项目成本预估.docx

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1、南昌恒大城价格修正及定价形成方略一、市场分析1 .南昌县市场2023年南昌县将全力做好经济建设、活力改革和民生保障工作，将重点推进江铃特种车等16个重点项目动工建设，新洪城大市场有望今年开业，重点打造迎宾大道商务大街、澄湖西路永通商业街，加紧推进新洪城大市场、赛格电子建设，保证沃尔玛、盛汇都市广场、天虹商场、月星家居、嘉莱特花园酒店等H个重大服务业项目实现“井喷式”开业。同步，打通象湖城周围金沙大道与施尧路、抚生路与抚生南路等昌南新城与朝阳新城错位路、断头路的顺接。同步，南昌县做好撤县设市的申报工作；适时启动集体经营性建设用地流转制度改革试点，稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,增长农民财

2、产性收入；大力推进集约节省用地，深入规范经营性国有建设用地使用权出让工作。继续推进事业单位分类改革；持续深化行政审批制度改革，加大教师交流执教力度，试行学区交流模式，大力推进中小学校长轮岗；深化县级公立医院综合改革，探索建立乡村医生养老保障制度。2023年，南昌县将在互促互动中构建城镇统筹新格局，主攻金沙大道南延两侧、富山工业项目区、小蓝汽车产业配套园、东新滨江商务区以及银三角控规区的征迁，保证整年房屋征收面积突破120万平方米、力争150万平方米。完毕1.2万亩收储任务。2023年南昌县房地产市场运行状况纵观2023年整年，南昌县房地产市场总体展现稳定迅速发展态势，南昌县房地产新建商品房销售

3、总量和二手房交易总量均创历史最高水平，南昌县住房保障建设力度得到切实加强，南昌县棚户区改造工作全面推进，南昌县居住环境得到深入改善。2023年上六个月南昌县新建商品房住宅共网签12179套，环比2023年下六个月增长4966套，涨幅68.85%；同比增长2522套，涨幅26.12%。南昌恒大城位于南昌县象湖城板块，伴随近年针对南昌县的一系列政策，尤其是打通象湖城周围金沙大道与施尧路、抚生路与抚生南路等昌南新城与朝阳新城错位路、断头路的顺接。恒大所在日勺象湖城区域日勺销售状况有所好转。2 .竞争项目分析南昌恒大城周围的象湖明珠、春和景明花园、聚仁哈佛公馆和波尔多联邦美四个项目的均价较恒大城都具有

4、一定的竞争性，四个楼盘呈一条直线将恒大城包围，由于恒大后方是赣江。作为整个新城最大的生态宜居大城，恒大城总建筑面积168万平米，周围自然环境优越，小区内更围绕57000Of超大面积中央御湖，筑就270000球世界级皇家园林。竞争对手状况表位置楼盘开盘时问建筑类型建筑面积（单位：m2）价格（单位：元/m2）面积区间（单位：m2）容积率南昌县象湖新城金沙二路象湖明珠2023年1月下旬多层48224均价850085-1201.40南昌县金沙大道西侧，莲安路南侧，春和景明花园2023年7月多层、小高层122210均价720084-89小三房1.60澄湖北大道918号聚仁哈佛公馆2023年2月中旬多层,

5、小高70000均价700088-90小三房3.00南昌县澄湖西路润波尔多联2023年8多层、小154034均价7500101-1182.50邦美树堡月中旬高层高层项目竞争对手位置图3 .直接竞争对手项目直接竞争对手重要就是象湖明珠、波尔多联邦美树堡。他们在产品类型、均价以及其他方面对本项目形成直接竞争压力。(1)象湖明珠象湖中心绝版精装多层一一象湖明珠位于象湖新城地缘中心，地处金沙二路与芳草路黄金十字交汇处，城南最具生活价值的商场、医院、名校在此盛汇。昌大一附院现已全面动工，2023年终交付运行。南昌现代外国语学校、莲塘三中、百树幼稚园、小学、中学、满足子女一站式教育需求。演武广场、象湖都市广

6、场、加利福广场近在咫尺。作为象湖新城稀缺日勺纯多层洋房小区，象湖中心唯一精装多层，象湖明珠拥有约90%超高得房率，推出二期86-12111f超值精装房。满屋一线家装品牌西门子、方太、科勒、立邦、雷士，世博会主题馆装修企业重磅打造，大气而舒适，塑造出象湖顶级居住区，如明珠熠熠，耀眼昌南。象湖明珠共有12栋多层构成，均为6层精装洋房。象湖明珠7#、9#精装多层在售，一梯两户，86-122ITf通透户型，均价8500-9000元11f从位置上象湖明珠位于象湖新城地缘中心，地处金沙二路与芳草路黄金十字交汇处，地理位置明显优于恒大，与本项目形成了面对面的!直接竞争象湖明珠项目概况推广主线打造象湖的顶级居

7、住区主力户型二居(86E)、三居(100nI)三居(121m2)折扣及优惠一次性付款98折，按揭付款99折（2）波尔多联邦美树堡波尔多联邦美墅堡在2023年9月底加推32层高层，面积为90Hl2时两房送一房，30号启动VlP业主选房。波尔多联邦美墅堡IOI-II8而日勺洋房三房在售，均价为8500元/疔。现购房享总价减3万6,老带新减1万。波尔多联邦美树堡占地面积45764平方米入住时间2023年6月中旬建筑面积154034平方米开盘时间2023年8月中旬容积率2.50栋数6栋高层，5栋多层，4栋小高层总户数1072绿化率36.39%建筑风格纯法式风情建筑。物业费.56元/平方米折扣团购：老带

