商铺写字楼知识.docx

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1、商铺分类按照开发形式进行分类（I）商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。（2）市场类商铺在这里，我们所说的市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。（3）社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）住宅底层商铺住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1,2层及底上1,2

2、层，或其中部分搂层）的商用铺位。（5）百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。（6）商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。（7）交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。按照商铺的位置形式分类按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场

3、、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。商铺投资买家投资商铺须知（可供客户分析）：四大要素决定投资成败。商铺投资能否成功，取决于四个要素，一是地段，二是交通，三是位置，四是管理模式。如果这四大要素能够完美结合，其商铺投资会颇有成效。地段是决定商铺价值的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场。其次是交通。在商业追求最大货物销售范围的原则下，商用物业周边的交通是否便利，交通费用是否较低，都是非常重要的第三是商铺的具体位置。一层商铺的价值永

4、远是最高的，商铺的售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。投资者选择首层商铺的投资回报较高，但风险也较大；如果投资眼光不错，选择三层商铺的投资风险较小，回报也可观.第四是经营管理模式。这是对商场铺位而言的，这对整个商场的经营和发展影响较大，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费霜求相吻合。选择商铺要注意“四看”投资商铺需要有独特的眼光，因为商铺的巨大投资和其不可变性，导致商铺投资中有诸多的不确定因素.不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺，选购商铺一定要实地去“看”。首先要看人流量，商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、流动人流、客运流，真正支

5、撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交站、地铁站等）其次要看商铺周边人员结构，商铺区域内居住人口从事的职业和行业，直接影响商铺的市场消费，例如高档商品房区域内的高级白领人口比例高，其市场消费就高，而普通工薪阶层较密集区域，其购买力相时较低。第三要看商铺周边产业结构，产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会使商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移，例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。最后是看马路的宽度，所谓“宽街无闹市，闹市无宽街”，越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，

6、商气也就越浓；而马路宽阔的街道，由于是交通主干道，其人气反而不易聚集。六大因素决定投资商铺价值根据几位资深房地产投资专家的分析，以下六大因素决定了商铺的投资价值：是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺。商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小：选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因此，投资者应“跟着规划走，多关注政府的城市和商业发展规划。关注“主力店”效应。“有

7、主力店的地方，就有无穷的商业机会”，知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。关注品牌店效应。商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。最好将自己投资的商铺租赁给品牌客户，即使租金相对较低，但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。商铺的通用性。在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要

8、通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。周边租金水平。周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，而且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。当然，商圈出现变动则另当别论。商铺回报商铺回报计算年商铺投资回报率与投资回收期计算方法商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除

9、了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。投资回报率次性购买：公式：（税后月租金一每月物业管理费）X12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款：公式：（桎后月租金一按揭月供款-每月物业管理费）12/（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8V12投资回收期一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金一

10、每月物业管理费）X12按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律加费+保险费）/（税后月租金一按揭月供款-每月物业管理费）12注：商铺投资合理的回收期限一般为8T2年。商铺税费及按揭商铺税费跟住宅在同小异，其中商铺契税是3%,暂没有营业税。有个土地使用价费。其他税费都一样。商铺贷款一般是5至6成，供铺年限一般是10至15年。目前国内对境外买家投资商铺要求相对来说很严格，包括贷款方面。中介方带看须知商铺转手不同于二手房，客户看中了二手房，中介带买家去看房，房主一般不会出面：而商铺一直在经营，买家看铺的同时般都能与铺主碰面，这就间接促使了买卖双方联合起来不付佣金，撇开中介交易，中介的作用就真

11、的仅限于牵线搭桥，这样的亏本生意还有哪家愿意做呢？不仅门面房的转手跳单多，商铺的转租也是同样的情况，尽管商铺租售的佣金高于普通住宅，但能真正做好商铺中介的相对来说比较少。为了防止被跳，尽可能保证中介利益，带看时须知：1.签好看楼纸，要求要有姓名、身份证复印件、电话号码及亲自签字。公司的话还须提供营业执照复印件，并须几个人看都同时签上看楼纸。并要业主和客户写好佣金确认书。2.专业、真诚、取得信任。写字楼交易:有两种情况（一:纯写字楼.二:商住两用的写字楼.）纯写字楼是没有营业税的,契税收百分之3,贷款是成交价的5成,还款年数最多是10年.商住两用的写字楼是存在营业税的，契税按百分之1.5征收,根据不同的情况贷款最高是8成,还款年数最长是30年.写字楼是可以供注册公司办公用的,当中会涉及到租赁税.