X楼盘项目评估报告.docx
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1、学府家园相关项目评估报告目录一、相关项目概况二、投资环境三、市场分析及发展前景四、相关项目投资概算五、效益分析六、相关项目评估结果正文学府家园相关项目评估报告一相关项目概况1 相关项目名称学府家园2 相关项目地点长沙市河西岳麓/雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划许可证号:湘规地证字(2005)第#号。相关项目东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园;南面为汽车难站;西侧为麓谷高开区;北面是长益高速公路。3 相关项目背景第一、长沙市经济发展势态,为房地产业的快速发展提供有力保障。长沙市具有庞大的房产消费群体,为房地产的有效开发提供根本保证。第二、长沙市区西移,使岳麓区成为新的市
2、中心区,“白领公寓”所在地成为近市中心区,具有优越的地理位置。第三、“银晟花园”的成功开发,为“学府家园”开发奠定了良好的基础。可以说“学府家园”的开发是应消费者之求,按需而开,顺势而生。4 相关项目规划设计学府家园将建设成为大型高尚住宅区,以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境,专业的物业管理管控,为居民提供舒适、方便、高质生活环境。(一)、总体规划学府家园相关项目占地面积约3.3万平方米,总建筑面积约4万平方米。充分利用其优越的地理位置,全部用于建造1015层低密度、高尚的大规模住宅小区。规划结构力图淡化组团模式,采用小区邻里住宅群的结构模式,削弱组团形态,规划
3、的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动合适的内容,精心组织住宅组群。以大面积的绿地为纽带的机组合,形成风格各异的围合或半围合空间。住宅首层大部分规划为架空层,以拓展花园绿地的空间,采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统,中心绿化广场东西向贯穿整个小区。小区以东部40米规划路为界,分为东西两部分,两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应,使小区成为一个统一整体。(二)学府家园主要经济技术指标1、规划用地平衡表:2、主要经济技术指标表:项目数量单位总征用地33000平方米总建筑面积140905平方米其中:1、住宅建筑面积21450平方米2、其中公建面积8250平方米绿地
4、面积7050平方米道路面积1200平方米绿地率25%容积率3.05建筑密度25%(三)、形态结构规划小区规划总目标:特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅设计一健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风,创造良好的室内气候,依据人的生活模式,以起居室为中心,公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主,兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品,娱乐设施等,将室外铺地自然延伸进入架空层,避免架空层无人光顾的情景,屋顶部分作绿化处理,顶盖弧型飘板,局部漏空,体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台,透空铁饰阳台栏杆,同时户型
5、之间避免视线干扰。(四)、住宅基本户型小区设计有三种住宅类型,共23栋,户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型,住宅面积从66.95140平方米(套内面积)。二、投资环境(一)宏观环境鉴于2004年我国出现房价过快上涨的情况,今年国务院办公厅发出了关于稳定住房价格的通知,即大家讲的前八条和后八条。宏观调控主要有两个目的:抑制开发投资的过快增长和抑制房价的过快增长。这次的宏观调控有三个立足点:第一个立足点,立足与促进国民经济和社会稳定发展,因为房地产业是国民经济重要的支柱产业,房地产的业的发展,必然和宏观经济的发展有密切的联系。房地产最大的产品就是住宅,住宅有关社会的稳定,因此这次的宏观调控
6、首先是立足于促进国民经济和社会的稳定发展。第二个立足点,立足于帮助广大种地收入家庭尽快解决基本住房的问题,我们讲住宅产品供不应求,主要是指中低家庭的住宅供不应求,有一些城市的经济适用房-开始销售,就有几千人排队求购,所以这次的宏观调控就是立足于帮助广大中低收入家庭,尽快解决基本住房的问题。第三个立足点,立足于以经济手段为主的综合调控,例如,从城市的规划土地供应的源头抓起,改善住房供应结构。关于住房供应结构这个问题,我们比较长的时期内认为供应结构有问题,尤其是中低房。我们供给和开发得太少,高档房开发得多,因此供应结构不合理。我们购买房屋的主力军是中低收入者,但是社会供应中低户型的房屋产品比较少,
7、为了改善中低住房者的供应结构,文件规定在住房价格上涨过快,中低经济适用房供应不足的情况下,住房要以中低价位和普通住房和经济适用房相关项目为主,为了达到这个政策目标,在规划、许可、监管、审查等相关项目上进行限制性的审批,在土地供应方面,逐步的增加经济适用房建设用地的供应量。继续停止别墅类用地的供应。为了使我们社会保障型的住房能够得到积极的发展,中央采取了一些措施:大力发展审批型的住宅,在规划、审批、土地供应以及税收等方面,对中小套型,中低价位的普通住房给予优惠的政策支持,并且文件明确的规定,普通住房的原则标准。原来是经济适用房,这次宏观调控又出了一个普通商品住房,实际上就是小户型、低价位的住房。



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