8、新优惠1万采暖方式地热车位数地上的212个、地下的764个主力户型三居(90m2)二、南昌恒大城项目分析1、产品类型恒大城位于象湖新城关键区域，金沙二路与汇仁大道交会处西行500米即到，东临昌南客运站，西近新规划的洪城大市场，周围多路公交经行，交通便利，发展前景不可限量。作为整个新城最大的生态宜居大城，恒大城总建筑面积168万平米，周围自然环境优越，小区内更围绕5700011f超大面积中央御湖，筑就270000而世界级皇家园林。首期建筑是7栋16到26层的高层单元，共1750套面积分布记录楼座建筑类型60-8080-100100-120120-140140-160160以上小计1高层22275

9、210024282532高层26435010065443283高层2()28305038291954高层2648455040402495高层2436665039362516高层2422705024222127高层3040351002433262合17224434850025423217502、项目优势恒大城位于象湖新城关键区域，是江西省最大的居住小区。处金沙二路与汇仁大道交会处西行500米即到，东临昌南客运站，西近新规划的洪城大市场，周围多路公交经行，交通便利，发展前景不可限量。现处在规划中的地铁3号线在其西面附近。周围公共设施完善，如教育方面：有莲塘三中、南昌现代外国语学校象湖分校、江西省护

10、理学院、江西建设职业技术学院，百树幼稚园。医疗方面：有南昌大学第一附属医院象湖新城分院（在建）、江西省武警总队医院、南昌大学二附医院门诊部、江西省皮肤病医院、项目周围有多家诊所、小区内有小区诊所。银行方面：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮政储蓄、商业银行、招商银行等。此外，洪城大市场即将扩建，选址为象湖新城，板块热度正持续升温。作为整个新城最大的生态宜居大城,恒大城总建筑面积168万平米,周围自然环境优越，小区内更围绕57000门超大面积中央御湖，筑就27000011f世界级皇家园林。恒大城在生活配套方面亦堪称惊艳一一5000五星级皇家会所、20230Irf白金运动中心、1

11、8000豪华恒大剧场、15000璀璨风情商业街等，不仅弥补了区域空白，更有望籍此成为下一种昌南繁华中心。除小区配套日勺两所国际双语幼稚园及九年制中小学之外，恒大城周围尚有莲塘二小、莲塘一中新校区、莲塘三中、现代外国语学校等，23年一站式教育，让孩子赢在起点。3、项目劣势南昌恒大城一-Data NJvl悬& PaImCit & 通道通南曷县I5公里Kl 2014 Baidu本案劣势，位置较偏，3号线地铁开建遥遥无期，交通不便。物业费偏高，外在的原因重要体目前紧临都市外环、铁路专线，存在噪音污染对项目的影响三、价格方略1、价格方略（1）采用低开高走的价格方略，以略低于市场竞争对手的!价格面市，后期

12、根据项目形象力的I建立逐渐拔高价格；（2）前期以迅速销售、最大化成交为目日勺，建立市场影响力，过程中对价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率；（3）以板块竞争对手价格和销售状况为参照，制定在板块内有竞争优势的价格；（4）前期为了防止出现因价格过高，加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销日勺状况，项目开盘需保证充足的蓄水量，本次开盘价格需留有余地，保证开盘热销的同步，以便下一阶段销售推广日勺开展。2、定价原则原则一：本次定价重要考虑总价定价原则二：在考虑单价的时候考虑套内面积定价原则三：拉大价差，更好的分流客户原则四：根据推售时间，尊重市场惯性上涨规律，增长推出时间系数原则五：综合考虑多原因，

13、多系数考虑在已确定日勺销售基价基础上，根据各楼栋的位置、景观等原因制定栋差价，将整体质素相对较差的楼栋与很好的楼栋拉开差价，保证项目低价入市为开盘积累人气的同步，也为后期价格上调提供空间。四、项目开盘回收价测定重要采用市场定价法，即选用相似楼盘进行价格比较来确定项目开盘的回收价。之后确定项目的价格模型，深入探讨项目的定价系数，形成项日的初步价格模型。最终通过与客户预期进行比较以及详细户型与各竞争项目的横向比较来确定各户型的实际回收价格。通过细节的微调最终完毕项日的定价。L市场考虑原因地理位置：从地段综合素质的优劣来考虑。交通配套：从项目周围道路状况、地铁公交车的配套进行综合比较。居住环境：包括

14、小区整体的居住气氛环境，项目规划日勺合适度人性化等。生活配套：重要是项目附近日勺商业、办公、医疗、邮电、银行等配套设施日勺齐备性。楼盘规模：从小区规模大小，绿化维护、小区内部配套等方面进行考虑。户型设计：考虑单位的户型设计十分合理、实用。教育配套：小区周围幼稚园、小学、中学的状况。园林设计：小区的园林的欣赏性，舒适性方面考虑。开发商著名度：开发商实力、市场承认程度、品牌号召力等。建筑密度：考虑楼盘时密度对价格的影响。2.选择比较对象选择的!对象应当在如下几种方面与南昌恒大城有可比较性：第一，地理位置靠近；第二，户型面积相称；第三，档次靠近从在售楼盘中，我们选择象湖明珠、波尔多联邦美树堡作为项目价格参照的对象。3定价第一步：综合测评综合测评表名称综合底窗、评分基数本项目象湖明珠波尔多联邦美树堡地理位置15111514环境和景观1010910交通状况107910配套设施10101010楼盘规模5535户型设计15151412园林设计1010910开发商品牌15151212建筑密度10999综合得分100929092第二步：价格测定价格测定表目名称综合赢本项目象湖明珠波尔多联邦美树堡均价（元112）