嘉德福豪庭公寓部分总建筑面积6.4万M2,共16层，总套数1200套，其中4045而为主力户型占80%。根据目前装修现实状况，考虑减轻投资压力、规避风险，采用分阶段滚动开发经营是理性选择。南昌南油项目分阶段滚动经营要点业务内容时间安排 目的第一阶段嘉德福：5-7层商务酒店经宫静执楼盘8-11层物业租赁2023年2月起（起步）o-nz吉夫也4,皿国短期见效811层及停车场物业

4、管理第二阶段（整合）金山城:酒店经营重整主题写字楼筹划与开发物业管理2023年8月起整合经营提高价值第三阶段（扩大）嘉德福：1017销售代理、物业租赁筹划与开发1820商务酒店经营整体物业管理（含商业部分）2023年2月起规模经营效益显现第四阶段（拓展）南昌地区资产经营及物业管理市场拓展2023年8月起品牌经营持续发展目的经营超额提成为保证物业产权人日勺合理回报、和南昌南油投资人日勺投资利益，体现激情创业、风险共担、职业化经营、规范化运作日勺经营理念，在该项目第一阶段试采用目的经营、超额提成的经营分派机制，即对经营人（南昌南油企业）设目日勺盈利额，目的盈利额如下部分所有归产权人，以上超额部分经

5、营人按比例提成（详细内容详见后续章节）。本方案仅对第一阶段经营内容设计模块化经营方案，其中物业管理部分见嘉德福豪庭物业管理方案书,第二、三阶段经营方案可按本方案复制，第四阶段方案届时再行商议。全面开拓持续共赢南昌嘉德豪庭和金山城资产经营项目经营周期长，伴随市场日勺变化、经营者必须不停创新经营模式。除此以外，南昌地区资产经营物业市场的拓展也是双方合作的重要内容，双方都应本着求同存异、真诚相待，发展为先、持续共赢的合作精神，为物业产权人和经营管理投资人发明更大日勺回报而共同努力。二、管理架构、人员配置、物资装备、流动资本(一)南昌南油物业管理有限企业组织架构（二）人员配置根据方案规定，配置管理服务

6、人员113人。见下表:部门岗位人数重要工作内容总部总经理1主持工作、全面负责总部总经理助理1协助总经理工作物业管理部经理1全面负责管理处工作经理助理1协助工作会计1管理处财务工作收款员1管理处平常收费工作事务助理4负责处理物业投诉、征询、报修求援等机电主管1负责设施设备的运行与维修管理维修工2负责设施设备的运行与维修保养工作等商务文员2全面负责商务中心的工作护卫队长1负责大厦安全防备护卫队员27负责大厦安全防备绿化工1大厦绿化养护清洁工8大厦环境维护酒店管理部经理1全面负责酒店工作营销2负责酒店营销前台9负责酒店前台服务工作前台主管1负责酒店前台管理工作客户服务员9负责客户引领及安排客户部领班

7、3负责客户引领及安排客房保洁员10负责客房及公共区域保洁水电工2酒店设施设备维修养护财务1负责酒店财务工作前台保洁2负责前台及门庭环境卫生保安员3负责酒店安全防备保安班长1负责酒店安全防备门童3负责客户引领及行李搬运厨工2客户及员工膳食工作物业租赁部4负责嘉德福豪庭房屋租赁市场开发部4资产经营、酒店营销、物业市场开发行政人事部2负责南昌南油企业人事行政工作财务部2负责南昌南油企业财务管理合计113（三）物资装备1、办公部分一序号一名称型号数量单价（元）合计（元）购置时间备注1电脑联想V15016400064000新购2打印机惠普D393854002023新购3机常规115001500新购4空调

8、3350010500新购4复印机常规11202312023新购5办公桌BT-0301670011200新购6办公椅CH-089B161802880新购7保险柜蓝盾62型1420420新购8资料柜BT-05878005600新购9会议桌120232023新购10会议椅201002023新购11其他1500新购合计元2、客房部分序号名称数量单价（元）合计（元）购置时间备注1洗漱、饮水用品2*222=444套10044400新购2装饰用品2226013320新购合计57720元3、员工用品序号名称型号数量单价（元）合计（元）购置时间备注1自制6套5003000新购2杂物柜常规3个300900新购3热

9、水器Fcd-HX100AI(E)1台21002100新购4电SP-30011台420420新购5床头柜常规12套1001200新购6公共洁具1套500新购7其他500新购合计8620元4、物业管理部分物业部分物资装备合计OO元（详见物业管理方案书）。5、运行部分商务车一部25万元（暂定）以上五项合计：元（四）流动资本31.6万元+22.12X3+11.9X3=133.66万元三、经营收支预算（一）产权酒店（5-7层）部分1、支出（成本）测算序号类别项目根据计算式：基本工资+28%社保+12%福利月金额备注管理服务人工费用岗位人数基本工资元/月经理1500070007000营销212501750

10、23500前台910001400X912600前台主管1125017501750客户服务员98501190910710客户部领班310001400X34200客房服务员108001120X1011200水电工212001680X23360财务1125017501750保洁员2800112022240保安员310001400X34200保安班长1115016101610门童38501190X33570厨工2850119022380小计（一）4970070二洗涤费小计（二）：3.52223070%=1617016317按70%开房率三物料用品小计（三）：2.5元/套X222X30X70%=1155

11、011655按70%开房率四水电费小计（四）：260元/月/房X222X70%=4004040040五税费小计（五）：70%5.62%37384.02六工程维修费小计（六）5000七服装费小计（七）：49人X600元/人/年122450A办公费小计（八）10000九前期投入摊销小计（九）：（57720+8620）125528十固定资产折旧小计（十）：（+）（5X12）6093企业管理费（一至十之和）5%10227十二不可预见费小计（十二）：（一至H一之和）3%6443十三合计一至十二项2、收入测算序号客房配置间（套）数单价（元/日）月营业额（元/月）1单人房301182原则房1381383豪华房201684商务套房10238714005行政套房4338405606月租写字间203000元/月60000合计222元(R=100%)3、不一样入住率R对应月营业额R%营业额8070605040304、嘉德福酒店盈利分派预期收益分派：设经营目的盈利额10万元/月，月盈利在10万如下部分所有上缴产权人，10万以上部分双方按50%分派。盈利额（万元/月）产权人（摩登假日）经营人（南昌南油）101001512.52.52517.57.53522.512.54527.517.547.528.7518.75(R=70%)（二）物业租赁部分（811层）1、租赁物业重要技术指标及装备规定嘉德福豪